Vevő visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha a Vevő a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Vevő visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a Vevő az Eladóval szemben még semmilyen kötelezettséget nem vállalt, nem tett vételi ajánlatot vagy szándéknyilatkozatot, így vele szemben nincs kötelezettsége. Azonban az ingatlanközvetítő már ekkor, is a szabályszerűen kitöltött mutatási jegyzőkönyvvel/nyilatkozattal, igazolni tudja, hogy az ajánlatot nem tett Vevőnek az ingatlant megmutatta. Ezen az alapon - ha utóbb a Vevő és az Eladó egymással mégis adásvételi szerződést köt - akkor sikeres közvetítésre hivatkozva díjigénye van. Az Eladóval kötött megbízási szerződés alapján ebben az esetben kötbér igénye is lehet, ha az Eladó nem tájékoztatja az ingatlanközvetítőt arról, hogy a Vevővel adásvételi szerződést köt. 

Vevő visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van az Eladóval szemben, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

A Vevő azonban nem követelheti közvetlenül az Eladótól, hogy kötelezően fogadja el a vételi ajánlatát és vele szerződjön, vele szemben ilyen kötelezettséget az Eladó nem vállalt. Azonban az ingatlanközvetítő helyesen tájékoztathatja a Vevőt arról, hogy ha a megbízási szerződésben meghatározott feltételeknek megfelelő vételi ajánlatot tesz, akkor azt az Eladó nagy valószínűséggel el fogja fogadni, hiszen ha nem teszi az ingatlanközvetítői díjat akkor is meg kell fizetnie. 

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Vevővel adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben. Az eltérő tartalmú elfogadást újabb ajánlatnak kell tekinteni és a benne foglalt ajánlati kötöttség ideiéig ugyanúgy köti az ajánlattevőt, aki most az Eladó, mint az eredeti ajánlat. 

Vevő visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján a Vevő köteles az ajánlatot elfogadó Eladóval az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az OTP Ingatlanpont megbízási szerződése és ajánlati formanyomtatványa alapján, az ingatlanközvetítő az elfogadás utáni Vevői visszalépésnél a Vevő által letett biztosíték felére támaszthat igényt, az Eladó pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését a visszalépett Vevőtől.

Vevő visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó - akár úgy, hogy a díjat közvetlenül a Vevő utalta az ingatlanközvetítőnek a foglalóból vagy vételárrészletből – megfizette.

Vevő visszalépése "téves tájékoztatás miatt"

Visszalépés alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Ha a Vevő azért lép vissza, mert a vételi ajánlatban (hirdetésben) rögzítetthez képest az ingatlan tényleges és lényeges tulajdonsága eltérő, akkor az nem Vevői visszalépés. 

Például, ha egy 35 négyzetméteres házat a Vevő CSOK és hitel felhasználásával kíván megvenni és ezt a vételi ajánlatban is rögzítik, akkor nem lehet Vevői visszalépésről beszélni, ha előtte a vevő oldali ingatlanközvetítő és/vagy hitelügyintéző tévesen tájékoztatta például arról, hogy CSOK-ot nem tud igénybe venni, mert a ház nem felel meg a minimum négyzetméter követelményeknek. 

A Vevő a példában jelzett esetben a téves tájékoztatás alapján tett vételi ajánlatot, amelyet egyébként nem tett volna meg. Az ügyet úgy kell megítélni, mintha nem tett volna vételi ajánlatot. A valóságos tények ismeretében újra kell a vételi szándékáról nyilatkoznia, az árat az Eladóval újratárgyalhatja stb. A példabeli esetben a téves tájékoztatást adó ingatlanközvetítő/hitelügyintéző hibája és felelőssége is felmerülhet. 

Az OTP Ingatlanpont szerződései alapján a letétet a felek nyilatkozatának megfelelően kezeli: 

Abban az esetben, ha mindkét fél igényt tart a letétre, akkor közös nyilatkozatot kérnek a felektől arról, hogy milyen arányban utaljuk vissza az összeget (volt már arra is példa, hogy megegyeztek, hogy az egyik fél a teljes összeget kapja, vagy akár 80-20% is lehet az arány). Van erre sablon nyomtatvány. 

Ha nem írnak alá közös nyilatkozatot, akkor csak bíróság jogerős ítélete alapján utalják a biztosítékot.

Eladó visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha az Eladó a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Eladó visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a megbízási szerződés az irányadó, annak felmondásra vonatkozó szabályai kell alkalmazni. Az ingatlanközvetítés még nem lehet sikeres - vételi ajánlattétel nem történt.  De ha az eladó utóbb olyan személlyel köt adásvételi szerződést, akinek mutatás történt a megbízás alapján, arra már van díjigény. Továbbá ebben az esetben az ingatlanközvetítői szerződés alapján költségek megfizetésére tarthat igényt az ingatlanközvetítő.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Eladó adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján az Eladó köteles az ajánlattevő vevővel az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az ingatlanközvetítő tehet az elfogadás utáni visszalépésnél díjigényt támaszthat, a Vevő pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését.

Eladó visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó megfizette és saját visszalépése okán nem követelheti vissza.

Ikerház, sorház, társasház

A lakástulajdon különböző tulajdoni formáinak jellegzetességei összehasonlítva: 

A lakástulajdon a tulajdoni viszonyok alapján lehet osztatlan közös tulajdon (eszmei hányad, kizárólagos használattal) és lehet albetét (társasházi tulajdon). A tulajdonjog szempontjából a lényeges, hogy osztatlan közös tulajdon van-e vagy albetét, a sorház/ikerház nem jogi kategória. 

