Vételi ajánlat - elfogadás

Az adásvételi szerződés a vételi ajánlattal és annak elfogadásával jön létre. Az ingatlanközvetítők által széles körben alkalmazott formanyomtatványok lényege ennek az ajánlattételnek és az elfogadásának az írásbeli rögzítése. A vételi ajánlat elfogadásával az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettsége keletkezik a vevőnek (ajánlattevő) és az eladónak (megbízó).

A vételi ajánlat

A vételi ajánlattal a vevő az adásvétel lényeges elemeinek meghatározásával ajánlatot tesz a megvételre. Lényegesek általában – de nem kizárólag!!!!- az alábbiak:

• vételár
• fizetési ütemezés – foglaló mértéke, fizetési határidő
• hitellel vagy a nélkül
• stb.

A vételi ajánlatot a vevő biztosítékkal erősítheti meg – vételi szándéka komolyságának jeléül – a biztosíték mértéke változó, az OTP Ingatlanpont rendszerében legalább 2% a vételárnak és az OTP Ingatlanpont elkülönített számlájára befizetéssel történik.

A vételi ajánlat elfogadása

A vételi ajánlatot – változatlan tartalommal, kiegészítés, megjegyzés és észrevétel nélkül – elfogadó nyilatkozat az elfogadás. Csak a teljesen azonos tartalmú elfogadás az elfogadás, bármilyen változtatás, kiegészítés, észrevétel ellenajánlattá teszi és a folyamat a vételi ajánlat megtételétől kezdődik újból.

Írásbeliség

Minden fél számára fontos, hogy minden igény, észrevétel, változtatás írásban megfelelően rögzítésre kerüljön, akár a formanyomtatvány kiegészítéseként vagy megváltoztatásával. Pl.: határidők, elővásárlási jogra utalás, ingóságok kikötése stb.

Amennyiben a felek ingatlanközvetítőt vesznek igénybe – nem közvetlenül egymással tárgyalnak – úgy az ingatlanközvetítő felelőssége, hogy az írásbeliségre, a pontos tartalomra, aláírásra, dátumozásra, tanúzásra, határidők betartására figyeljen, amennyiben ebben mulaszt és ezzel a feleknek kárt okoz, úgy a felelőssége a károkozásért felmerülhet!

Az ajánlati kötöttség

Az ajánlattevő (ajánlat, ellenajánlat egyaránt) az ajánlatban meghatározott határidőn belül kötve van az ajánlatához, azt nem vonhatja vissza, nem változtathatja meg, nem egészítheti ki és elfogadás esetén köteles a tartalmának megfelelő szerződést megkötni.

Jogvesztő! Ez azt jelenti, hogy ha a megadott határidőn belül nem érkezik elfogadó nyilatkozat, akkor az ajánlattevő a kötöttség alól mentesül. A – bármilyen kis részletben – nem azonos tartalmú elfogadást ellenajánlatnak kell tekinteni és az abban, általában napokban, megjelölt határidőn belül ugyanúgy köti az ellenajánlat-tevőt, mint az eredeti ajánlat.

Mi a lényeges?

Mindenképpen légyeges adásvétel esetén a vételár, a fizetési ütemezés (határidők), de bármi az lehet, amit a felek annak minősítenek!!! Bármelyik fél! Ezért is kiemelten fontos, hogy minden igényt, észrevételt az ingatlanközvetítő a megbízás felvétele és a kapcsolattartás során folyamatosan rögzítsen, tájékoztassa róla a vevőjelölteket és viszont: a vevői igényekkel ugyanilyen körültekintően járjon el és tájékoztassa az eladót róluk. Legkésőbb a vételi ajánlatban/ellen vételi ajánlatban a lényeges feltételeket írásban rögzíteni kell!! Amennyiben a felek között a szerződéskötés azért marad el, mert arra hivatkoznak, hogy az ingatlanközvetítő nem közvetítette valamely észrevételüket vagy igényüket kártérítési felelősség is felmerülhet!

