Adatvédelmi tájékoztató

AD A T V É D E L M I T Á J É K O Z T A T Ó I

A Finszter Ügyvédi Iroda (székhelye: 1054 Budapest, Hold u. 25. , a továbbiakban: Adatkezelő) az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról szóló 2011. évi CXII. törvény (a továbbiakban: Infotv.), valamint az egyéb vonatkozó jogszabályi előírások – így különösen a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) üzleti titokra, valamint az ügyvédekről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Ütv.) ügyvédi titokra vonatkozó szabályainak – lehető legteljesebb figyelembe vétele érdekében a Finszter Ügyvédi Iroda ügyfelei és partnerei (a továbbiakban együttesen: érintettek) számára az Adatkezelő által kezelt személyes adatok körében követett gyakorlatáról, a személyes adatok védelme érdekében tett szervezési és technikai intézkedéseiről, valamint az érintetteknek az adatkezeléshez kapcsolódó jogainak gyakorlásáról és azok érvényesítéséről, továbbá azt meghaladóan az ügyvédi titoktartásra és üzleti titokra vonatkozó releváns szabályozásról az alábbi tájékoztatást nyújtja.

É r t e l m e z ő r e n d e l k e z é s e k

A jelen adatvédelmi nyilatkozatban szereplő következő kifejezéseket az alábbiak szerint kell értelmezni:

a) Adatkezelő: A Finszter Ügyvédi Iroda, amely mint az ügyvédi tevékenység végzésére létrejött jogi személy az adatok kezelésének célját meghatározza, az adatkezelésre (beleértve a felhasznált eszközt) vonatkozó döntéseket meghozza és végrehajtja, vagy az adatfeldolgozóval végrehajtatja;

b) Adatkezelés: az alkalmazott eljárástól függetlenül az adatokon végzett bármely művelet vagy a műveletek összessége, így különösen gyűjtése, felvétele, rögzítése, rendszerezése, tárolása, megváltoztatása, felhasználása, lekérdezése, továbbítása, nyilvánosságra hozatala, összehangolása vagy összekapcsolása, zárolása, törlése és megsemmisítése, valamint az adatok további felhasználásának megakadályozása, fénykép-, hang- vagy képfelvétel készítése, valamint a személy azonosítására alkalmas fizikai jellemzők rögzítése;

c) Adattovábbítás: az adat meghatározott harmadik személy számára történő hozzáférhetővé tétele;

d) Hozzájárulás: az érintett akaratának önkéntes és határozott kinyilvánítása, amely megfelelő tájékoztatáson alapul, és amellyel félreérthetetlen beleegyezését adja a rá vonatkozó személyes adat – teljes körű vagy egyes műveletekre kiterjedő – kezeléséhez;

e) Tiltakozás: az érintett nyilatkozata, amellyel személyes adatának kezelését kifogásolja, és az adatkezelés megszüntetését, illetve a kezelt adat törlését kéri;

f) Adattörlés: az adat felismerhetetlenné tétele oly módon, hogy a helyreállítása többé nem lehetséges;

g) Adatzárolás: az adat azonosító jelzéssel ellátása további kezelésének végleges vagy meghatározott időre történő korlátozása céljából;

h) Adatmegsemmisítés: az adatot tartalmazó adathordozó teljes fizikai megsemmisítése;

i) Adatfeldolgozás: az adatkezelési műveletekhez kapcsolódó technikai feladatok elvégzése, függetlenül a műveletek végrehajtásához alkalmazott módszertől és eszköztől, valamint az alkalmazás helyétől, feltéve hogy a technikai feladatot az adaton végzik;

j) Érintettek: bármely meghatározott, személyes adat alapján azonosított vagy – közvetlenül vagy közvetve – azonosítható természetes személy, jelen adatvédelmi nyilatkozat vonatkozásában az Adatkezelő valamennyi ügyfele, partnere, az Adatkezelővel elektronikus, postai vagy egyéb úton kapcsolatba lévő természetes és jogi személyek;

k) Infotv.: az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról 2011. évi CXII. törvény, amely meghatározza a személyes adatok védelmére vonatkozó törvényi követelményeket és amelynek rendelkezései a jelen adatvédelmi tájékoztatóra megfelelően irányadóak;

l) Ptk.: a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény,

m) Ütv.: az ügyvédekről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény, amely meghatározza az ügyvédi titoktartásra vonatkozó törvényi követelményeket és amelynek vonatkozó rendelkezései a jelen adatvédelmi tájékoztatóban foglaltakra is megfelelően irányadók;

n) Személyes adat: az érintettel kapcsolatba hozható adat – különösen az érintett neve, azonosító jele, valamint egy vagy több fizikai, fiziológiai, mentális, gazdasági, kulturális vagy szociális azonosságára jellemző ismeret –, valamint az adatból levonható, az érintettre vonatkozó következtetés;

o) Üzleti titok: A Ptk. 2:47. §-ában, valamint jelen adatvédelmi tájékoztatóban rögzített titok.

p) Ügyvédi titoktartási kötelezettség: Az Adatkezelőt az Ütv. 8. §-ában, valamint jelen adatvédelmi tájékoztatóban meghatározottak szerint terhelő titoktartási kötelezettség

A z a d a t k e z e l é s a l a p e l v e i

Az Infotv. 4. §-ában meghatározott garanciális követelményekre figyelemmel, személyes adat kizárólag meghatározott célból, jog gyakorlása és kötelezettség teljesítése érdekében kezelhető. Az adatkezelésnek minden szakaszában meg kell felelnie az adatkezelés céljának, az adatok felvételének és kezelésének tisztességesnek és törvényesnek kell lennie. Csak olyan személyes adat kezelhető, amely az adatkezelés céljának megvalósulásához elengedhetetlen, a cél elérésére alkalmas. A személyes adat csak a cél megvalósulásához szükséges mértékben és ideig kezelhető. A személyes adat az adatkezelés során mindaddig megőrzi e minőségét, amíg kapcsolata az érintettel helyreállítható. Az érintettel akkor helyreállítható a kapcsolat, ha az adatkezelő rendelkezik azokkal a technikai feltételekkel, amelyek a helyreállításhoz szükségesek. Az adatkezelés során biztosítani kell az adatok pontosságát, teljességét és – ha az adatkezelés céljára tekintettel szükséges – naprakészségét, valamint azt, hogy az érintettet csak az adatkezelés céljához szükséges ideig lehessen azonosítani. A személyes adatok kezelését tisztességesnek és törvényesnek kell tekinteni, ha az érintett véleménynyilvánítási szabadságának biztosítása érdekében az érintett véleményét megismerni kívánó személy az érintett lakóhelyén vagy tartózkodási helyén felkeresi, feltéve, hogy az érintett személyes adatait e törvény rendelkezéseinek megfelelően kezelik és a személyes megkeresés nem üzleti célra irányul. A személyes megkeresésre a munka törvénykönyvéről szóló 2012. évi I. törvény szerinti munkaszüneti napon nem kerülhet sor.