Ikerház, sorház

Ikerházban és sorházban a lakások tipikusan osztatlan közös tulajdonban vannak, ez azt jelenti, hogy több lakás egyetlen tulajdoni lapon van nyilvántartva. Tipikusan ilyenkor a tulajdoni lap a házas telek lapja, amelyen a telekméret és az van feltüntetve, hogy a lakóház áll rajta.

A tulajdoni lapról nem lehet megállapítani az egyes lakások méretét, de gyakran még az egész házét sem. A méretről a megosztási szerződés, ennek hiányában az eladó nyilatkozata adhat eligazítást. 

Ebben az esetben az egyes lakások tulajdonosainak a tulajdoni lapon eszmei hányadban jelzett tulajdonjoga és a lakáson - a tulajdoni lapon nem szereplő - kizárólagos használati joga van. Az önálló lakások használati viszonyait a megosztási szerződés vagy a kialakult szokások rendezik.

Megosztási szerződés készítése (lsd. megosztási szerződés bejegyzést is) nem kötelező, de anélkül hitelt nem lehet felvenni az ingatlanra. 

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/megosztasi-szerzodes-mi-az-es-kell-e.html

Társasház - albetét

Társasházban az egyes albetétek/lakások önálló tulajdoni lapon szerepelnek, ennek megfelelően a tulajdoni lapból meg lehet állapítani, hogy mekkora a lakás és annak kik a tulajdonosai vagy hogy tehermentes-e. 

A tulajdoni lapon gyakran, de nem minden esetben tüntetik fel, ha a lakáshoz a társasházi közös tulajdonból kizárólagos használatú tároló, pince, kocsibeálló tartozik. 

Ha a tulajdoni lap bejegyzése csak utal az alapító okirat rendelkezéseire, akkor az alapító okiratban lehet megnézni, hogy ott rögzítettek-e kizárólagos használati jogot pincére, beállóra stb. 

Ha az alapító okiratban sincs ilyen, akkor a házban kialakult szokások az irányadók, amiről az eladó és/vagy a közös képviselő tud nyilatkozni. 

Szövetkezeti lakás

Lsd.: társasház fent. 

Ugyanazok a szabályok azzal az eltéréssel, hogy alapító okirat helyett alapszabály van és közös képviselő helyett szövetkezeti elnök. A szövetkezet tagjává válás feltételei eltérhetnek a lakás tulajdonjogának megszerzésétől, ez azonban az értékesítés folyamatát lényeges nem befolyásolja. 

Honnan tudom, hogy mekkora a lakás?

Sorház/ikerház esetében,(általában minden osztatlan közös tulajdonban lévő, kizárólagos használati joggal elkülönített lakás esetében) a megosztási szerződés, ennek hiányában a kialakult szokás az irányadó. Megosztási szerződés hiányában elsősorban az eladó tud nyilatkozni arról, hogy milyenek a használati szokások az ingatlanban. 

Társasházi lakás esetében a lakásnak van önálló tulajdoni lapja, amelyen a lakás mérete, szobák száma, esetleg még a további kizárólagos használatú helyiségek is szerepelnek. 

Kinek kell aláírnia az ingatlanközvetítői megbízási szerződést?

A tulajdonosnak (minden tulajdonosnak) és a kialakult szokások szerint a haszonélvezőnek is legalább hozzájáruló nyilatkozatot kell tennie az értékesítéshez. 

Sorház/ikerház esetében az adott lakás kizárólagos használatával rendelkező valamennyi tulajdonostársnak (haszonélvezőnek) kell megbízást adnia az értékesítésre, a többieknek elővásárlási joguk van. A tekintetben, hogy kik a kizárólagos használatú lakás tulajdonosai a megosztási szerződés, ennek hiányában az eladó nyilatkozata az irányadó. Az elővásárlásra jogosultaknak nem kell az ingatlanközvetítői megbízási szerződést aláírniuk (nem megbízók), de érdemes tőlük már ekkor előzetes nyilatkozatot beszerezni az elővásárlási jog tekintetében (lsd. elővásárlási jogra vonatkozó bejegyzést is).

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/02/elovasarlasi-jog.html

Társasház esetében az albetét tulajdoni lapján szereplő tulajdonosok lesznek a megbízók az ingatlanközvetítővel kötött megbízási szerződésben. 

Elővásárlási jog alakulása - erről lsd. az elővásárlási jogra vonatkozó blogbejegyzést is

Sorház/ikerház

Osztatlan közös tulajdonnál mindig van elővásárlási jog! Akkor is, ha van megosztási szerződés, mert a megosztási szerződés kizárólag a használati viszonyokat rendezi kötelező jelleggel  a felek között, az elővásárlási jogot nem. Elővásárlási jogról előzetesen lemondani nem lehet, a vételi ajánlatot kell még az elfogadás előtt közölni a jogosulttal. A megbízási szerződés megkötése után érdemes lehet beszerezni az elővásárlásra jogosultak elvi nyilatkozatát arról, hogy nem kívánnak élni a jogukkal, ez a formális nyilatkozattételre felhívást nem pótolja, de az értékesítést megkönnyítheti, a potenciális vevőknek megnyugtató lehet. 

Társasház

Fő szabály szerint itt nincs elővásárlási jog, azonban az alapító okirat kiköthet elővásárlási jogot úgy is, hogy ez a tulajdoni lapon nincs feltüntetve. Különösen kis számú (4-6) lakásos társasházaknál gyakori, hogy van ilyen kikötés. Ha az alapító okirat kiköti az elővásárlási jogot, akkor ugyanúgy kell eljárni mint bármely más elővásárlási jognál. 

