Az adásvételi szerződés - alaki és tartalmi követelmények, eltérés a telekkönyv és a valóság között

Az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát és birtokát átruházni a vevő pedig vételárat fizetni. Az ingatlant adásvétel különlegessége, hogy a felek közreműködésén túl állami részvételre is szükség van: a tulajdonjog változását a telekkönyvben (ingatlan-nyilvántartásban) át kell vezetni, e nélkül a vevő nem szerez tulajdonjogot.

Az adásvételi szerződés tartalmi követelményei

A szerződésnek tartalmaznia kell a felek és az ingatlan (település és hrsz.) pontos megjelölésén túl a felek megállapodásának minden lényeges elemét. Arról, hogy mi a lényeges, már más bejegyzésben írtam, alább emlékeztetőül:

• vételár
• foglaló mértéke
• fizetési ütemezés
• hitel van-e a vevői oldalon
• birtokbaadás időpontja, módja
• BÁRMI

Azt, hogy az ár és a fizetési ütemezés lényeges nem kell magyarázni. A birtokbaadásnak és a teljes kifizetés (utolsó részlet megfizetésének) egybeesik. Ha ettől eltérést kérnek a felek az lehetséges, de én ilyenkor azt szoktam javasolni, hogy ezt a külön megállapodást az adásvételi szerződéstől elkülönítve rendezzék pl.: bérleti szerződés vagy szívességi használati megállapodás keretében.

Szeretném felhívni a figyelmet a BÁRMI pontra! Bármi, amit bármelyik fél lényegesnek minősít az lényeges és a szerződésben ki kell térni rá. Az ingatlanközvetítők munkája során ennek folyamatosan jelentősége van! Már a megbízás megkötésekor, amikor felméri az ingatlant és a továbbiakban azmegbízóval a kapcsolattartás során folyamatosan figyelnie kell arra, amit a megbízó mond neki, amit lényegesként megjelöl. Pl. ha a megbízó közölte, hogy ő nem költ kipakolásra és csak teljes bútorzattal ad el vagy kifejezetten magával szeretné vinni a csaptelepeket, csillárt stb. Ezeket az észrevételeit komolyan kell venni, visszakérdezni és rögzíteni – lehetőleg írásban – majd a vevőjelölteket ennek megfelelően tájékoztatni. Súlyos közvetítői munka elleni panasz, hogy „pedig én mondtam az ingatlan közvetítőnek” és gyakran hangzik el, mind az eladó, mind a vevő részéről.

Az ingatlan adásvételi szerződés tárgya az ingatlan, mégpedig az állami közreműködés szükségessége miatt, az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokkal. A szerződés kiterjed az ingatlan alkotórészeire, de nem terjed ki a tartozékokra. Általában azt lehet mondani, hogy mindenre kiterjed, amit állagromlás nélkül nem lehet eltávolítani az ingatlanból – vita lehet azon, hogy egy beépített bútor lecsavarozása és elvitele ide számít-e. Általában nem terjed ki a bútorzatra, pl.: a csillárra sem, de azt a vevő várhatja, hogy rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kapja meg a birtokbaadáskor. Célszerű alaposan tisztázni, hogy mi marad és mi megy.

Az adásvételi szerződés a felek igényei szerinti részletességgel tartalmazhatja, hogy mire terjed ki pontosan, általában minimum megtekintett és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotra utalás van benne.

Az adásvételi szerződés formai követelményei

Az adásvételi szerződésnek a felek személyes adatait és az ingatlan adatait az előírásoknak megfelelő részletességgel kell tartalmaznia. Az 1997. évi CXLI törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) 26.§ (2) bekezdése alapján a jogváltozás bejegyzésének alapjául szolgáló okiratnak (az ingatlan adásvétel ilyen) közjegyzőinek vagy ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lennie és az eljárásban a jogi képviselet kötelező. 