A z A d a t k e z e l ő

Az Adatkezelő a Finszter Ügyvédi Iroda. Az Adatkezelő elérhetőségei az alábbiak:

-          Adatkezelő címe: 1054 Budapest, Hold u. 25. ;

-          Adatkezelő telefonos és fax elérhetősége: 0612694046

-          Adatkezelő elektronikus elérhetősége: finszter.erika@gmail.com

A k e z e l t a d a t o k k ö r e

A honlap ingyenesen, személyes adat megadása nélkül látogatható, azonban a honlap meghatározott részeihez történő hozzáférés korlátozott. A honlap böngészése során automatikusan rögzítésre kerülnek a felhasználó meghatározott technikai adatait, így a böngészőjének, operációs rendszerének típusát, látogatásának idejét. Ezek az adatok nem minősülnek az Infotv. szerinti személyes adatnak és ezeket nem kapcsolja össze az Adatkezelő személyes adatokkal, továbbá a nyilvánosság számára nem hozzáférhetőek. Az Adatkezelő kizárólag az Adatkezelővel a honlapon keresztül történő kapcsolatfelvétel, valamint a honlapon található szolgáltatások igénybevétele során, az érintettek által önkéntesen, minden kötelezettségtől mentesen megadott személyes adatokat kezeli.

A z a d a t k e z e l é s c é l j a

Az Adatkezelő a személyes adatokat a látogatókkal történő kapcsolattartás, valamint a honlapon található ingyenes szolgáltatásoknak a látogatók általi igénybe vétele céljából kezeli. Az Adatkezelő a megjelölt céloktól eltérő célra a személyes adatokat nem használja. Az így megadott adatok kezelése az érintettek önkéntes hozzájárulásával történik.

H o z z á j á r u l á s a z a d a t k e z e l é s h e z

Az érintettek az Adatkezelővel történt kapcsolatfelvétellel, valamint az Adatkezelő által a honlapon nyújtott szolgáltatások igénybevételével (adott esetben regisztrációval) a személyes adataiknak az Adatkezelő általi, az adatkezelés céljának megfelelő kezeléséhez kifejezetten hozzájárulnak.

A z a d a t k e z e l é s j o g a l a p j a

Az adatkezelés jogalapja – figyelemmel az Infotv. 5. § (1) bekezdés a) pontjában foglaltakra – az érintettek hozzájárulása.

A z a d a t k e z e l é s i d ő t a r t a m a

A személyes adatok az érintettek erre vonatkozó kérelme esetén kerülnek törlésre az Adatkezelő által.

A z a d a t k e z e l é s b i z t o n s á g a

Az Adatkezelő – az Infotv. 7. §-ában foglaltakkal összhangban – gondoskodik az érintettek által rendelkezésre bocsátott adatok biztonságos tárolásáról. Az Adatkezelő az adatok kezelése során olyan technikai és szervezési intézkedéseket, valamint eljárási szabályokat alkalmaz, amelyek a személyes adatokhoz történő jogosulatlan hozzáférésének, az adatok megváltoztatásának, továbbításának, nyilvánosságra hozatalának, törlésének vagy megsemmisülésének elkerülését biztosítják, így alkalmasak az Infotv. valamint az egyéb adatés titokvédelmi szabályok érvényre juttatásához.

A z a d a t k e z e l é s r e j o g o s u l t a k Az adatkezelésre kizárólag az Adatkezelő, valamint az erre felhatalmazott munkavállalói, vele szerződéses viszonyban álló megbízottai, partnerei jogosultak.

A z a d a t f e l d o l g o z á s Az Adatkezelő a személyes adatok kezelése során az érintettek hozzájárulása nélkül harmadik személy részére a személyes adatokat nem teszi hozzáférhetővé. Az Adatkezelő adatfeldolgozót nem vesz igénybe, az adatokat nem továbbítja.

A z é r i n t e t t e k j o g a i é s é r v é n y e s í t é s ü k

Az érintettek – az Infotv. 14. §-ában foglaltak alapján – az Adatkezelőtől tájékoztatást kérhetnek személyes adataik kezeléséről, kérhetik személyes adataik helyesbítését, valamint személyes adataiknak – a jogszabály által elrendelt kötelező adatkezelés kivételével – törlését vagy zárolását az Adatkezelő IV. pontban rögzített elérhetőségein. Az Adatkezelő – az Infotv. 15. § (4) bekezdésében foglaltakra figyelemmel – az érintett személyes adatának kezelésével összefüggő kérelmének benyújtásától számított legrövidebb idő alatt, legfeljebb azonban 25 (huszonöt) naptári napon belül, írásban, közérthető formában, megadja a tájékoztatást az érintett részére. A tájékoztatás ingyenes, az Adatkezelő költségtérítést csak az Infotv. 15. § (5) bekezdésében meghatározott esetben számíthat fel. Az Adatkezelő kérelmet csak az Infotv. 16. §-ában meghatározott okokból utasítja el, amely esetén az érintett részére az Infotv. 16. § (2) bekezdésében meghatározott tájékoztatást nyújtja, továbbá az elutasított kérelmekről évente a tárgyévet követő év január 31. napjáig értesíti a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságot. Az Infotv. 17.§ (1) bekezdése alapján amennyiben a személyes adat a valóságnak nem felel meg, és a valóságnak megfelelő személyes adat az Adatkezelő rendelkezésére áll, a személyes adatot az Adatkezelő helyesbíti, továbbá az Infotv. 17. § (2) bekezdésében meghatározottak fennállása esetén az Adatkezelő gondoskodik az adatok törléséről A jelen pontban rögzítettek fennállása esetén az Adatkezelő az érintettek részére írásban tájékoztatást nyújt. Az érintettek az Infotv. 21. § (1) bekezdésében foglaltak szerint tiltakozhatnak személyes adataik kezelése ellen. Az Adatkezelő a tiltakozás benyújtásától számított legrövidebb időn belül, de legfeljebb 15 (tizenöt) naptári napon belül a kérelmet megvizsgálja, annak megalapozottsága kérdésében döntést hoz, és döntéséről a kérelmezőt írásban tájékoztatja. A tiltakozás megalapozottsága esetén az Adatkezelő az Infotv. 21. § (3) bekezdésében rögzített intézkedéseket alkalmazza.