Megfelelő határidő

Az ajánlat elfogadására és általában minden jognyilatkozat megtételére megfelelő határidőt kell biztosítani a másik félnek. Megfelelőnek kell lennie a szerződés jellegére és a megtétel módjára tekintettel. Ennek abban az esetben van jelentősége, ha az ajánlatban, ellenajánlatban nincs kikötött határidő vagy annak rövidsége ellen a másik fél alappal tiltakozhat. Pl.: külföldön lévő és csak levélben vagy korlátozottan elérhető eladó esetén a 3-5 napon ajánlati kötöttség és így az elfogadásra nyitva álló határidő rövid lehet, ugyancsak rövid lehet, ha az eladót elővásárlási joggal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség terheli (a vételi ajánlatot az eladónak teljes terjedelmében és még az elfogadása előtt közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal lsd. http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/02/elovasarlasi-jog.html )

A szerződéskötési kötelezettség

A vételi ajánlat elfogadásával szerződéskötési kötelezettséget eredményező megállapodás jön létre a felek között: egymással az elfogadott feltételek szerint, a megadott határidőben szerződést kell kötniük. Itt azonban a megadott határidő esetleges eltelte nem eredményez automatikusan mentesülést a szerződéskötési kötelezettség alól, mint az ajánlati kötöttségnél. Ennek ellenére a szerződéskötésre nyitva álló határidőt itt is megfelelően kell megszabni és betartani. Az adásvételi szerződés megkötése után a felek jogviszonyát a szerződés tartalma határozza meg, a letett biztosítékból foglaló lesz és nem mellesleg ennek a szerződésnek a megkötésével esedékes az ingatlanközvetítő jutaléka is a Ptk. 6:291.§ alapján.

Vevő visszalépése

Ha a szerződéskötési kötelezettségét a Vevő önhibájából nem teljesíti, akkor a biztosíték elvesztésének szankciójával néz szembe – ezt a vételi ajánlat megtételekor írásban vállalta és ott kapott róla tájékoztatást. Mivel ebben az esetben az ingatlanközvető eredményesen működött és jogos költségigénye lehet, az elvesztett biztosítékot az ingatlanközvetítő és az eladó/megbízó tipikusan megosztják egymás között – az erre vonatkozó megállapodást a megbízó a megbízási szerződéssel írja alá.

Eladó visszalépése

Az eladó visszalépése a vevővel szembeni kötelezettsége megszegését és az ingatlanközvetítői megbízási szerződés megszegését is jelenti. Ebben az esetben a közvetítés sikeres volt és a közvetítő díjára és a szerződésszegés miatti kötbérre is igényt tarthat. A vétlen vevő pedig kártérítési igénnyel léphet fel a szerződésszegő eladóval/megbízóval szemben. Természetesen ebben az esetben a letett biztosíték a letevő vevőjelöltnek visszajár.

A biztosíték sorsa

A biztosíték, ha az adásvételi szerződést rendben megkötik a vételárba beszámít, foglalóként a felek a szerződésben rögzítik annak sorsát. Ha a biztosítékkal megerősített vételi ajánlatot az eladó nem fogadja el, akkor a letett biztosíték a vevőnek visszajár. Amennyiben valamelyik fél visszalépésével megszegi szerződéskötési kötelezettségét, úgy a felek – a vételi ajánlatban és a megbízási szerződésben foglaltak szerint - együttes (vagy külön-külön, de egybehangzó) nyilatkozatot címezhetnek a biztosítékot kezelőhöz, hogy az azt megfelelően kiadja. Ha vita van, akkor a biztosíték kezelője a vita rendezéséig bírói letétbe helyezheti a biztosítékot.