A közművek ikerházban/sorházban

Osztatlan közös tulajdonban lévő több lakásnál elképzelhető, hogy a közművek szétválasztása nem teljes. Ha teljes a szétválasztás - minden lakásnak külön órája és fogyasztói szerződése van a közműszolgáltatókkal, akkor semmiben nem tér el a birtokbaadás a társasháznál szokásossal. Amennyiben fő óra/almérő megosztás van, vagy esetleg közös óra és elszámolás van a többi lakással, akkor erről legkésőbb a birtokbaadás során érdemes egyeztetni. 

A közművek helyzete a tulajdonviszonyokat nem érinti és így az értékesítést nem befolyásolja, de a vevő számára lényeges információ lehet, ezért érdemes rákérdezni az eladónál már a megbízáskötés után, az értékesítés során. (közművek átírásáról lsd még: az adásvétel menete blogbejegyzést is)

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/az-adasvetel-menete-altalanos.html

Az adásvételi szerződés - alaki és tartalmi követelmények, eltérés a telekkönyv és a valóság között

Az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát és birtokát átruházni a vevő pedig vételárat fizetni. Az ingatlant adásvétel különlegessége, hogy a felek közreműködésén túl állami részvételre is szükség van: a tulajdonjog változását a telekkönyvben (ingatlan-nyilvántartásban) át kell vezetni, e nélkül a vevő nem szerez tulajdonjogot.

Az adásvételi szerződés tartalmi követelményei

A szerződésnek tartalmaznia kell a felek és az ingatlan (település és hrsz.) pontos megjelölésén túl a felek megállapodásának minden lényeges elemét. Arról, hogy mi a lényeges, már más bejegyzésben írtam, alább emlékeztetőül:

• vételár
• foglaló mértéke
• fizetési ütemezés
• hitel van-e a vevői oldalon
• birtokbaadás időpontja, módja
• BÁRMI

Azt, hogy az ár és a fizetési ütemezés lényeges nem kell magyarázni. A birtokbaadásnak és a teljes kifizetés (utolsó részlet megfizetésének) egybeesik. Ha ettől eltérést kérnek a felek az lehetséges, de én ilyenkor azt szoktam javasolni, hogy ezt a külön megállapodást az adásvételi szerződéstől elkülönítve rendezzék pl.: bérleti szerződés vagy szívességi használati megállapodás keretében.

Szeretném felhívni a figyelmet a BÁRMI pontra! Bármi, amit bármelyik fél lényegesnek minősít az lényeges és a szerződésben ki kell térni rá. Az ingatlanközvetítők munkája során ennek folyamatosan jelentősége van! Már a megbízás megkötésekor, amikor felméri az ingatlant és a továbbiakban azmegbízóval a kapcsolattartás során folyamatosan figyelnie kell arra, amit a megbízó mond neki, amit lényegesként megjelöl. Pl. ha a megbízó közölte, hogy ő nem költ kipakolásra és csak teljes bútorzattal ad el vagy kifejezetten magával szeretné vinni a csaptelepeket, csillárt stb. Ezeket az észrevételeit komolyan kell venni, visszakérdezni és rögzíteni – lehetőleg írásban – majd a vevőjelölteket ennek megfelelően tájékoztatni. Súlyos közvetítői munka elleni panasz, hogy „pedig én mondtam az ingatlan közvetítőnek” és gyakran hangzik el, mind az eladó, mind a vevő részéről.

Az ingatlan adásvételi szerződés tárgya az ingatlan, mégpedig az állami közreműködés szükségessége miatt, az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokkal. A szerződés kiterjed az ingatlan alkotórészeire, de nem terjed ki a tartozékokra. Általában azt lehet mondani, hogy mindenre kiterjed, amit állagromlás nélkül nem lehet eltávolítani az ingatlanból – vita lehet azon, hogy egy beépített bútor lecsavarozása és elvitele ide számít-e. Általában nem terjed ki a bútorzatra, pl.: a csillárra sem, de azt a vevő várhatja, hogy rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kapja meg a birtokbaadáskor. Célszerű alaposan tisztázni, hogy mi marad és mi megy.

Az adásvételi szerződés a felek igényei szerinti részletességgel tartalmazhatja, hogy mire terjed ki pontosan, általában minimum megtekintett és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotra utalás van benne.

Az adásvételi szerződés formai követelményei

Az adásvételi szerződésnek a felek személyes adatait és az ingatlan adatait az előírásoknak megfelelő részletességgel kell tartalmaznia. Az 1997. évi CXLI törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) 26.§ (2) bekezdése alapján a jogváltozás bejegyzésének alapjául szolgáló okiratnak (az ingatlan adásvétel ilyen) közjegyzőinek vagy ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lennie és az eljárásban a jogi képviselet kötelező. 

Ha meghatalmazott jár el, akkor a meghatalmazásra is vonatkoznak az alaki követelmények, mert a Ptk. 6:15.§ szerint a meghatalmazás alakisága ahhoz a jognyilatkozathoz igazodik, amelyet a meghatalmazással tesznek. Lsd. még ugyanerről Inytv. 33.§ (2) Ha külföldön írják alá a meghatalmazást, akkor külföldi közjegyző (notar) vagy konzulátus hitelesítése (affidavit) szükséges hozzá és az itthon eljáró ügyvéd záradékolt ellenjegyzése, amelynek záradéka a nem előtte aláírásra utal. A földhivatali gyakorlat szerint az "apostille" szónak szerepelnie kell a hitelesítésben, ha nem külképviselet - hanem pl.: közjegyző (notar) - hitelesítette. 

Figyelem! A meghatalmazás nem lehet későbbi dátumú, mint az okirat, amit a meghatalmazott írt alá!