A j o g o r v o s l a t j o g a

Az érintettek a személyes adataik védelméhez való jogaikat polgári bíróság előtt érvényesíthetik, valamint a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatósághoz (címe: 1125 Budapest, Szilágyi Erzsébet fasor 22/c; postacíme: 1530 Budapest, Pf.: 5.; telefonszáma: +36 1/391-1400; e-mail címe: ugyfelszolgalat@naih.hu) panasszal fordulhatnak.

A z ü z l e t i t i t o k

Üzleti titok a gazdasági tevékenységhez kapcsolódó minden nem közismert vagy az érintett gazdasági tevékenységet végző személyek számára nem könnyen hozzáférhető olyan tény, tájékoztatás, egyéb adat és az azokból készült összeállítás, amelynek illetéktelenek által történő megszerzése, hasznosítása, másokkal való közlése vagy nyilvánosságra hozatala a jogosult jogos pénzügyi, gazdasági vagy piaci érdekét sértené vagy veszélyeztetné, feltéve, hogy a titok megőrzésével kapcsolatban a vele jogszerűen rendelkező jogosultat felróhatóság nem terheli. A Ptk rendelkezéseivel összhangban az üzleti titokkal azonos védelemben részesül az azonosításra alkalmas módon rögzített, vagyoni értéket képviselő műszaki, gazdasági vagy szervezési ismeret, tapasztalat vagy ezek összeállítása (e törvény alkalmazásában: védett ismeret), ha a jóhiszeműség és tisztesség elvét sértő módon szerzik meg, hasznosítják, közlik mással vagy hozzák nyilvánosságra. E védelemre nem lehet hivatkozni azzal szemben, aki a védett ismerethez vagy az azt lényegében helyettesítő hasonló ismerethez a jogosulttól független fejlesztéssel vagy jogszerűen megszerzett termék vagy jogszerűen igénybe vett szolgáltatás vizsgálata és elemzése útján jutott hozzá, továbbá az üzleti titok megsértésére nem lehet hivatkozni azzal szemben, aki az üzleti titkot vagy a védett ismeretet harmadik személytől kereskedelmi forgalomban jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte meg. Az Adatkezelő a tudomására jutott valamennyi üzleti titkot a fentiekkel összhangban kezel

A z A d a t k e z e l ő t i t o k t a r t á s i k ö t e l e z e t t s é g e

Az Adatkezelőt a fentieken túlmenően az Ütv. 8. §-ában foglaltakra figyelemmel titoktartási kötelezettség terheli minden olyan adatot, tényt illetően, amelyről a hivatásának gyakorlása során szerzett tudomást. E kötelezettség független az ügyvédi megbízási jogviszony fennállásától, és az ügyvédi működés megszűnése után is fennmarad. A titoktartási kötelezettség kiterjed az Adatkezelő által készített és a birtokában levő egyéb iratra is, ha ez a titoktartás körébe tartozó tényt, adatot tartalmaz. Az Adatkezelőnél folytatott hatósági vizsgálat során az Adatkezelő nem tárhatja fel a megbízójára vonatkozó iratokat és adatokat, de a hatóság eljárását nem akadályozhatja. A megbízó, a jogutódja és a törvényes képviselője a titoktartási kötelezettség alól felmentést adhat. Az olyan tényről és adatról, amelyről az Adatkezelő ügyvédje, mint védő szerzett tudomást, az ügyvéd felmentés esetén sem hallgatható ki tanúként. A titoktartási kötelezettség az Adatkezelőre, mint ügyvédi irodára és alkalmazottaira, az ügyvédi szervekre, ezek tisztségviselőire és alkalmazottaira, valamint az ügyvédi titok körébe eső adatot is tartalmazó elektronikus vagy papíralapú okiratok tárolását, archiválását, őrzését vagy az abban foglalt adatok feldolgozását végző természetes és jogi személyekre megfelelően irányadó.

E g y é b r e n d e l k e z é s e k

Jelen adatvédelmi nyilatkozat 2018. január 1. napjától visszavonásig hatályos. Az Adatkezelő fenntartja a jogot a jelen adatvédelmi nyilatkozat módosítására. Jelen adatvédelmi nyilatkozatban nem szabályozott kérdésekben a magyar jog szabályai, így különösen az Infotv. és egyéb vonatkozó jogszabályok rendelkezései az irányadóak.

Kelt Budapesten, 2018. január 1. napján.

Használatbavételi engedély

Használatbavételi engedély

A használatbavételt az építtető kéri.

Az ingatlan-nyilvántartásba a használatbavételi engedély alapján kerül bejegyzésre az ingatlan jellege, pl.: lakóház, lakás bejegyzés akkor szerepelhet, ha az ingatlan jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkezik.

A használatbavételi eljárás kétféle lehet:

-          használatbavételi engedélyezési eljárás – ennek eredménye a jogerős használatbavételi engedély

-          használatbavétel tudomásul vételére vonatkozó eljárás – ennek eredménye a használatbavétel tudomásul vételéről kiállított hatósági bizonyítvány

Tehát például 300nm alatti lakóépületnél nem kell építési engedélyezési eljárás, hanem bejelentésköteles a tevékenység, így a felépült lakóházra a végén a használatbavételi engedélyezési eljárási is a tudomásul vételes formában történik. Ugyancsak használatbavétel tudomásul vétele az eljárás, ha építési engedély köteles volt az építkezés, de az engedélytől nem tértek el és más okból sincs szükség szakhatóság közreműködésére.

A továbbiakban használatbavételi engedély alatt értjük mindkét változatot.

Használatbavételi engedély nélkül az építményt nem szabad használni. (1997. évi LXXVIII. törvény 44.§ (4)).

A használatbavételi engedély kiadásához szükségesek:

-          építési napló, vázrajz

-          energetikai tanúsítvány

-          szakhatóság előzetes állásfoglalása – ha szükséges, ÉTRD-n keresztül is beszerezhető

-          illeték megfizetésének igazolása

-          lehet mellékelni a fellebbezésre jogosultak lemondó nyilatkozatát

A kérelmet helyszíni szemlével járó eljárás követi. Az eljárásban a hatóság azt vizsgálja, hogy az elkészült épület rendeltetésszerűen és biztonságosan használható-e és az építési engedélynek megfelelően készült-e el.