OTP Ingatlanpont Kft. megbízási szerződés és Vételi ajánlat formanyomtatvány vonatkozó részei

Megbízási szerződés (kizárólagos)
    - Biztosíték kezelés szabályai 5.4.2
    - Limitár/kötelező elfogadás 1. o. Limitár meghatározása és 5.2.2. pont

Vételi ajánlat
     - 8. pont - biztosíték visszautalása, ha nincs elfogadott vételi ajánlat
   - 9. pont - biztosíték sorsa, ha elfogadott vételi ajánlat volt - szó szerint egyezik a megbízási szerződés 5.4.2. pontjával

Elővásárlási jog

Fogalma

Az elővásárlási jog a jogosultnak jogot ad a dolog megvételére mindenki mást megelőzve. Lényege, hogy a jogosultnak joga van a más által tett és elfogadni kívánt vételi ajánlat ismeretében a vevő helyébe lépni. 

Mikor van elővásárlási jog az ingatlanvásárlásnál?

Két tipikus esete az osztatlan közös tulajdon (amikor az egy tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlannak több tulajdonosa van) és a társasházi alapító okiratban (szövetkezeti ház alapszabályában) kikötött elővásárlási jog. 

Kevésbé gyakori, de szintén felmerülhet a műemlékhez kapcsolódó elővásárlási jog, ebben az esetben az államnak van elővásárlási joga - a védettséget kimondó rendelet alapján -  ezt is be kell jegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba (2001. évi LXIV. tv. 86.§), de a 1998. január 1. napja előtt műemlékké nyilvánított ingatlanoknál bejegyzés nélkül is van elővásárlási jog.
Az államtól műemlék ügyben az alábbi linken (Forster Központ) leírtak szerint lehet a nyilatkozatot beszerezni:
http://www.forsterkozpont.hu/ugyintezes/ingatlan-elovasarlas/788 A link még működik és a nyilatkozat is használható, de Forster Központ már nincs, jogutódja műemléki ügyekben a Miniszterelnökség.

Mikor kell beszerezni az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát?

Lemondani az elővásárlási jogról az elfogadni kívánt vételi ajánlat ismeretében lehet. Közölni kell a jogosulttal a vételi ajánlatot teljes terjedelmében, de legalább a vételárat, fizetési ütemezést és a vevő nevét, ahhoz, hogy joghatályosan lemondjon az elővásárlási jogáról. A Ptk. 6:222.§ szerint kötelező még az ajánlat elfogadása előtt a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosulttal!

A fentiektől függetlenül mielőtt az eladó elkezdi hirdetni az ingatlant érdemes az elővásárlásra jogosultaktól egy elvi nyilatkozatot beszerezni arról, hogy nem kívánnak élni a jogukkal.  Ennek célja, hogy ne a már esetleg foglalót vagy vételi ajánlathoz kötött biztosítékot letevő vevő megjelenésekor derüljön ki, hogy nem biztos, hogy meg tudja venni a hirdetett ingatlant. Ez az előzetesen beszerzett nyilatkozat a lemondó nyilatkozatot nem pótolja, de a nyilatkozattevőt köti: élhet később az elővásárlási jogával, de kártérítési kötelezettsége lehet például a vevő felé, aki a nyilatkozatában bízva tett ajánlatot és kára keletkezett.

Ha később szólítják fel az elővásárlásra jogosultat (például az adásvételi szerződés megkötése után), akkor érdemes a szerződésben rendelkezni arról, hogy ha esetleg él a jogosult az elővásárlási jogával, akkor mi lesz a foglaló sorsa vagy megtéríti-e például az eladó a kifizetett ügyvédi költséget. 

Hogyan történik a lemondás az elővásárlási jogról?

Tipikusan kifejezett lemondó nyilatkozat aláírásával vagy úgy, hogy a jogosultat az eladó megfelelő határidő tűzésével felhívja nyilatkozattételre és a határidő eredménytelenül telik el vagy nemleges válasz érkezik. 

A lemondó nyilatkozatot az eladó az elfogadni kívánt vételi ajánlat ismeretében, de még az elfogadás előtt azonnal beszerezheti a jogosultaktól (pl.: egy négylakásos társasház többi lakójával aláíratja a nyilatkozatot). 