A minimum szükséges személyes adatokat az Inytv. 32.§ a) és az 1996. évi XX. tv. 4.§ (4), valamit a kialakult gyakorlat határozza meg ezek:

• családi név, utónév,
• születési név,
• születési idő és hely
• anya családi és utóneve
• legalább egy azonosításra alkalmas okirat (személyi, útlevél, kártya formátumú jogosítvány) száma
• cím – kézbesítési meghatalmazott kell belföldi cím hiányában
• adószám a vevők esetében mindenképpen, mert az adásvételhez kötelező NAV adatlapot benyújtani, aminek kitöltéséhez kell az adószám
• a személyi azonosító (személyi szám) kötelező használatát az Inytv. 15.§ írja elő. 

A földhivatal gyakorlatában ezen felül szigorúan ragaszkodik a keltezés és az aláírások azonosíthatóságának betartásához (aláírásnál név és pozíció (eladó, vevő, meghatalmazott, meghatalmazó stb.  is szerepeljen).

Eltérés a valóság és a telekkönyv között

Előfordul, hogy pl. a valóságos méretek – nem jelentősen – de eltérnek az ingatlan-nyilvántartásban rögzítettől, esetleg más a címe az ingatlannak, vagy olyan tulajdonos, haszonélvező van bejegyezve, aki meghalt, a tulajdonos (haszonélvező) neve megváltozott stb.

Ezeknek az eltéréseknek az okát tisztázni kell, ha lehet ki kell javítani az ingatlan-nyilvántartást, hogy az a valós adatokat tartalmazza. Ez utóbbi azonban nem minden esetben lehetséges, vagy aránytalanul nagy költséggel járhat. A fenti példákban a következők a lehetőségek:

• méreteltérés – ha a telek mérete tér el, akkor földmérővel, telekkönyv kiigazítással lehet orvosolni, ha társasházi lakás mérete, akkor az alapító okirat módosításával – mindkét esetben az eltérés nagysága és a költségek alapján lehet dönteni, hogy érdemes-e elvégezni a kiigazítást
  
  
• cím eltérés – nincs lehetősége a tulajdonosnak arra, hogy javítást kérjen, de a központi nyilvántartások egyeztetése folyamatos (a cím „felülvizsgálat alatt” bejegyzés erre utal), amelybe az ügyfél nem avatkozhat be, más a helyzet a postával, ott jelezni lehet az elköltözést, utánküldést, átirányítást lehet kérni, aminek költsége van. Kérhető az önkormányzattól igazolás egy adott ingatlan címéről (hatósági bizonyítvány), amelyet eljárási díj ellenében állítanak ki, az igazoláson eltérhet a cím a telekkönyvitől. Az igazolás nem alkalmas arra, hogy a telekkönyvben lévő címet kijavítsák, de a tényleges címet igazolja. 
  
  
• meghalt tulajdonos – ezt a telekkönyvben „kijavítani” nem lehet, hagyatéki (póthagyatéki) eljárás lefolytatása feltétlenül szükséges, ha nincs örökös az állam lesz a tulajdonos
  
  
• haszonélvező meghalt – egy halotti anyakönyvi kivonat (eredeti) segítségével töröltetni lehet, 2017. január 1. napjától már nem kell benyújtani a halotti anyakönyvi kivonatot sem
  
  
• névváltozást földhivatali kérelemmel és költségmentesen lehet átvezettetni a helyes nevet tartalmazó személyi igazolvány alapján

Vételi ajánlat - elfogadás

Az adásvételi szerződés a vételi ajánlattal és annak elfogadásával jön létre. Az ingatlanközvetítők által széles körben alkalmazott formanyomtatványok lényege ennek az ajánlattételnek és az elfogadásának az írásbeli rögzítése. A vételi ajánlat elfogadásával az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettsége keletkezik a vevőnek (ajánlattevő) és az eladónak (megbízó).

A vételi ajánlat

A vételi ajánlattal a vevő az adásvétel lényeges elemeinek meghatározásával ajánlatot tesz a megvételre. Lényegesek általában – de nem kizárólag!!!!- az alábbiak:

• vételár
• fizetési ütemezés – foglaló mértéke, fizetési határidő
• hitellel vagy a nélkül
• stb.

A vételi ajánlatot a vevő biztosítékkal erősítheti meg – vételi szándéka komolyságának jeléül – a biztosíték mértéke változó, az OTP Ingatlanpont rendszerében legalább 2% a vételárnak és az OTP Ingatlanpont elkülönített számlájára befizetéssel történik.

A vételi ajánlat elfogadása

A vételi ajánlatot – változatlan tartalommal, kiegészítés, megjegyzés és észrevétel nélkül – elfogadó nyilatkozat az elfogadás. Csak a teljesen azonos tartalmú elfogadás az elfogadás, bármilyen változtatás, kiegészítés, észrevétel ellenajánlattá teszi és a folyamat a vételi ajánlat megtételétől kezdődik újból.

Írásbeliség

Minden fél számára fontos, hogy minden igény, észrevétel, változtatás írásban megfelelően rögzítésre kerüljön, akár a formanyomtatvány kiegészítéseként vagy megváltoztatásával. Pl.: határidők, elővásárlási jogra utalás, ingóságok kikötése stb.

Amennyiben a felek ingatlanközvetítőt vesznek igénybe – nem közvetlenül egymással tárgyalnak – úgy az ingatlanközvetítő felelőssége, hogy az írásbeliségre, a pontos tartalomra, aláírásra, dátumozásra, tanúzásra, határidők betartására figyeljen, amennyiben ebben mulaszt és ezzel a feleknek kárt okoz, úgy a felelőssége a károkozásért felmerülhet!