A használatbavételi engedély alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik az ingatlan jellegét a használat célja szerint, ha tehát az a bejegyzés például, hogy lakás, akkor az azt jelenti, hogy jogerős használatbavételi engedélye van erre a használati célra. A bejegyzés folyamata több ponton is megakadhat:

• -          van építési engedély és az alapján kapott használatbavételi engedélyt is, de ezt nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba (pótolni kell vagy befejezni a földhivatalnál az eljárást)
• -          van építési engedély, de nem kapott (nem kértek?, nincs befejezve?) használatbavételi engedélyt (használatbavételit kell kérni, lsd, fent)
• -          építési engedély nélkül épült az épület – fennmaradásit lehet kérni (beleeértendően a használatbavételit is, lsd. alább)

Fennmaradási engedély

Használatba vételt és fennmaradást együttesen is lehet kérelmezni, amennyiben korábbi épületre kívánják megszerezni a használatbavételi engedélyt. (312/2012. Korm. rendelet 39.§ (3) bekezdés), a fennmaradási engedély iránti kérelem mellett nem kell külön használatbavételi kérelmet benyújtani, ha a fennmaradást már használatbavételre alkalmas állapotú építményre kérik (312/2012. Korm. rendelet 44.§ (6) bekezdés). A fennmaradási engedély iránti kérelmet elutasítja a hatóság, ha a polgármester a településképi véleményben az engedélyezést nem javasolta – nincs tehát olyan szabály, hogy a 10-20 akárhány éve álló épületre kötelezően megadnák a fennmaradási engedélyt.

A fennmaradási engedély mellett építésügyi bírság kiszabásának van helye.

A fennmaradást és azzal együtt a használatbavételt ismeretlen építtető esetén a tulajdonos is kérheti, de ilyenkor a bírság alanya is a tulajdonos lesz. A bírság mértékére vonatkozó számítási szabályokat a 245/2006. Korm. rendelet tartalmazza.

Az építésügyi bírság nem keverendő össze a településképi bírsággal.

Építésügyi bírságot jogszerűtlen vagy szakszerűtlen építkezés esetén lehet kiszabni elsősorban az építtetővel szemben, de mint fent láttuk előfordulhat, hogy a tulajdonossal szemben is.

A településképi bíráság ezzel szemben egy legfeljebb 1.000.000,- Ft-ig terjedő bírság, amelyet az önkormányzat rendeletben szabályozhat. Az önkormányzat képviselő-testülete (közgyűlése) a településképi rendeletben a településképi követelmények megszegése vagy végre nem hajtása esetére e magatartás elkövetőjével szemben 1 000 000 forintig terjedő bírság kiszabását rendelheti el (településképi bírság). A magatartás elkövetője itt is lehet az építtető vagy akár a tulajdonos is. Ezt a bírságot alkalmazzák például az illegális plakátkihelyezés esetén, amikor a reklámozó és a reklámszolgáltató is bírságolható. 

Termőföld adásvétele

A termőföldre vonatkozó speciális szabályokat (zártkert is) az új földtörvény (a mező és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény) szabályozza.

Tulajdonszerzési korlátok

Földművesnek minősülő belföldi természetes személy

Főszabályként a föld tulajdonjogát belföldi természetes személy és tagállami állampolgár szerezheti meg.

Föld tulajdonjogát nem szerezheti meg:

a) külföldi természetes személy (az Európai Unió polgárai nem taroznak ide, ők szerezhetnek termőföldet);

b) az államon kívüli más állam, illetve annak valamely tartománya, helyhatósága, ezek bármely szerve;

c) bizonyos kivételekkel a jogi személy.

1 hektáros korlát

A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az egy hektárt.

Közeli hozzátartozó 1 hektár felett is szerezhet

Ha a földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója, akkor nincs 1 hektáros korlát.

Jogcím korlát: ajándékozással nem szerezhet akárki

A föld tulajdonjogát ajándékozás címén csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni.

Hasznosítási kötelezettség – marasztalás mentesség

A tulajdonszerzési jogosultság feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalt nyilatkozatban vállalja, hogy a föld használatát másnak nem engedi át, azt maga használja, és ennek során eleget tesz a földhasznosítási kötelezettségének, továbbá vállalja, hogy a földet a tulajdonszerzés időpontjától számított 5 évig más célra nem hasznosítja.

A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző fél a tulajdonjog átruházásáról szóló szerződésben, illetve teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglaltan nyilatkozzon arról, hogy nincs a földhasználatért járó ellenszolgáltatásának teljesítéséből eredő bármilyen korábbi földhasználattal kapcsolatos jogerősen megállapított és fennálló díj, vagy egyéb tartozása (a továbbiakban együtt: földhasználati díjtartozás).

A tulajdonszerzési jogosultság további feltétele, hogy a szerző féllel szemben a szerzést megelőző 5 éven belül nem állapították meg, hogy a szerzési korlátozások megkerülésére irányuló jogügyletet kötött.

Földszerzési maximum (300 hektár) - birtokmaximum (1200 hektár)

A földműves a föld tulajdonjogát – a már tulajdonában és a haszonélvezetében lévő föld területnagyságának a beszámításával – 300 hektár mértékig szerezheti meg (ez a földszerzési maximum). A földműves, valamint mezőgazdasági termelőszervezet a föld birtokát – a már birtokában lévő föld területnagyságának a beszámításával – legfeljebb 1200 hektár mértékig szerezheti meg (ez a birtokmaximum).

Elővásárlási jog

A termőföld adásvételénél a másik fontos előírás az elővásárlási jog intézménye. A törvény értelmében elővásárlási jog illeti meg az alábbi személyeket, méghozzá a következő sorrendben:

a) az államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben meghatározott földbirtokpolitikai irányelvek érvényesítése céljából, valamint közfoglalkoztatás, illetve más közérdekű cél megvalósítása érdekében;

b) a földet használó olyan földművest,

ba) aki helyben lakó szomszédnak minősül,

bb) aki helyben lakónak minősül, vagy

bc) akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvéseszerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 kilométer távolságra van;

c) az olyan földművest, aki helyben lakó szomszédnak minősül;

d) az olyan földművest, aki helyben lakónak minősül;

e) az olyan földművest, akinek a lakóhelye vagy a mezőgazdasági üzemközpontja legalább 3 éve azon a településen van, amelynek közigazgatási határa az adásvétel tárgyát képező föld fekvése szerinti település közigazgatási határától közúton vagy közforgalom elől el nem zárt magánúton legfeljebb 20 kilométer távolságra van.

A fenti elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók közötti adásvétel esetén, a tulajdonostársak közötti, a közös tulajdon megszüntetését eredményező adásvétel, valamint a földnek jogszabályban foglalt módon, támogatás feltételeként más földműves részére való átadásával megvalósuló adásvétel esetén.

Az elővásárlási jog esetén követendő eljárás

A föld eladása esetén a földre vonatkozó, a tulajdonos által elfogadott vételi ajánlatot adásvételi szerződésbe kell foglalni, és azt a tulajdonosnak – a felek aláírásától számított 8 napon belül – közölnie kell az elővásárlási jog jogosultjaival. Az adásvételi szerződést az elővásárlásra jogosultakkal a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzője útján hirdetményi úton kell közölni, azzal, hogy a tulajdonosnak az adásvételi szerződést a más törvényen, és a megállapodáson alapuló elővásárlásra jogosultakkal közvetlenül is közölni kell.