Ugyancsak a vételi ajánlat elfogadása előtt ajánlott, tértivevényes levéllel lehet felhívni a jogosultat nyilatkozattételre, a felhívásban megszabott megfelelő (levelezésnél 8-10 nap a szokásos (postafordulta)) határidőben fogadhatja el.

Mi van, ha már elfogadott vételi ajánlat van vagy megkötötték az adásvételi szerződést?

A gyakorlat szerint be lehet szerezni a nyilatkozatot vagy felhívni a nyilatkozattételre az adásvételi szerződés megkötése után is, azonban ilyenkor a szerződésben tisztázni kell, hogy mi lesz a foglaló sorsa, ha a jogosult él az elővásárlási jogával. Mivel az eladó mulasztott azzal, hogy nem még az elfogadás előtt közölte a vételi ajánlatot teljes terjedelmében az elővásárlásra jogosulttal ilyenkor, ha a szerződés nem rendezi ettől eltérően, az eladó hibázott, ezért kétszeres foglalóvisszafizetési kötelezettsége van.

Az elővásárlási joggal kapcsolatos lemondó nyilatkozatot vagy igazolást arról, hogy felhívták a jogosultat nyilatkozattételre a földhivatalhoz be kell nyújtani. Ha a tulajdoni lapon feltüntetett elővásárlási jog vagy osztatlan közös tulajdon miatt szükséges, akkor erre a földhivatal hiánypótlással fel is hív. Legkésőbb tehát a hiánypótlási határidő lejártáig kell beszerezni a szükséges nyilatkozatot, vagy a tértivevénnyel és a levéllel igazolni a kiküldést. 

Mikor nem kell megkeresni az elővásárlásra jogosultat?

Ha a vételi ajánlat közlése a jogosulttal rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen lehet, ha a jogosult személyes adatai (címe) hiányosak vagy ismeretlenek, vagy például ha nagyon sok (több mint 10) elővásárlásra jogosult van.

Elővásárlási jog és megosztási szerződés

A megosztási szerződés az osztatlan közös tulajdonú ingatlan használatának megosztását rendezi. A megosztási szerződésben elővásárlási jogról lemondani nem lehet (elfogadás előtt álló vételi ajánlat közlését nem pótolhatja). 

Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult él a jogával?

Ebben az esetben a vevő helyébe lép a szerződésben és mindenben az elfogadni kívánt vételi ajánlatnak megfelelő teljesítésre köteles. Nem elfogadó nyilatkozat az olyan elővásárlási jogosulti nyilatkozat, amely szerint szeretné megvásárolni, de....... és itt bármely feltételen változtatást kér. 

Jár-e jutalék az ingatlanközvetítőnek, ha az elővásárlásra jogosult vásárol?

Igen. Ha az ingatlanközvetítői megbízási szerződést az ingatlan tulajdonosa (eladó) kötötte, akkor ugyanúgy sikeresen teljesített közvetítésnek számít, mintha az eredetileg közvetített vevő vette volna meg az ingatlant. 

Építési telek

Mi az építési telek?

Telek az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület, az építési telek, olyan telek, amely építmények elhelyezésére szolgál (építésre szánt területen fekszik, a helyi építési szabályoknak is megfelelően kialakított) és közterületről úton (magánúton vagy akár szolgalommal) megközelíthető. Erről információt tartalmazhat a tulajdoni lap: belterület/kivett, beépítetlen terület megjelöléssel és részletes szabályokat az önkormányzati rendeletek, területrendezési tervek tartalmaznak.

Építkezni – a helyi építési szabályok megtartásával – már részben beépített telken is lehet, újépítésű ingatlant is létre lehet hozni már részben beépített telken, vagy akár tetőtérben is. Építési hitelt és újépítésű támogatást (CSOK) ezekhez is fel lehet venni.

Figyelem! A 4 éven belül újat építhez kapcsolódó illetékkedvezmény szempontjából beépítetlen területként telekkönyvezett ingatlan szükséges! Az illetéktörvény (Itv.) szerinti kedvezményt csak kivett, beépítetlen területként telekkönyvezett ingatlanra lehet igénybe venni. Lsd. Illeték-vevő blogbejegyzés. 