Ha meghatalmazott jár el, akkor a meghatalmazásra is vonatkoznak az alaki követelmények, mert a Ptk. 6:15.§ szerint a meghatalmazás alakisága ahhoz a jognyilatkozathoz igazodik, amelyet a meghatalmazással tesznek. Lsd. még ugyanerről Inytv. 33.§ (2) Ha külföldön írják alá a meghatalmazást, akkor külföldi közjegyző (notar) vagy konzulátus hitelesítése (affidavit) szükséges hozzá és az itthon eljáró ügyvéd záradékolt ellenjegyzése, amelynek záradéka a nem előtte aláírásra utal. A földhivatali gyakorlat szerint az "apostille" szónak szerepelnie kell a hitelesítésben, ha nem külképviselet - hanem pl.: közjegyző (notar) - hitelesítette. 

Figyelem! A meghatalmazás nem lehet későbbi dátumú, mint az okirat, amit a meghatalmazott írt alá!

A minimum szükséges személyes adatokat az Inytv. 32.§ a) és az 1996. évi XX. tv. 4.§ (4), valamit a kialakult gyakorlat határozza meg ezek:

• családi név, utónév,
• születési név,
• születési idő és hely
• anya családi és utóneve
• legalább egy azonosításra alkalmas okirat (személyi, útlevél, kártya formátumú jogosítvány) száma
• cím – kézbesítési meghatalmazott kell belföldi cím hiányában
• adószám a vevők esetében mindenképpen, mert az adásvételhez kötelező NAV adatlapot benyújtani, aminek kitöltéséhez kell az adószám
• a személyi azonosító (személyi szám) kötelező használatát az Inytv. 15.§ írja elő. 

A földhivatal gyakorlatában ezen felül szigorúan ragaszkodik a keltezés és az aláírások azonosíthatóságának betartásához (aláírásnál név és pozíció (eladó, vevő, meghatalmazott, meghatalmazó stb.  is szerepeljen).

Eltérés a valóság és a telekkönyv között

Előfordul, hogy pl. a valóságos méretek – nem jelentősen – de eltérnek az ingatlan-nyilvántartásban rögzítettől, esetleg más a címe az ingatlannak, vagy olyan tulajdonos, haszonélvező van bejegyezve, aki meghalt, a tulajdonos (haszonélvező) neve megváltozott stb.

Ezeknek az eltéréseknek az okát tisztázni kell, ha lehet ki kell javítani az ingatlan-nyilvántartást, hogy az a valós adatokat tartalmazza. Ez utóbbi azonban nem minden esetben lehetséges, vagy aránytalanul nagy költséggel járhat. A fenti példákban a következők a lehetőségek:

• méreteltérés – ha a telek mérete tér el, akkor földmérővel, telekkönyv kiigazítással lehet orvosolni, ha társasházi lakás mérete, akkor az alapító okirat módosításával – mindkét esetben az eltérés nagysága és a költségek alapján lehet dönteni, hogy érdemes-e elvégezni a kiigazítást
  
  
• cím eltérés – nincs lehetősége a tulajdonosnak arra, hogy javítást kérjen, de a központi nyilvántartások egyeztetése folyamatos (a cím „felülvizsgálat alatt” bejegyzés erre utal), amelybe az ügyfél nem avatkozhat be, más a helyzet a postával, ott jelezni lehet az elköltözést, utánküldést, átirányítást lehet kérni, aminek költsége van. Kérhető az önkormányzattól igazolás egy adott ingatlan címéről (hatósági bizonyítvány), amelyet eljárási díj ellenében állítanak ki, az igazoláson eltérhet a cím a telekkönyvitől. Az igazolás nem alkalmas arra, hogy a telekkönyvben lévő címet kijavítsák, de a tényleges címet igazolja. 
  
  
• meghalt tulajdonos – ezt a telekkönyvben „kijavítani” nem lehet, hagyatéki (póthagyatéki) eljárás lefolytatása feltétlenül szükséges, ha nincs örökös az állam lesz a tulajdonos
  
  
• haszonélvező meghalt – egy halotti anyakönyvi kivonat (eredeti) segítségével töröltetni lehet, 2017. január 1. napjától már nem kell benyújtani a halotti anyakönyvi kivonatot sem
  
  
• névváltozást földhivatali kérelemmel és költségmentesen lehet átvezettetni a helyes nevet tartalmazó személyi igazolvány alapján