Az adásvételi szerződés hirdetményi úton történő közlése a polgármesteri hivatal hirdetőtáblájára való kifüggesztéssel történik azzal, hogy a szerződésben felismerhetetlenné kell tenni az eladó és a vevő nevén, lakcímén vagy értesítési címén, valamint állampolgárságán kívül valamennyi természetes személyazonosító adatot.

A közlés kezdő napja az adásvételi szerződésnek a polgármesteri hivatal hirdetőtábláján történő kifüggesztését követő nap. Az elővásárlási jog jogosultja a közlés kezdő napjától számított 60 napos jogvesztő határidőn belül tehet az adásvételi szerződésre elfogadó, vagy az elővásárlási jogáról lemondó jognyilatkozatot. Az elővásárlási jogról való lemondásnak kell tekinteni, ha az elővásárlásra jogosult az e bekezdésben meghatározott határnapig nem nyilatkozik.

A jegyző a nyilatkozattételre nyitva álló határidő leteltét követő 8 napon belül a beérkezett jognyilatkozatokról iratjegyzéket készít, és azt az adásvételi szerződés eredeti példányával, valamint a jognyilatkozatokkal együtt megküldi vagy közvetlenül az eladó részére, ha az adásvételi szerződés mentes a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása alól, vagy a mezőgazdasági igazgatási szerv részére jóváhagyás céljából.

A mezőgazdasági igazgatási szerv (helyi földbizottság) a részére jóváhagyás céljából megküldött okiratok közül az adásvételi szerződést és az elfogadó jognyilatkozatokat először – kizárólag azok tartalma és alaki kellékei alapján – az érvényességi és hatályosulási feltételeknek való megfelelőség szempontjából vizsgálja meg, illetve ellenőrzi.

A mezőgazdasági igazgatási szerv bizonyos feltételek fennállása esetén az okiratok beérkezésétől számított 15 napon belül döntést hoz az adásvételi szerződés jóváhagyásának a megtagadásáról. Ha az előzetes vizsgálat eredményeként a mezőgazdasági igazgatási szerv nem tagadja meg az adásvételi szerződés jóváhagyását, a rendelkezésére álló okiratok és az általa készített jegyzék másolatának megküldésével haladéktalanul megkeresi a helyi földbizottságot az állásfoglalásának beszerzése céljából.

A helyi földbizottság – a mezőgazdasági igazgatási szerv megkeresésének a beérkezésétől számított – 15 napon belül adja ki az adásvételi szerződés jóváhagyásának megtagadásához, vagy a jóváhagyás megadásához szükséges állásfoglalását. A helyi földbizottság az adásvételi szerződést a köztudomású tények és legjobb ismeretei alapján értékeli, az értékelés során több elővásásra jogosultat támogathat.

Ezt követően, ha megtagadási okok nem állnak fenn, a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyja az adásvételi szerződést. A jóváhagyásról a mezőgazdasági igazgatási szerv – a helyi földbizottság állásfoglalásának beérkezése napját követő naptól számított 15 napon belül – önálló határozatot hoz, és ezzel egyidejűleg az adásvételi szerződést záradékkal látja el.

A mezőgazdasági igazgatási szerv döntésével szemben jogorvoslatként csak a döntés bírósági felülvizsgálata kezdeményezhető.

Használati jogcímek - bérlet, haszonélvezet, szolgalom, vezetékjog

Az ingatlant használó személy tipikusan tulajdonos vagy a tulajdonostól származtatott jog alapján használja az ingatlant.

Az ingatlan használatának tipikus jogcímei:

• tulajdonjog
• szerződéssel átengedett jog - a tulajdonostól származó tipikus használati jogok
  • bérlet (lízing, haszonbérlet, földhasználat stb.)
  • szívességi használat
  • szokás – eredetileg egy nem rögzített megállapodáson alapul, hallgatólagos szerződés
• haszonélvezeti jog – tipikusan tulajdonostól származik, de dologi jog bejegyezve az ingatlannyilvántartásba és a tulajdonosváltozástól független
• szolgalom – pl. a közútról megközelíthetőséget biztosító átjárási szolgalom

A tulajdonjog, mint használati jogcím

A tulajdonos az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja. A használatának feltétele a szükségtelen zavarásmentesség, így pl.: építkezésnél vagy más a szomszédokat esetleg zavaró tevékenységnél erre figyelemmel kell lennie.

Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársak között a használat megoszlását a kialakult gyakorlat, szokások vagy használati megosztási szerződés szabályozhatja. (használati megosztási szerződésről lsd.: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/megosztasi-szerzodes-mi-az-es-kell-e.html)

A tulajdonos a használat jogát részben vagy egészben átengedheti másnak, ebben az esetben az átengedő szerződés tartalma az irányadó. Szabályszerű bérleti szerződés hatálya alatt a bérlő és nem a tulajdonos jogosult az ingatlant használni, sőt, ha a szerződés lehetővé teszi még albérletbe is adhatja a bérlő az ingatlant.

Bérleti szerződés

A bérleti szerződés lényeges feltételei lehetnek az alábbiak:

• időtartam (határozott vagy határozatlan)
• bérleti díj mértéke
• használat terjedelme (albérletbe adás lehetősége, lakcímbejelentésre jogosultság stb.)
• elhelyezési igény vagy annak hiánya (a bérlet megszűnése esetén a bérlő igényelheti-e, hogy másik bérleményt ajánljanak fel neki)

A bérleti szerződésre is – mint minden más szerződésre – igaz, hogy bármi, amit a felek lényegesnek tekintenek az lényeges tartalma a szerződésnek és meg kell benne állapodniuk. A fentiek csak tipikus tartalmi példák, de a felek a szerződés tartalmát szabadon határozzák meg.

A szívességi használat a bérlethez hasonló jogcíme az ingatlanhasználatnak, azonosak abban, hogy a tulajdonostól származik, a lényeges eltérés, hogy nincs ellenszolgáltatás: a használó nem fizet bérleti díjat.

A szokás

A szokás, kialakult gyakorlat, mint használati jogcím bizonytalannak tűnik, de számos esetben az egyetlen és jól működő szabályozása a használatnak. Tipikusan a tulajdonosok közötti használatot szabályozza például osztatlan közös tulajdonnál vagy társasház közösben maradó részeinél. Szokáson alapuló használat tipikusan a társasház közös udvarán a kocsibeállók elosztása vagy a pincerekeszek felosztása. Amennyiben a használatra vonatkozóan van szerződés, akkor nem a szokás, hanem a szerződés határozza meg a használatot. Ilyen szerződés az osztatlan közös tulajdon használati megosztási szerződése vagy a társasház alapító okirata, ha abban rendelkeznek a közösben maradó részek használatáról.