Lakóház építésére alkalmas telektulajdon: az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet vagy olyan földrészlet, amelyen a szerkezetkész állapotot el nem érő, lakóház céljára létesülő építmény áll;

Hogyan lehet igazolni, hogy a telek építési telek?

Tulajdoni lappal: beépítetlen terület megjelölésű az ingatlan.

Az önkormányzatok egy adott helyrajzi számú telek beépíthetőségének részletes szabályairól határozatot adnak ki kérelemre, ebben szerepel az is, hogy milyen helyi övezeti besorolásba tartozik az adott telek és az mit jelent (ennek díja 3.000,- Ft lehet).

Beépíthetőségnek hol lehet utána nézni?

Az alábbi linken elérhető Minerva rendszerben - Budapesten működik - az övezeti jelzéseket feltüntetik - címre lehet keresni vagy helyrajzi számra - térképes nézetben. Azt, hogy egy adott jelzés mit jelent pontosan az illetékes helyi önkormányzat rendeletében lehet kikeresni.

Például a Budapest, XII. kerületben a L6A-XII/Sz1 (ezt a Minerva térképen feltüntetik) besorolás azt jelenti, hogy 10%-os a beépíthetőség, 6.5 m magassági korláttal és 80%-os zöldfelülettel (ezeket az adatokat az ökormányzat rendeletében lehet megtalálni). 

http://minerva.bp12ker.hu/minerva/bp12ker/internet.php

Új építésű ingatlan fogalma?

Újépítésű lakóingatlant lehet üres telekre (beépítetlen terület), már részben beépített telekre (ha a beépítettség nem éri el a helyi maximumot) és már meglévő épület bővítésével (pl.: tetőtér) építeni.

Illetékmentesség - illetékkedvezmény szempontjából új építésű fogalma: 

-          a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt

-          új lakásnak minősül a lakástulajdon a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első megvásárlásáig. Vagy ha a lakást a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követően vállalkozótól, illetéktörvény feltételeinek megfelelő másik, vállalkozó, ingatlanalap vagy gazdálkodó szervezet vásárolja meg,akkor második - megvásárlásáig.

CSOK rendelet:

új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével:

a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles,

Az elkészültét követően lakásként, lakóépületként önállóan használatbavételi engedéllyel kell rendelkeznie. A tulajdoni lapon ez lakás/lakóház feltüntetést jelent. A lakóépület jellemzően a lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magában foglaló épület.

Figyelem a CSOK szempontjából további szabályok vannak:

 új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével

a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel (a továbbiakban: lakás), amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi vagy bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány iránti eljárásra köteles, ideértve a tanyán található lakóépületet is, és amely legalább az alábbi feltételeknek megfelel:

aa) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel - ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik,

ab) közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik,

ac) egyedi fűtési móddal rendelkezik,

ad) közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik, és

ae) közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van; vagy

b) tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, az a) pont aa)-ae) alpontja szerinti feltételnek megfelelő újabb lakás jön létre.

CSOK esetében külön szabályok vannak a hasznos alapterület számítására:

hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) fogalommeghatározásának keretein belül a következő helyiségek alapterületének összege, amelyek a lakáson mint önálló rendeltetési egységen belül találhatók:

a) előszoba, közlekedő,

b) nappali,

c) hálószoba,

d) étkező,

e) konyha, étkezőkonyha,

f) fürdőszoba,

g) WC,

h) kamra, tároló,

i) gardrób,

j) mosókonyha,

k) kazánhelyiség és

l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;

Mit lehet építeni a telken?

Az önkormányzatok egy adott helyrajzi számú telek beépíthetőségének részletes szabályairól határozatot adnak ki kérelemre, ebben szerepel az is, hogy milyen helyi övezeti besorolásba tartozik az adott telek és az mit jelent (ennek díja 3.000,- Ft lehet).