Az ajánlati kötöttség

Az ajánlattevő (ajánlat, ellenajánlat egyaránt) az ajánlatban meghatározott határidőn belül kötve van az ajánlatához, azt nem vonhatja vissza, nem változtathatja meg, nem egészítheti ki és elfogadás esetén köteles a tartalmának megfelelő szerződést megkötni.

Jogvesztő! Ez azt jelenti, hogy ha a megadott határidőn belül nem érkezik elfogadó nyilatkozat, akkor az ajánlattevő a kötöttség alól mentesül. A – bármilyen kis részletben – nem azonos tartalmú elfogadást ellenajánlatnak kell tekinteni és az abban, általában napokban, megjelölt határidőn belül ugyanúgy köti az ellenajánlat-tevőt, mint az eredeti ajánlat.

Mi a lényeges?

Mindenképpen légyeges adásvétel esetén a vételár, a fizetési ütemezés (határidők), de bármi az lehet, amit a felek annak minősítenek!!! Bármelyik fél! Ezért is kiemelten fontos, hogy minden igényt, észrevételt az ingatlanközvetítő a megbízás felvétele és a kapcsolattartás során folyamatosan rögzítsen, tájékoztassa róla a vevőjelölteket és viszont: a vevői igényekkel ugyanilyen körültekintően járjon el és tájékoztassa az eladót róluk. Legkésőbb a vételi ajánlatban/ellen vételi ajánlatban a lényeges feltételeket írásban rögzíteni kell!! Amennyiben a felek között a szerződéskötés azért marad el, mert arra hivatkoznak, hogy az ingatlanközvetítő nem közvetítette valamely észrevételüket vagy igényüket kártérítési felelősség is felmerülhet!

Megfelelő határidő

Az ajánlat elfogadására és általában minden jognyilatkozat megtételére megfelelő határidőt kell biztosítani a másik félnek. Megfelelőnek kell lennie a szerződés jellegére és a megtétel módjára tekintettel. Ennek abban az esetben van jelentősége, ha az ajánlatban, ellenajánlatban nincs kikötött határidő vagy annak rövidsége ellen a másik fél alappal tiltakozhat. Pl.: külföldön lévő és csak levélben vagy korlátozottan elérhető eladó esetén a 3-5 napon ajánlati kötöttség és így az elfogadásra nyitva álló határidő rövid lehet, ugyancsak rövid lehet, ha az eladót elővásárlási joggal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség terheli (a vételi ajánlatot az eladónak teljes terjedelmében és még az elfogadása előtt közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal lsd. http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/02/elovasarlasi-jog.html )

A szerződéskötési kötelezettség

A vételi ajánlat elfogadásával szerződéskötési kötelezettséget eredményező megállapodás jön létre a felek között: egymással az elfogadott feltételek szerint, a megadott határidőben szerződést kell kötniük. Itt azonban a megadott határidő esetleges eltelte nem eredményez automatikusan mentesülést a szerződéskötési kötelezettség alól, mint az ajánlati kötöttségnél. Ennek ellenére a szerződéskötésre nyitva álló határidőt itt is megfelelően kell megszabni és betartani. Az adásvételi szerződés megkötése után a felek jogviszonyát a szerződés tartalma határozza meg, a letett biztosítékból foglaló lesz és nem mellesleg ennek a szerződésnek a megkötésével esedékes az ingatlanközvetítő jutaléka is a Ptk. 6:291.§ alapján.

Vevő visszalépése

Ha a szerződéskötési kötelezettségét a Vevő önhibájából nem teljesíti, akkor a biztosíték elvesztésének szankciójával néz szembe – ezt a vételi ajánlat megtételekor írásban vállalta és ott kapott róla tájékoztatást. Mivel ebben az esetben az ingatlanközvető eredményesen működött és jogos költségigénye lehet, az elvesztett biztosítékot az ingatlanközvetítő és az eladó/megbízó tipikusan megosztják egymás között – az erre vonatkozó megállapodást a megbízó a megbízási szerződéssel írja alá.

Eladó visszalépése

Az eladó visszalépése a vevővel szembeni kötelezettsége megszegését és az ingatlanközvetítői megbízási szerződés megszegését is jelenti. Ebben az esetben a közvetítés sikeres volt és a közvetítő díjára és a szerződésszegés miatti kötbérre is igényt tarthat. A vétlen vevő pedig kártérítési igénnyel léphet fel a szerződésszegő eladóval/megbízóval szemben. Természetesen ebben az esetben a letett biztosíték a letevő vevőjelöltnek visszajár.

A biztosíték sorsa

A biztosíték, ha az adásvételi szerződést rendben megkötik a vételárba beszámít, foglalóként a felek a szerződésben rögzítik annak sorsát. Ha a biztosítékkal megerősített vételi ajánlatot az eladó nem fogadja el, akkor a letett biztosíték a vevőnek visszajár. Amennyiben valamelyik fél visszalépésével megszegi szerződéskötési kötelezettségét, úgy a felek – a vételi ajánlatban és a megbízási szerződésben foglaltak szerint - együttes (vagy külön-külön, de egybehangzó) nyilatkozatot címezhetnek a biztosítékot kezelőhöz, hogy az azt megfelelően kiadja. Ha vita van, akkor a biztosíték kezelője a vita rendezéséig bírói letétbe helyezheti a biztosítékot.