Társasházi használati jogok áttekintése:

• tulajdonos kizárólagos használatában a tulajdonjoga alapján: albetét (öröklakás) – külön tulajdoni lapon nyilvántartva
• tulajdonos kizárólagos használata alapító okirat (szerződés) alapján – közösben maradó részek kizárólagos használata, ha az alapító okiratban rögzített, pl.: kocsibeállók felosztása a közös udvaron
• tulajdonos kizárólagos használata szokás alapján – közösben maradó részek kizárólagos használata, ha nincs benne az alapító okiratban

A haszonélvezeti jogosultság

A haszonélvezeti jog az ingatlan tulajdoni lapján, mint teher feltüntetett jogosítvány, ami azt jelenti, hogy mindenkivel szemben hatályos és nem ismeretére nem lehet hivatkozni. Szemben például a bérleti szerződésen alapuló használati joggal, amelyről az ingatlan tulajdoni lapján nincs információ, így az esetleges vevő (hitelező) csak a tulajdonos nyilatkozatából szerezhet róla tudomást.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él, jogosult azonban a tulajdonos a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

Haszonélvezetet alapíthat a tulajdonos szerződéssel – tipikusan az adásvételi szerződésben a vevő alapítja vagy alapulhat jogszabályon is, a szerződéssel alapított haszonélvezet létrejöttéhez kell az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.

A haszonélvezeti jogot nem lehet átruházni (örökölni), viszont a haszonélvező jogosult az ingatlant bérbe adni (vagy a haszonélvezet gyakorlását teljes egészében átengedheti), míg a haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonos NEM jogosult bérleti (lízing, haszonbérelti stb.) szerződést kötni.

A fenti szabályok miatt szokás a haszonélvezetet a tulajdonnál „erősebb” jognak emlegetni, hiszen fennállása alatt a tulajdonos birtoklásra, használatra, hasznok szedésére vonatkozó jogait csak a haszonélvezőre tekintettel gyakorolhatja, a haszonélvező uralkodik ezeken a jogosítványokon.

Haszonélvezet értékéről lsd: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/mit-arul-el-tulajdoni-lap-tulajdonosrol.html

Bejelentkezés és lakcímkártya

A lakcímkártya (bejelentkezés) NEM használati jogcím! Tipikusan a bejelentést a tulajdonos teszi meg – ő írja alá a bejelentőlapot és az új szabályok szerint (2017. január 1. napjától), ennek a nyilatkozatnak a visszavonásával fiktívvé nyilváníttathatja a lakcímet (korábban két tanús bizonyítási eljárást kellett ehhez lefolytatni).

Jelenlegi szabályok szerint bejelentkezni csak az illetékes – a bejelentkezés helye szerinti – járási hivatalnál (okmányiroda) lehetséges, de 2017. július 1. napjától már bármelyik okmányirodában be lehet jelentkezni, az eljárás személyes megjelenést igényel.

A bejelentkezés praktikus jelentősége a körzetes iskolai (óvodai), orvosi, szociális ellátások miatt van.

Vonatkozó jogszabály: 1992. évi LXVI. törvény a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról, elsősorban 26.§

Kijelentkezésről és bejelentkezésről az adásvétellel összefüggésben lsd: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/az-adasvetel-menete-altalanos.html

Szolgalom

A szolgalmi jog dologi jog, amely a szolgalommal terhelt ingatlan birtoklását (használatát) korlátozza a jogosultnak pedig korlátozott használati jogot enged. A szolgalom lehet független a tulajdonostól vagy tőle származó, ha a jogosítvány a tulajdonostól független, akkor tehermentesítést sem tud biztosítani az ilyen terhekkel szemben. A szükséges mértékre korlátozást vagy megszüntetést lehet kérni bíróságtól.

A szolgalom a (másik) telek rendeltetésszerű használatához szükséges (telki szolgalom) és az alábbi esetei vannak:

Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.

A szolgalomhoz hasonló okból, jogszabályon alapuló korlátozást jelent a közérdekű használati jog, amelyet jogszabály alapíthat (pl.: vezetékjog ).

Vezetékjog

A tulajdonos tudta és beleegyezése nélküli bejegyzést tesz lehetővé a jogszabály. A vezetékjog tartalma:

A hálózati engedélyes a vezetékjog alapján az idegen ingatlanon föld alatti és feletti vezetéket helyezhet el, tartószerkezetet és azon elhelyezett átalakító- és kapcsolóberendezést építhet, nem tartószerkezeten elhelyezett, külön jogszabályban meghatározott átalakító- és kapcsolóberendezést építhet, a közcélú hálózat mentén lévő, a biztonsági övezetet sértő növényzetet eltávolíthatja.

A vezetékjoggal kapcsolatos fenti jogosítványokat miniszteri rendelet tovább szélesíti, amennyiben lehetővé teszi a hálózat tartószerkezetén, egyéb létesítményein azokhoz nem tartozó más szerkezetet elhelyezzenek, mégpedig a vezetékjog kötelezettjének hozzájárulása nélkül.

A vezetékjog biztonsági övezete a vezeték feszültsége alapján kerül meghatározásra a vezeték alatti területen, a vezeték mindkét oldalán. Az övezet terjedelme 1-35 kV feszültségszintnél 5 m, belterületen 2,5 m; 500 kV-ot meghaladó feszültségszint fölött azonban már 40 m.

A légvezeték biztonsági övezetében számos tevékenység tilos, így például nem szabad:

- állványzatot, tartószerkezetet létesíteni;

- nem éghető anyagokat 2 métert meghaladó magasságban tárolni és felhalmozni;

- járművet üzemanyaggal feltölteni;

- 4 métert meghaladóan futónövényt termeszteni;

- 3 méternél magasabb kerítést létesíteni;

- a vezeték oszlopára felmászni.

Feszültségtől függő további tilalmak és korlátozások vonatkoznak azonban például az öntözőberendezések vízsugara, illetőleg a gyümölcsfák magassága, továbbá tereprendezés (terepszint megemelése) tekintetében is.

A tulajdonos a vezetékjog bejegyzését nem akadályozhatja meg, DE kártérítési igénye lehet, amit a bejegyzővel szemben érvényesíthet, ha nem tudnak megállapodni, akkor bíróságtól kérheti a kártérítés mértékének megállapítását. 

Karácsonyi akció!

A Finszter Ügyvédi Iroda különlegesen kedvezményes ingatlan ajándékozási (adásvételi) szerződéskötési karácsonyi akciót hirdet!