A helyi szabályokról az önkormányzatoknál lehet tájékozódni. Országos építési szabályok az alábbi helyeken:

Étv. - 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről


OTÉK - 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről 


Belterület/külterület?

Belterületen és külterületen is lehet lakóházat építeni, lsd. előző pontokat, belterületbe vonást önkormányzattól lehet kérni, ennek jelentősebb díja szokott lenni. A belterületbe vonás nem bizonyosan lehetséges, mivel az önkormányzatnak kötelezettsége van a belterületi ingatlanok esetében a közművesítéstől a megfelelő óvodai hely biztosításáig sok tekintetben.

Belterület: a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része.

Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része.

Az építkezés, ottlakás szempontjából tehát a lényeges különbség az önkormányzat közművesítési, egyéb ellátási kötelezettségeinek mértékében és van. Az építési szabályokat nem ez, hanem inkább a helyi településrendezési tervek, övezeti besorolások határozzák meg.

Külterület/termőföld

Minden termőföld külterület, de nem minden külterület termőföld. Külterületi ingatlan lehet kivett megjelölésű - termőföldi művelési ág alól kivett - és aranykorona érték nélküli, ebben az esetben nem kell a termőföld értékesítés szabályait alkalmazni (lsd. zártkertre vonatkozó blogbejegyzés) és beépíthető lehet lsd. 3. pont.

A termőföld besorolást a tulajdoni lapról egyszerűen a művelési ág feltüntetésének és az aranykorona érték feltüntetésének vizsgálatával lehet megállapítani. Ha van aranykorona érték, akkor a termőföld értékesítés szabályait kell alkalmazni. Aki termőföldön akar építkezni, annak használatváltoztatást kell kérni (kivett) és földvédelmi járulékot fizetnie, kivéve korlátozott ideig (2016. december 31.) a zártkertek esetében, erről lásd a zártkertre vonatkozó blogbejegyzést (zártkerti ingatlan átminősítése).

Építkezés építési engedély nélkül 

http://www.e-epites.hu/3719

Lakossági tájékoztató

2016. január 1. napjától ha az épület vagy lakás összes hasznos alapterülete a 300nm, illetve 150nm-t nem haladja meg, akkor engedély helyett bejelentési kötelezettség teljesítése után lehet építeni. 

A bejelentést elektronikusan vagy papír alapon lehet megtenni és ennek és a hatóság válaszának bemutatásával lehet igazolni, hogy megtörtént (bejelentés igazolása). 

A bejelentéshez kötött építkezést követően használatbavételi engedély helyett hatósági bizonyítványt kell kérni. (Lsd. lakossági tájékoztató 11. pont) és ha a bejelentéstől számított 3 éven belül kérik, akkor díjmentes, ezen túl tetemes szolgáltatási díjat kell fizetni. Az építkezéseket 3 éven belül be kell fejezni, különben plusz költségek keletkeznek. http://www.e-epites.hu/3719 11. pont!

1. melléklet az 1997. évi LXXVIII. törvényhez * 

	A	B
1.	A bejelentéstől számított évek száma	Fizetendő igazgatási szolgáltatási díj
2.	0-3	díjmentes
3.	3-4	200 000 forint
4.	4-5	400 000 forint
5.	5-6	600 000 forint
6.	6-7	800 000 forint
7.	7-8	1 000 000 forint
8.	8-9	1 200 000 forint
9.	9-10	1 400 000 forint

Figyelem! Az Itv. (illetéktörvény) melléklet XV. cím IV. pont b) alpont alapján 2017. március 1. napjától illeték és igazgatási szolgáltatási díj mentes lesz - 300nm-ig - a használatbavételi engedélyezési eljárás és használatbavétel tudomásulvétele.


Mindez nem jelenti azt, hogy bármit lehet építeni. Valamennyi építési szabályt továbbra is be kell tartani, (OTÉK, HÉSZ (helyi építési szabályzat) stb., általános építési szabályok) csak ezt nem az engedélyezés során ellenőrzi a hatóság, hanem utólag fog bírságolni. A gyakorlat még nem alakult ki.


