Ingatlan öröklése - hagyatéki eljárás

Mi a teendő, ha az ingatlan tulajdonosa meghalt?

Az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartási (telekkönyvi) bejegyzés keletkezteti és igazolja, a halálesetet azonban automatikusan nem vezetik át benne. Ahhoz, hogy az örökös vagy örökösök tulajdonosok legyenek szükség van a hagyatéki eljárás lefolytatására és annak nyomán arra, hogy a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ezért is van az, hogy ha az elhunytnak ingatlan tulajdona van, akkor a hagyatéki eljárás lefolytatása kötelező, de nem automatikus, a halálesetet be kell jelenteni.

Mi az a hagyatéki eljárás?

A hagyatéki eljárás célja és érelme az emberek (természetes személyek) közötti jogutódlás megállapítása. A hagyatéki eljárásban az dől el, hogy egy adott elhunyt személynek ki vagy kik a jogutódai.

Hogy kell elindítani a hagyatéki eljárást?

Az eljárást tipikusan az örökös vagy örökösök indítják a halottvizsgálati bizonyítvány (vagy halotti bizonyítvány) alapján, vagy a nélkül is akár, ha más módon értesültek a halálesetről (ez utóbbi esetben az első lépés a halál tényének az igazolása). Az eljárás a jegyző előtti eljárással és a hagyatéki leltározással indul. A leltárt tipikusan az önkormányzatok hagyatéki csoportja vagy hagyatéki ügyintéző veszi fel az ingóságok tekintetében nyilatkozat alapján, figyelemmel a bankszámla kivonatokra és az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjogokra is.

Hagyatéki eljárást a jegyzőnél kell megindítani (hagyatéki leltárral indul) és az örökösökön kívül bárki, akinek az eljárás lefolytatásához (a jogutód személyének megállapításához) jogi érdeke fűződik, kérheti a lefolytatását.

A hagyatéki leltározás során érdemes körültekintően eljárni, mert egy elfelejtett bankszámla vagy értékpapír számla (részvényei voltak az örökhagyónak) miatt akár póthagyatéki eljárásra lehet szükség: a bankok, pénzintézetek nem adják át a bankszámla tartamát csak jogerős hagyatéki végzésre.

Ha a néhainak volt közjegyzői letétbe helyezett végrendelete, akkor a nyilvántartás alapján, egyébként az érintettek (örökösök) által átadott esetleges végrendelet alapján történik az eljárás.

Hol kell megindítani a hagyatéki eljárást?

Az eljárás lefolytatására az a közjegyző illetékes, akinek a székhelyén az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye vagy utolsó belföldi tartózkodási helye volt; ezek hiányában, akinek a székhelyén az örökhagyó belföldi elhalálozásának helye található, ezek hiányában a hagyatéki vagyon fekvésének helye szerinti, vagy bármelyik hiánya esetén a Magyar Országos Közjegyzői Kamara – az öröklésben érdekelt hozzá benyújtott kérelme alapján történő – kijelölése szerinti közjegyző az illetékes.

Mi határozza meg a közjegyző illetékességét:

-           - halál időpontja év-hónap-nap

-           - utolsó állandó bejelentett lakcím (ennek hiányában a fenti sorrendben a többi adat)

Ha a hagyatékátadó végzésem jogerős, akkor ugye én vagyok az ingatlan tulajdonosa?

 Nem. A tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti. Nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy a hagyatéki eljárás célja a természetes személy jogutódlásának, hagyatékátszállásának rendezése, az eljárás nem keletkeztet tulajdonjogot. A hagyatékátadó végzés nem bizonyíthatja sem a hagyatékként leltározott vagyontárgy hagyatékhoz tartozását, sem a létét.

A mindennapok gyakorlatában a jogerős hagyatékátadó végzést önmagában vagy az azon alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemmel együtt (széljegy) általánosan és széles körben elfogadják a tulajdonjog igazolására.

Hogyan zajlik a hagyatéki eljárás?

1. hagyatéki leltár elkészítése jegyző (hagyatéki csoport, hagyatéki előadó az önkormányzatnál)

2. hagyatéki eljárás – közjegyző előtt

- adatgyűjtés (értesítések, végrendelet(ek), örököskutatás, személyes jog tisztázása stb.) – hónapokig is eltarthat, nincs rá határidő

- hagyatéki tárgyalás kitűzése – idézések

- hagyatéki tárgyalás – osztályos egyezségre, az öröklés visszautasítására vagy az örökrészek átruházására sor kerülhet

- hagyatékátadó végzés – kihirdetés, majd jogerősítés

Mi az az osztályos egyezség?

Osztályos egyezségnek nevezzük, amikor az örökösök a hagyatéki eljárásban a hagyatékot egymás között felosztják, egymásnak – megállapodásuk szerint – átadják. Ilyenkor a szerzés jogcíme öröklés.

Lehetőség van arra is, hogy az örökösök egymásra átruházzák az örökrészüket ilyenkor a szerzés jogcíme adásvétel.

A hagyatéki eljárásban az osztályos egyezség és az örökrész átruházás vegyesen is előfordulhat, így lehet, hogy az egyik örökös az egész ingatlan tulajdonjogát a hagyatéki eljárásban részben öröklés részben adásvétel jogcímen szerzi meg. A szerzés jogcímének például adózási és illetékfizetési szempontból van jelentősége.

Mennyibe kerül a hagyatéki eljárás?

A hagyatéki eljárás költsége elsősorban a közjegyzőt a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály szerint megillető munkadíj és költségtérítés összege (közjegyzői díjazás). Például 5.000.000,- - 10.000.000,- Ft közötti ügyértéknél az igazodó díj: 0,5%, egyéb költségek még hozzáadódnak.