Egyenesági rokonok, házastársak egymás közötti ajándékozása/adásvétele esetén az ügyvédi munkadíj az ingatlan piaci értékének (ami adásvételkor a vételár lenne) 0,5%- (minimum 50.000,- Ft), az ügyvédi iroda szokásos munkadíjának a fele. 

Az akció 2016. december 23. napjáig és az ügyvédi iroda kapacitásának korlátjával (a készlet erejéig) bárki számára igénybe vehető. 

Az akciót minden igénylő egy szerződésre (egy helyrajzi számon nyilvántartott 1/1 vagy ettől eltérő tulajdoni hányad ajándékozására vagy adásvételére) veheti igénybe.

Gyakori kérdések: 

Milyen további költségei vannak a szerződéskötésnek?

Összesen körülbelül 10.000,- Ft: földhivatali eljárási díj (6.600,- ) és tulajdoni lapok díja: 1.000,-/db legalább eljárásonként 2db. 

Az eladónak/ajándékozónak milyen további költsége merül fel?

Az eladó adózik az adásvétellel szerzett jövedelem után, ha a lakóingatlant a megszerzésétől számított 5 éven belül, nem lakóingatlant 15 éven belül értékesít. Ha tehát lakóingatlant a szerzéstől számított 5 év elteltével ad el, akkor nincs adófizetési kötelezettsége. 

Ajándékozásnál nincs jövedelemadó fizetési kötelezettsége az ajándékozónak.

A vevőnek/megajándékozottnak milyen további költsége merül fel?

Egyenesági rokon, házastárs az adásvétellel, ajándékozással járó illeték alól mentesül, nincs illetékfizetési kötelezettsége (ez egyébként 4% lenne adásvételnél). 

Csak tehermentes ingatlant lehet ajándékozni/eladni?

Nem feltétlenül.... Haszonélvezettel és jelzálogjoggal terhelt ingatlant el lehet adni és el lehet ajándékozni. Végrehajtási joggal és elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlant NEM lehet eladni, elajándékozni. 

Hitelből vásárolhat a vevő?

Igen, De ebben az esetben teljesen tehermentesnek kell lennie az ingatlannak és a feleknek meg kell felelniük az hitelfevételi követelményeknek is. Az ügyvédi iroda OTP banki hitel közvetítésével foglalkozó hozzáértő kollégát tud biztosítani. 

Ingatlan öröklése - hagyatéki eljárás

Mi a teendő, ha az ingatlan tulajdonosa meghalt?

Az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartási (telekkönyvi) bejegyzés keletkezteti és igazolja, a halálesetet azonban automatikusan nem vezetik át benne. Ahhoz, hogy az örökös vagy örökösök tulajdonosok legyenek szükség van a hagyatéki eljárás lefolytatására és annak nyomán arra, hogy a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ezért is van az, hogy ha az elhunytnak ingatlan tulajdona van, akkor a hagyatéki eljárás lefolytatása kötelező, de nem automatikus, a halálesetet be kell jelenteni.

Mi az a hagyatéki eljárás?

A hagyatéki eljárás célja és érelme az emberek (természetes személyek) közötti jogutódlás megállapítása. A hagyatéki eljárásban az dől el, hogy egy adott elhunyt személynek ki vagy kik a jogutódai.

Hogy kell elindítani a hagyatéki eljárást?

Az eljárást tipikusan az örökös vagy örökösök indítják a halottvizsgálati bizonyítvány (vagy halotti bizonyítvány) alapján, vagy a nélkül is akár, ha más módon értesültek a halálesetről (ez utóbbi esetben az első lépés a halál tényének az igazolása). Az eljárás a jegyző előtti eljárással és a hagyatéki leltározással indul. A leltárt tipikusan az önkormányzatok hagyatéki csoportja vagy hagyatéki ügyintéző veszi fel az ingóságok tekintetében nyilatkozat alapján, figyelemmel a bankszámla kivonatokra és az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjogokra is.

Hagyatéki eljárást a jegyzőnél kell megindítani (hagyatéki leltárral indul) és az örökösökön kívül bárki, akinek az eljárás lefolytatásához (a jogutód személyének megállapításához) jogi érdeke fűződik, kérheti a lefolytatását.

A hagyatéki leltározás során érdemes körültekintően eljárni, mert egy elfelejtett bankszámla vagy értékpapír számla (részvényei voltak az örökhagyónak) miatt akár póthagyatéki eljárásra lehet szükség: a bankok, pénzintézetek nem adják át a bankszámla tartamát csak jogerős hagyatéki végzésre.

Ha a néhainak volt közjegyzői letétbe helyezett végrendelete, akkor a nyilvántartás alapján, egyébként az érintettek (örökösök) által átadott esetleges végrendelet alapján történik az eljárás.

Hol kell megindítani a hagyatéki eljárást?

Az eljárás lefolytatására az a közjegyző illetékes, akinek a székhelyén az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye vagy utolsó belföldi tartózkodási helye volt; ezek hiányában, akinek a székhelyén az örökhagyó belföldi elhalálozásának helye található, ezek hiányában a hagyatéki vagyon fekvésének helye szerinti, vagy bármelyik hiánya esetén a Magyar Országos Közjegyzői Kamara – az öröklésben érdekelt hozzá benyújtott kérelme alapján történő – kijelölése szerinti közjegyző az illetékes.

Mi határozza meg a közjegyző illetékességét:

-           - halál időpontja év-hónap-nap

-           - utolsó állandó bejelentett lakcím (ennek hiányában a fenti sorrendben a többi adat)

Ha a hagyatékátadó végzésem jogerős, akkor ugye én vagyok az ingatlan tulajdonosa?

 Nem. A tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti. Nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy a hagyatéki eljárás célja a természetes személy jogutódlásának, hagyatékátszállásának rendezése, az eljárás nem keletkeztet tulajdonjogot. A hagyatékátadó végzés nem bizonyíthatja sem a hagyatékként leltározott vagyontárgy hagyatékhoz tartozását, sem a létét.

A mindennapok gyakorlatában a jogerős hagyatékátadó végzést önmagában vagy az azon alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemmel együtt (széljegy) általánosan és széles körben elfogadják a tulajdonjog igazolására.

Hogyan zajlik a hagyatéki eljárás?

1. hagyatéki leltár elkészítése jegyző (hagyatéki csoport, hagyatéki előadó az önkormányzatnál)

2. hagyatéki eljárás – közjegyző előtt

- adatgyűjtés (értesítések, végrendelet(ek), örököskutatás, személyes jog tisztázása stb.) – hónapokig is eltarthat, nincs rá határidő

- hagyatéki tárgyalás kitűzése – idézések

- hagyatéki tárgyalás – osztályos egyezségre, az öröklés visszautasítására vagy az örökrészek átruházására sor kerülhet

- hagyatékátadó végzés – kihirdetés, majd jogerősítés

Mi az az osztályos egyezség?