OTP Ingatlanpont Kft. megbízási szerződés és Vételi ajánlat formanyomtatvány vonatkozó részei

Megbízási szerződés (kizárólagos)
    - Biztosíték kezelés szabályai 5.4.2
    - Limitár/kötelező elfogadás 1. o. Limitár meghatározása és 5.2.2. pont

Vételi ajánlat
     - 8. pont - biztosíték visszautalása, ha nincs elfogadott vételi ajánlat
   - 9. pont - biztosíték sorsa, ha elfogadott vételi ajánlat volt - szó szerint egyezik a megbízási szerződés 5.4.2. pontjával

Elővásárlási jog

Fogalma

Az elővásárlási jog a jogosultnak jogot ad a dolog megvételére mindenki mást megelőzve. Lényege, hogy a jogosultnak joga van a más által tett és elfogadni kívánt vételi ajánlat ismeretében a vevő helyébe lépni. 

Mikor van elővásárlási jog az ingatlanvásárlásnál?

Két tipikus esete az osztatlan közös tulajdon (amikor az egy tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlannak több tulajdonosa van) és a társasházi alapító okiratban (szövetkezeti ház alapszabályában) kikötött elővásárlási jog. 

Kevésbé gyakori, de szintén felmerülhet a műemlékhez kapcsolódó elővásárlási jog, ebben az esetben az államnak van elővásárlási joga - a védettséget kimondó rendelet alapján -  ezt is be kell jegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba (2001. évi LXIV. tv. 86.§), de a 1998. január 1. napja előtt műemlékké nyilvánított ingatlanoknál bejegyzés nélkül is van elővásárlási jog.
Az államtól műemlék ügyben az alábbi linken (Forster Központ) leírtak szerint lehet a nyilatkozatot beszerezni:
http://www.forsterkozpont.hu/ugyintezes/ingatlan-elovasarlas/788 A link még működik és a nyilatkozat is használható, de Forster Központ már nincs, jogutódja műemléki ügyekben a Miniszterelnökség.

Mikor kell beszerezni az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát?

Lemondani az elővásárlási jogról az elfogadni kívánt vételi ajánlat ismeretében lehet. Közölni kell a jogosulttal a vételi ajánlatot teljes terjedelmében, de legalább a vételárat, fizetési ütemezést és a vevő nevét, ahhoz, hogy joghatályosan lemondjon az elővásárlási jogáról. A Ptk. 6:222.§ szerint kötelező még az ajánlat elfogadása előtt a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlásra jogosulttal!

A fentiektől függetlenül mielőtt az eladó elkezdi hirdetni az ingatlant érdemes az elővásárlásra jogosultaktól egy elvi nyilatkozatot beszerezni arról, hogy nem kívánnak élni a jogukkal.  Ennek célja, hogy ne a már esetleg foglalót vagy vételi ajánlathoz kötött biztosítékot letevő vevő megjelenésekor derüljön ki, hogy nem biztos, hogy meg tudja venni a hirdetett ingatlant. Ez az előzetesen beszerzett nyilatkozat a lemondó nyilatkozatot nem pótolja, de a nyilatkozattevőt köti: élhet később az elővásárlási jogával, de kártérítési kötelezettsége lehet például a vevő felé, aki a nyilatkozatában bízva tett ajánlatot és kára keletkezett.

Ha később szólítják fel az elővásárlásra jogosultat (például az adásvételi szerződés megkötése után), akkor érdemes a szerződésben rendelkezni arról, hogy ha esetleg él a jogosult az elővásárlási jogával, akkor mi lesz a foglaló sorsa vagy megtéríti-e például az eladó a kifizetett ügyvédi költséget. 

Hogyan történik a lemondás az elővásárlási jogról?

Tipikusan kifejezett lemondó nyilatkozat aláírásával vagy úgy, hogy a jogosultat az eladó megfelelő határidő tűzésével felhívja nyilatkozattételre és a határidő eredménytelenül telik el vagy nemleges válasz érkezik. 

A lemondó nyilatkozatot az eladó az elfogadni kívánt vételi ajánlat ismeretében, de még az elfogadás előtt azonnal beszerezheti a jogosultaktól (pl.: egy négylakásos társasház többi lakójával aláíratja a nyilatkozatot). 

Ugyancsak a vételi ajánlat elfogadása előtt ajánlott, tértivevényes levéllel lehet felhívni a jogosultat nyilatkozattételre, a felhívásban megszabott megfelelő (levelezésnél 8-10 nap a szokásos (postafordulta)) határidőben fogadhatja el.

Mi van, ha már elfogadott vételi ajánlat van vagy megkötötték az adásvételi szerződést?

A gyakorlat szerint be lehet szerezni a nyilatkozatot vagy felhívni a nyilatkozattételre az adásvételi szerződés megkötése után is, azonban ilyenkor a szerződésben tisztázni kell, hogy mi lesz a foglaló sorsa, ha a jogosult él az elővásárlási jogával. Mivel az eladó mulasztott azzal, hogy nem még az elfogadás előtt közölte a vételi ajánlatot teljes terjedelmében az elővásárlásra jogosulttal ilyenkor, ha a szerződés nem rendezi ettől eltérően, az eladó hibázott, ezért kétszeres foglalóvisszafizetési kötelezettsége van.

Az elővásárlási joggal kapcsolatos lemondó nyilatkozatot vagy igazolást arról, hogy felhívták a jogosultat nyilatkozattételre a földhivatalhoz be kell nyújtani. Ha a tulajdoni lapon feltüntetett elővásárlási jog vagy osztatlan közös tulajdon miatt szükséges, akkor erre a földhivatal hiánypótlással fel is hív. Legkésőbb tehát a hiánypótlási határidő lejártáig kell beszerezni a szükséges nyilatkozatot, vagy a tértivevénnyel és a levéllel igazolni a kiküldést. 

Mikor nem kell megkeresni az elővásárlásra jogosultat?