A közjegyzői díjat annak kell viselnie, aki örököl; ilyen személy hiányában annak, aki a hagyatékra igényt terjesztett elő. Ha a hagyatéki eljárás díjának előlegezésére, illetve viselésére többen kötelesek, e kötelezettség őket egyetemlegesen terheli.

Példa: egy a hagyatéki leltárban 6.000.000,- Ft-ra értékelt ingatlan vonatkozásában lefolytatott hagyatéki eljárás költsége mindösszesen körülbelül 50.000,-Ft.

Figyelem! A hagyatéki leltárban megállapított érték befolyásolja a közjegyzői díjat és a későbbi értékesítés esetén az adózást is. Minél magasabb a hagyatéki érték annál magasabb lesz a közjegyzői díj viszont annál alacsonyabb a jövedelem, ha például a lakóingatlant 5 éven belül az örökös értékesíti. Tehát adózási szempontból nem célszerű alacsonyan meghatározni a hagyatéki leltárban az ingatlan értékét.

A fenti példát tovább gondolva: Ha az örökös azonnal étékesíti 7.000.000,- Ft-ért az ingatlant, akkor körülbelül 1.000.000,- Ft jövedelme keletkezik (ebből le lehet vonni például az ingatlanközvetítői díjat), ami után 15% SZJAt fizet.

Az ingatlan tulajdonosa rég meghalt, de nem tudom, hogy volt-e hagyatéki eljárás, mi a teendő?

Ha a hagyatéki eljárás (alaphagyatéki eljárás) befejezése után kerül elő a hagyatékhoz tartozó valamilyen vagyontárgy, póthagyatéki eljárásnak van helye. A póthagyatéki eljárásra a hagyatéki eljárás szabályait kell megfelelően alkalmazni, tehát azt a jegyzőnél kell megindítani a hagyatéki leltár felvétele végett, melyet aztán az alaphagyatéki eljárásnak megfelelően a jegyző küld meg a közjegyzőnek.

Az eljárást bárki kezdeményezheti, akinek jogi érdeke fűződik a hagyatéki eljárás lefolytatásához.

Az örökhagyó nem magyar állampolgár, de ingatlan vagyona és örökösei vannak Magyarországon, mi a teendő?

Bárki, akinek jogi érdeke fűződik az eljárás lefolytatásához kezdeményezheti azt. Ha az örökhagyó nem magyar állampolgár és külföldön is él, ott is halt meg, de ingatlan hagyaték van Magyarországon, akkor az örökös vagy bármely jogi érdekelt kezdeményezheti a hagyatéki eljárás lefolytatását az ingatlan fekvése szerinti illetékességgel. Praktikusan az ingatlan fekvése szerinti jegyzőnél (hagyatéki előadó, hagyatéki csoport az önkormányzatnál) érdemes kezdeni a hagyatéki leltár felvételével.

A hagyatékot a néhai személyes joga alapján fogják átadni, ha tehát nem magyar állampolgár (kettős állampolgársága sincs magyar), akkor a közjegyző hivatalból fog tájékoztatást kérni a személyes jogról és annak tartalmáról, az eljárást azonban a magyar közjegyző lefolytathatja.

Mi a teendő, ha az örökösök azonnal értékesíteni kívánják az ingatlant?

Az örökösök tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, azonban annak nincs akadálya, hogy az értékesítés érdekében szükséges lépéseket már az eljárás jogerős lezárulta előtt megtegyék. Így megállapodhatnak a limitárban, amin értékesíteni szeretnének, az értékesítés módjában, akár vevőjelölteket is kereshetnek, ingatlanközvetítővel felvehetik a kapcsolatot, hogy amint lehetséges megbízást adjanak az értékesítésre. Ha a vevő is megvan ügyvédként ilyenkor adásvételi-előszerződést javaslok kötni - amelynek tartalma teljes egészében megegyezik a végleges szerződéssel, de nincs elvi akadálya annak, hogy végleges szerződést kössenek a felek, ezt jogtechnikailag meg lehet oldani. 

Mi a teendő, ha a megbízó - vagy a megbízók egyike - halt meg?

Ha hatályos ingatlanközvetítői megbízási szerződés van és valamelyik tulajdonos meghalt, akkor az örökösök jogutódok vagy a szerződést az örökösökkel újra is lehet kötni. 

Hagyatéki ingatlannál az örökösökkel lehet szerződést kötni - ha kiskorú az örökös, akkor 14 év alatt a szülővel. 14 év felett a szülővel és a kiskorúval együtt. Ha az örökösök személyével kapcsolatban nincs kétség, akkor érdemes megkötni a szerződést az örökösökkel.

Az örökösök a halál napjával lesznek tulajdonosok - a hagyatéki végzés alapján jegyzik be a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba. Tehát ők mivel a halál napjával tulajdonosok, ettől a naptól kezdődően tudnak megbízást is adni, az ingatlanra vonatkozóan jognyilatkozatot tenni.

Az ügyvédi gyakorlat az, hogy az adásvételi szerződést a jogerős hagyatékátadó végzés földhivatali benyújtását követően kötünk, de előszerződésnek nincs akadálya. 

Ha vitás vagy bizonytalan az örökösök személye, akkor inkább meg kell várni a hagyatéki eljárás végét. 

A közjegyző - előtte az önkormányzat hagyatéki csoportja vagy hagyatéki előadója - általában együttműködő, ha jelzik az örökösök, hogy gyorsított eljárást kérnek, mert folyamatban van a hagyatéki ingatlan eladása.