Osztályos egyezségnek nevezzük, amikor az örökösök a hagyatéki eljárásban a hagyatékot egymás között felosztják, egymásnak – megállapodásuk szerint – átadják. Ilyenkor a szerzés jogcíme öröklés.

Lehetőség van arra is, hogy az örökösök egymásra átruházzák az örökrészüket ilyenkor a szerzés jogcíme adásvétel.

A hagyatéki eljárásban az osztályos egyezség és az örökrész átruházás vegyesen is előfordulhat, így lehet, hogy az egyik örökös az egész ingatlan tulajdonjogát a hagyatéki eljárásban részben öröklés részben adásvétel jogcímen szerzi meg. A szerzés jogcímének például adózási és illetékfizetési szempontból van jelentősége.

Mennyibe kerül a hagyatéki eljárás?

A hagyatéki eljárás költsége elsősorban a közjegyzőt a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály szerint megillető munkadíj és költségtérítés összege (közjegyzői díjazás). Például 5.000.000,- - 10.000.000,- Ft közötti ügyértéknél az igazodó díj: 0,5%, egyéb költségek még hozzáadódnak.

A közjegyzői díjat annak kell viselnie, aki örököl; ilyen személy hiányában annak, aki a hagyatékra igényt terjesztett elő. Ha a hagyatéki eljárás díjának előlegezésére, illetve viselésére többen kötelesek, e kötelezettség őket egyetemlegesen terheli.

Példa: egy a hagyatéki leltárban 6.000.000,- Ft-ra értékelt ingatlan vonatkozásában lefolytatott hagyatéki eljárás költsége mindösszesen körülbelül 50.000,-Ft.

Figyelem! A hagyatéki leltárban megállapított érték befolyásolja a közjegyzői díjat és a későbbi értékesítés esetén az adózást is. Minél magasabb a hagyatéki érték annál magasabb lesz a közjegyzői díj viszont annál alacsonyabb a jövedelem, ha például a lakóingatlant 5 éven belül az örökös értékesíti. Tehát adózási szempontból nem célszerű alacsonyan meghatározni a hagyatéki leltárban az ingatlan értékét.

A fenti példát tovább gondolva: Ha az örökös azonnal étékesíti 7.000.000,- Ft-ért az ingatlant, akkor körülbelül 1.000.000,- Ft jövedelme keletkezik (ebből le lehet vonni például az ingatlanközvetítői díjat), ami után 15% SZJAt fizet.

Az ingatlan tulajdonosa rég meghalt, de nem tudom, hogy volt-e hagyatéki eljárás, mi a teendő?

Ha a hagyatéki eljárás (alaphagyatéki eljárás) befejezése után kerül elő a hagyatékhoz tartozó valamilyen vagyontárgy, póthagyatéki eljárásnak van helye. A póthagyatéki eljárásra a hagyatéki eljárás szabályait kell megfelelően alkalmazni, tehát azt a jegyzőnél kell megindítani a hagyatéki leltár felvétele végett, melyet aztán az alaphagyatéki eljárásnak megfelelően a jegyző küld meg a közjegyzőnek.

Az eljárást bárki kezdeményezheti, akinek jogi érdeke fűződik a hagyatéki eljárás lefolytatásához.

Az örökhagyó nem magyar állampolgár, de ingatlan vagyona és örökösei vannak Magyarországon, mi a teendő?

Bárki, akinek jogi érdeke fűződik az eljárás lefolytatásához kezdeményezheti azt. Ha az örökhagyó nem magyar állampolgár és külföldön is él, ott is halt meg, de ingatlan hagyaték van Magyarországon, akkor az örökös vagy bármely jogi érdekelt kezdeményezheti a hagyatéki eljárás lefolytatását az ingatlan fekvése szerinti illetékességgel. Praktikusan az ingatlan fekvése szerinti jegyzőnél (hagyatéki előadó, hagyatéki csoport az önkormányzatnál) érdemes kezdeni a hagyatéki leltár felvételével.

A hagyatékot a néhai személyes joga alapján fogják átadni, ha tehát nem magyar állampolgár (kettős állampolgársága sincs magyar), akkor a közjegyző hivatalból fog tájékoztatást kérni a személyes jogról és annak tartalmáról, az eljárást azonban a magyar közjegyző lefolytathatja.

Mi a teendő, ha az örökösök azonnal értékesíteni kívánják az ingatlant?

Az örökösök tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, azonban annak nincs akadálya, hogy az értékesítés érdekében szükséges lépéseket már az eljárás jogerős lezárulta előtt megtegyék. Így megállapodhatnak a limitárban, amin értékesíteni szeretnének, az értékesítés módjában, akár vevőjelölteket is kereshetnek, ingatlanközvetítővel felvehetik a kapcsolatot, hogy amint lehetséges megbízást adjanak az értékesítésre. Ha a vevő is megvan ügyvédként ilyenkor adásvételi-előszerződést javaslok kötni - amelynek tartalma teljes egészében megegyezik a végleges szerződéssel, de nincs elvi akadálya annak, hogy végleges szerződést kössenek a felek, ezt jogtechnikailag meg lehet oldani. 

Mi a teendő, ha a megbízó - vagy a megbízók egyike - halt meg?

Ha hatályos ingatlanközvetítői megbízási szerződés van és valamelyik tulajdonos meghalt, akkor az örökösök jogutódok vagy a szerződést az örökösökkel újra is lehet kötni. 

Hagyatéki ingatlannál az örökösökkel lehet szerződést kötni - ha kiskorú az örökös, akkor 14 év alatt a szülővel. 14 év felett a szülővel és a kiskorúval együtt. Ha az örökösök személyével kapcsolatban nincs kétség, akkor érdemes megkötni a szerződést az örökösökkel.

Az örökösök a halál napjával lesznek tulajdonosok - a hagyatéki végzés alapján jegyzik be a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba. Tehát ők mivel a halál napjával tulajdonosok, ettől a naptól kezdődően tudnak megbízást is adni, az ingatlanra vonatkozóan jognyilatkozatot tenni.

Az ügyvédi gyakorlat az, hogy az adásvételi szerződést a jogerős hagyatékátadó végzés földhivatali benyújtását követően kötünk, de előszerződésnek nincs akadálya. 

Ha vitás vagy bizonytalan az örökösök személye, akkor inkább meg kell várni a hagyatéki eljárás végét. 

A közjegyző - előtte az önkormányzat hagyatéki csoportja vagy hagyatéki előadója - általában együttműködő, ha jelzik az örökösök, hogy gyorsított eljárást kérnek, mert folyamatban van a hagyatéki ingatlan eladása.