Ha a vételi ajánlat közlése a jogosulttal rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna. Ilyen lehet, ha a jogosult személyes adatai (címe) hiányosak vagy ismeretlenek, vagy például ha nagyon sok (több mint 10) elővásárlásra jogosult van.

Elővásárlási jog és megosztási szerződés

A megosztási szerződés az osztatlan közös tulajdonú ingatlan használatának megosztását rendezi. A megosztási szerződésben elővásárlási jogról lemondani nem lehet (elfogadás előtt álló vételi ajánlat közlését nem pótolhatja). 

Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult él a jogával?

Ebben az esetben a vevő helyébe lép a szerződésben és mindenben az elfogadni kívánt vételi ajánlatnak megfelelő teljesítésre köteles. Nem elfogadó nyilatkozat az olyan elővásárlási jogosulti nyilatkozat, amely szerint szeretné megvásárolni, de....... és itt bármely feltételen változtatást kér. 

Jár-e jutalék az ingatlanközvetítőnek, ha az elővásárlásra jogosult vásárol?

Igen. Ha az ingatlanközvetítői megbízási szerződést az ingatlan tulajdonosa (eladó) kötötte, akkor ugyanúgy sikeresen teljesített közvetítésnek számít, mintha az eredetileg közvetített vevő vette volna meg az ingatlant. 

Építési telek

Mi az építési telek?

Telek az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület, az építési telek, olyan telek, amely építmények elhelyezésére szolgál (építésre szánt területen fekszik, a helyi építési szabályoknak is megfelelően kialakított) és közterületről úton (magánúton vagy akár szolgalommal) megközelíthető. Erről információt tartalmazhat a tulajdoni lap: belterület/kivett, beépítetlen terület megjelöléssel és részletes szabályokat az önkormányzati rendeletek, területrendezési tervek tartalmaznak.

Építkezni – a helyi építési szabályok megtartásával – már részben beépített telken is lehet, újépítésű ingatlant is létre lehet hozni már részben beépített telken, vagy akár tetőtérben is. Építési hitelt és újépítésű támogatást (CSOK) ezekhez is fel lehet venni.

Figyelem! A 4 éven belül újat építhez kapcsolódó illetékkedvezmény szempontjából beépítetlen területként telekkönyvezett ingatlan szükséges! Az illetéktörvény (Itv.) szerinti kedvezményt csak kivett, beépítetlen területként telekkönyvezett ingatlanra lehet igénybe venni. Lsd. Illeték-vevő blogbejegyzés. 

Lakóház építésére alkalmas telektulajdon: az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet vagy olyan földrészlet, amelyen a szerkezetkész állapotot el nem érő, lakóház céljára létesülő építmény áll;

Hogyan lehet igazolni, hogy a telek építési telek?

Tulajdoni lappal: beépítetlen terület megjelölésű az ingatlan.

Az önkormányzatok egy adott helyrajzi számú telek beépíthetőségének részletes szabályairól határozatot adnak ki kérelemre, ebben szerepel az is, hogy milyen helyi övezeti besorolásba tartozik az adott telek és az mit jelent (ennek díja 3.000,- Ft lehet).

Beépíthetőségnek hol lehet utána nézni?

Az alábbi linken elérhető Minerva rendszerben - Budapesten működik - az övezeti jelzéseket feltüntetik - címre lehet keresni vagy helyrajzi számra - térképes nézetben. Azt, hogy egy adott jelzés mit jelent pontosan az illetékes helyi önkormányzat rendeletében lehet kikeresni.

Például a Budapest, XII. kerületben a L6A-XII/Sz1 (ezt a Minerva térképen feltüntetik) besorolás azt jelenti, hogy 10%-os a beépíthetőség, 6.5 m magassági korláttal és 80%-os zöldfelülettel (ezeket az adatokat az ökormányzat rendeletében lehet megtalálni). 

http://minerva.bp12ker.hu/minerva/bp12ker/internet.php

Új építésű ingatlan fogalma?

Újépítésű lakóingatlant lehet üres telekre (beépítetlen terület), már részben beépített telekre (ha a beépítettség nem éri el a helyi maximumot) és már meglévő épület bővítésével (pl.: tetőtér) építeni.

Illetékmentesség - illetékkedvezmény szempontjából új építésű fogalma: 

-          a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt

-          új lakásnak minősül a lakástulajdon a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első megvásárlásáig. Vagy ha a lakást a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követően vállalkozótól, illetéktörvény feltételeinek megfelelő másik, vállalkozó, ingatlanalap vagy gazdálkodó szervezet vásárolja meg,akkor második - megvásárlásáig.

CSOK rendelet:

új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével:

a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles,

Az elkészültét követően lakásként, lakóépületként önállóan használatbavételi engedéllyel kell rendelkeznie. A tulajdoni lapon ez lakás/lakóház feltüntetést jelent. A lakóépület jellemzően a lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magában foglaló épület.

Figyelem a CSOK szempontjából további szabályok vannak:

 új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével

a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel (a továbbiakban: lakás), amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi vagy bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány iránti eljárásra köteles, ideértve a tanyán található lakóépületet is, és amely legalább az alábbi feltételeknek megfelel:

aa) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel - ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik,

ab) közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik,

ac) egyedi fűtési móddal rendelkezik,

ad) közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik, és

ae) közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van; vagy

b) tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, az a) pont aa)-ae) alpontja szerinti feltételnek megfelelő újabb lakás jön létre.