Ettől az esettől meg kell különböztetni azt, amikor nem kell az építési munkálatokhoz engedély egyáltalán. Ilyenek például: 

- átalakítás, felújítás, korszerűsítés, ha tartószerkezetet nem érint

- utólagos hőszigetelés

- kémény - korlátozásokkal

- homlokzathoz illesztett előtető, védőtető, ha tartószerkezetet nem érint

- épületen belüli szobakialakítás

Kapcsolódó bejegyzések

 - CSOK (új építés, telek áfa visszaigénylés) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/10-millio-harom-gyerekert-csok-megemelt.html

- Vevő- illeték (illetékkedvezmény: építési telekre 4 éven belül lakóházat épít) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/01/illetek-vevo.html

- zártkert átminősítése (kolátozott ideig, földvédelmi járulék nélkül lehet termőföld esetén is) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/11/zartkerti-ingatlan-atminositese.html, határidő hosszabbítva, új határidő: 2017. december  31. 

Information on buying and selling a home in Hungary

General Data on Real Estate Sale and Purchase Agreements

Content requirements:

For being able to conclude an agreement the parties should agree on the following: who (Purchaser) is buying what (real estate) from whom (Seller) and for how much (purchase price).

Who – Buyer

The Buyer makes a written purchase offer, secured by earnest money in the presence of a real estate agent. Purchase offer is a unilateral declaration creating a binding offer from the Bidder (buyer), which means that he/she cannot unilaterally rescind his/her purchase offer without legal consequences. The purchase offer shall include the essential conditions such as the purchase price and payment conditions, deadlines, etc.

From whom – Seller

The Seller is the owner of the real estate having the title to and possession of the real estate, which rights shall be certified by the data of the title deed and the simultaneous proof of his/her identity.

In case of condominiums the declaration of the condominium may contain important restrictions.

Various restrictions may be indicated on the title deed, such as usufruct, court execution procedure, mortgage connected to a loan, restraint on alienation and encumbrance, lawsuit note, easements etc.

In case of multiple sellers or a seller wishing to sell an undivided share it should be clarified whether it is about undivided joint ownership, whether there is an agreement on the division in kind and if yes, whether it has been filed with the Land Registry.

It is the Seller’s obligation to have the real estate’s energy quality certificate. The Seller should provide the Buyer with it prior to the conclusion of the Deed of Sale furthermore the Seller shall bear the costs of such certificate.

Remark: it is expedient that the Seller makes a statement regarding that there are not any other owners or any other third persons beyond those registered in the Land Registry who have any rights under the title of matrimonial property or any other title whatsoever regarding the real estate.

The Deed of Sale enters into force with the acceptance of the offer (see the clause hereinabove).

Seller and Buyer collectively – Parties

The following documents are required for the conclusion of a Deed of Sale: valid identity card, residence card and tax card or, in case of a corporation, certificate of incorporation and specimen of signature, in case of foreign persons e.g. passport. It is expedient to draw the attention of the Parties to the expiry of such documents.

What – Real Estate

The Land Registry registers all relevant data relating to the real estate..

The ownership portion and topographical lot number of the real estate constituting the object of the sale shall be exactly indicated.

The Seller shall inform the Buyer of any lawsuits, encumbrances, other rights and circumstances beyond the Land Registry concerning the real estate.

For how much – Purchase Price

The purchase price is the consideration for which the title to the real estate is transferred, under the title of sale and purchase, on the basis of an onerous agreement.

If there are multiple sellers (or there is a seller having usufruct or another entitled person) it is expedient to clear what portion of the purchase price each seller will receive, possibly differing from the ownership portion and whether they wish separate payment.

It is advisable to inform the Buyer that if he/she wishes to pay the full purchase price or a part of it from a loan, he/she shall indicate the creditor bank. Individual banks provide similar requirements on the whole in connection with the sale and purchase agreement and the process of the payment of the purchase price, which, however, may differ from each other considering the details.

