Eladó visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha az Eladó a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Eladó visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a megbízási szerződés az irányadó, annak felmondásra vonatkozó szabályai kell alkalmazni. Az ingatlanközvetítés még nem lehet sikeres - vételi ajánlattétel nem történt.  De ha az eladó utóbb olyan személlyel köt adásvételi szerződést, akinek mutatás történt a megbízás alapján, arra már van díjigény. Továbbá ebben az esetben az ingatlanközvetítői szerződés alapján költségek megfizetésére tarthat igényt az ingatlanközvetítő.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Eladó adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján az Eladó köteles az ajánlattevő vevővel az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az ingatlanközvetítő tehet az elfogadás utáni visszalépésnél díjigényt támaszthat, a Vevő pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését.

Eladó visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó megfizette és saját visszalépése okán nem követelheti vissza.