CSOK esetében külön szabályok vannak a hasznos alapterület számítására:

hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) fogalommeghatározásának keretein belül a következő helyiségek alapterületének összege, amelyek a lakáson mint önálló rendeltetési egységen belül találhatók:

a) előszoba, közlekedő,

b) nappali,

c) hálószoba,

d) étkező,

e) konyha, étkezőkonyha,

f) fürdőszoba,

g) WC,

h) kamra, tároló,

i) gardrób,

j) mosókonyha,

k) kazánhelyiség és

l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;

Mit lehet építeni a telken?

Az önkormányzatok egy adott helyrajzi számú telek beépíthetőségének részletes szabályairól határozatot adnak ki kérelemre, ebben szerepel az is, hogy milyen helyi övezeti besorolásba tartozik az adott telek és az mit jelent (ennek díja 3.000,- Ft lehet).

A helyi szabályokról az önkormányzatoknál lehet tájékozódni. Országos építési szabályok az alábbi helyeken:

Étv. - 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről


OTÉK - 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről 


Belterület/külterület?

Belterületen és külterületen is lehet lakóházat építeni, lsd. előző pontokat, belterületbe vonást önkormányzattól lehet kérni, ennek jelentősebb díja szokott lenni. A belterületbe vonás nem bizonyosan lehetséges, mivel az önkormányzatnak kötelezettsége van a belterületi ingatlanok esetében a közművesítéstől a megfelelő óvodai hely biztosításáig sok tekintetben.

Belterület: a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része.

Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része.

Az építkezés, ottlakás szempontjából tehát a lényeges különbség az önkormányzat közművesítési, egyéb ellátási kötelezettségeinek mértékében és van. Az építési szabályokat nem ez, hanem inkább a helyi településrendezési tervek, övezeti besorolások határozzák meg.

Külterület/termőföld

Minden termőföld külterület, de nem minden külterület termőföld. Külterületi ingatlan lehet kivett megjelölésű - termőföldi művelési ág alól kivett - és aranykorona érték nélküli, ebben az esetben nem kell a termőföld értékesítés szabályait alkalmazni (lsd. zártkertre vonatkozó blogbejegyzés) és beépíthető lehet lsd. 3. pont.

A termőföld besorolást a tulajdoni lapról egyszerűen a művelési ág feltüntetésének és az aranykorona érték feltüntetésének vizsgálatával lehet megállapítani. Ha van aranykorona érték, akkor a termőföld értékesítés szabályait kell alkalmazni. Aki termőföldön akar építkezni, annak használatváltoztatást kell kérni (kivett) és földvédelmi járulékot fizetnie, kivéve korlátozott ideig (2016. december 31.) a zártkertek esetében, erről lásd a zártkertre vonatkozó blogbejegyzést (zártkerti ingatlan átminősítése).

Építkezés építési engedély nélkül 

http://www.e-epites.hu/3719

Lakossági tájékoztató

2016. január 1. napjától ha az épület vagy lakás összes hasznos alapterülete a 300nm, illetve 150nm-t nem haladja meg, akkor engedély helyett bejelentési kötelezettség teljesítése után lehet építeni. 

A bejelentést elektronikusan vagy papír alapon lehet megtenni és ennek és a hatóság válaszának bemutatásával lehet igazolni, hogy megtörtént (bejelentés igazolása). 

A bejelentéshez kötött építkezést követően használatbavételi engedély helyett hatósági bizonyítványt kell kérni. (Lsd. lakossági tájékoztató 11. pont) és ha a bejelentéstől számított 3 éven belül kérik, akkor díjmentes, ezen túl tetemes szolgáltatási díjat kell fizetni. Az építkezéseket 3 éven belül be kell fejezni, különben plusz költségek keletkeznek. http://www.e-epites.hu/3719 11. pont!

1. melléklet az 1997. évi LXXVIII. törvényhez * 

	A	B
1.	A bejelentéstől számított évek száma	Fizetendő igazgatási szolgáltatási díj
2.	0-3	díjmentes
3.	3-4	200 000 forint
4.	4-5	400 000 forint
5.	5-6	600 000 forint
6.	6-7	800 000 forint
7.	7-8	1 000 000 forint
8.	8-9	1 200 000 forint
9.	9-10	1 400 000 forint

Figyelem! Az Itv. (illetéktörvény) melléklet XV. cím IV. pont b) alpont alapján 2017. március 1. napjától illeték és igazgatási szolgáltatási díj mentes lesz - 300nm-ig - a használatbavételi engedélyezési eljárás és használatbavétel tudomásulvétele.


Mindez nem jelenti azt, hogy bármit lehet építeni. Valamennyi építési szabályt továbbra is be kell tartani, (OTÉK, HÉSZ (helyi építési szabályzat) stb., általános építési szabályok) csak ezt nem az engedélyezés során ellenőrzi a hatóság, hanem utólag fog bírságolni. A gyakorlat még nem alakult ki.


Ettől az esettől meg kell különböztetni azt, amikor nem kell az építési munkálatokhoz engedély egyáltalán. Ilyenek például: 

- átalakítás, felújítás, korszerűsítés, ha tartószerkezetet nem érint

- utólagos hőszigetelés

- kémény - korlátozásokkal

- homlokzathoz illesztett előtető, védőtető, ha tartószerkezetet nem érint

- épületen belüli szobakialakítás

Kapcsolódó bejegyzések

 - CSOK (új építés, telek áfa visszaigénylés) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/10-millio-harom-gyerekert-csok-megemelt.html

- Vevő- illeték (illetékkedvezmény: építési telekre 4 éven belül lakóházat épít) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/01/illetek-vevo.html

- zártkert átminősítése (kolátozott ideig, földvédelmi járulék nélkül lehet termőföld esetén is) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/11/zartkerti-ingatlan-atminositese.html, határidő hosszabbítva, új határidő: 2017. december  31.