Formal requirements – Proceeding of the attorney-at-law:

A document suited for registration of the real estate sale and purchase is required for the registration by the Land Registry, which is practicably a sale and purchase agreement, prepared and countersigned by the attorney-at-law. By preparing the document, the attorney-at-law assumes full responsibility for that the document is of high professional standard, while by countersigning it, for that it corresponds to the will of the Parties and it complies with the relevant legal regulations furthermore, he/she undertakes full responsibility for verifying the identities of the Parties. His/her responsibility covers the representation of the Parties and the Land Registry proceeding, but it does not cover representation before the Tax Authority .

The acting attorney-at-law should have mandatory liability insurance.

The attorney-at-law preparing the Deed of Sale shall represent both Parties. Any of the Parties may deviate from this provision and separately authorise an own attorney-at-law. However, in the absence of such stipulation the attorney-at-law shall represent both Parties and takes the interests of both Parties into account during the course of his/her proceeding.

The attorney-at-law is obliged to perform client screening in the event of contributing in a real estate sale and purchase. This means that the attorney-at-law is obliged to identify the client (Seller and Purchaser), their attorneys and persons entitled to acting, furthermore the representatives, as well as to carry out the document control of their identities (copy of personal documents).

In the event of a real estate sale and purchase it is required to use the personal identification number. In the case of a Hungarian citizen it is not allowed to conclude any agreements in the absence of valid documents certifying personal identity and personal identification number (residence card).

Stamp duty – Taxation

Stamp duty-transfer tax

By convention, the Buyer shall pay the stamp duty (duty on onerous transfer of property), however, the Parties may deviate from this in their agreement.

Rate (flat):

• 4% up to HUF 1 billion, above that 2% for the part exceeding that of the sales value, but no more than HUF 200.000.000

Stamp duty reduction:

Newly constructed home – free of stamp duty

In the event of a newly built flat the sale is free of stamp duty up to the value of HUF 15 million. Between HUF 15 and 30 million stamp duty shall be paid regarding the amount exceeding HUF 15 million. In case of a sales value exceeding HUF 30,000,000 no stamp duty reduction may be applied.

The Purchaser has sold a flat – he/she certifies the sale of another flat of own property

If a Purchaser being a private individual has sold or sells another flat within one year prior to or following the purchase, the difference between the two sales values will constitute the basis for duty imposement. In this case the value of usufruct shall not be deducted. Attention! Only a flat and only one flat may be taken into account upon the current sale, and only in the case of a private person.

It is expedient to certify the sale by a sale and purchase agreement.

Taxation - personal income tax - Seller

The purchase price is considered as income for the Seller, thus he/she as a private individual shall pay personal income tax (15%). The same shall apply to the person waiving usufruct or any other rights for a consideration.

IN CASE OF A NON-RESIDENTIAL REAL ESTATE:

(4) The income deriving from the transfer of a real estate shall be the amount calculated according to the provisions of Clauses (1) and (2), if the transfer takes place in the year of acquisition or within the subsequent five years (for the purposes of this §: “calculated amount”). After that, the income shall be fixed in such a way that the calculated amount shall be decreased

a) by 10 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the sixth year,

b) by 20 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the seventh year,

c) by 30 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the eighth year,

d) by 40 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the ninth year,

e) by 50 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the tenth year,

f) by 60 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the eleventh year,

g) by 70 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the twelfth year,

h) by 80 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the thirteenth year,

i) by 90 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the fourteenth year,

j) by 100 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the fifteenth year.

reckoning the year following the acquisition as first year.

In case of HOMEs (any residential area real estate: flat or house) this means:

1. 100 percent in the year of acquisition and in the following year,

2. 90 percent in the second year following the acquisition,

3. 60 percent in the third year following the acquisition,

4. 30 percent in the fourth year following the acquisition,

5. 0 percent in the fifth year and further years following the acquisition.

No tax shall be paid in case of a sale taking place in the 5^th year following the acquisition of the flat (or later).