Mit árul el a tulajdoni lap az ingatlanról? - tulajdoni lap I.

A tulajdoni lap I. része tartalmazza az ingatlanra vonatkozó adatokat, pontosan az alábbiakat: 

a) a település nevét, az ingatlan fekvését (belterület, külterület megjelölése), a KCR-ből automatikus adatátvétel útján átvett címadatokat a helyrajzi számát és területnagyságát, 

b) művelési ágát és a művelés alól kivett terület elnevezését, 

c) minőségi osztályát, kataszteri tisztajövedelmét, 

d) ingatlan-nyilvántartási szempontból szükséges egyéb adatát.

A tulajdon lap az ingatlan címét a KCR alapján tartja nyilván, a KCR a nemzeti címnyilvántartó, egy központi adatbázis, amelyből a hatóságok egymással osztják meg az adatokat - az ügyfelek közreműködésére nincs szükség és ami fontosabb: nincs lehetőség. Ha tehát a tulajdoni lapon az ingatlan címe a valóságtól eltérően van feltüntetve ezt a hibát a felek kérelmére a földhivatal nem tudja orvosolni. Az adategyeztetés a címek vonatkozásában a központi adattár és a földhivatal között folyamatos, erre utal a "felülvizsgálat alatt" bejegyzés a cím mellett a tulajdoni lapon.

Az ingatlant a helyrajzi szám alapján lehet egyértelműen azonosítani és a tulajdoni lapról azt lehet megállapítani, hogy az egész ingatlan mekkora. Ez ha például társasházi lakásról van szó, akkor azt jelenti, hogy a lakás méretét megtudom, de a belső elrendezését nem. Ugyanígy, ha telkes ház az ingatlan, akkor az egész telek méretét és azt, hogy hány és milyen típusú (pl.: ház, garázs, gazdasági épület, műhely) áll rajta tartalmazza a tulajdoni lap, de azt, hogy mekkora a ház már nem. Ha osztatlan közös tulajdonban van az ingatlan akkor az egész telekméretet/lakásméretet a tulajdoni hányadot jelölő hányados osztójával elosztva és szorzójával megszorozva körülbelül meg lehet állapítani, hogy mekkora négyzetméter használata felel meg a tulajdoni hányadnak. 

Például:  578nm osztatlan közös tulajdonú házas telek esetében a 72/250-ed tulajdoni hányadon bejegyzett tulajdonos kb. 166nm alapterületű részt (ház és telek együtt) használ. Ez a számítás nem pótolja a megosztási szerződést csak iránymutató lehet a tekintetben, hogy a kérdéses tulajdonosnak körülbelül mekkora lehet a része az egész ingatlanon vagy hogy a tényleges használata megfelel-e a tulajdoni hányadának. A tényleges használati viszonyokat a felek szabad megállapodásukkal alakítják ki, ezt rögzíti a megosztási szerződés. 

Műemlék – Adásvételkor az államnak, elővásárlási joga lehet van (lsd.: műemlék – elővásárlási jog http://kormanyablak.hu/hu/feladatkorok/90/OROKS00025). Átalakítási, építési szabályok jelentősen korlátozzák a tulajdonos szabadságát, a homlokzatot, belső tereket, nyílászárókat az eredeti védettnek megfelelően lehet csak javítani, cserélni. A védelemnek alacsonyabb fokozatai is vannak: műemlék jelleg, ehhez elővásárlási jog nem kapcsolódik.

Itt lehet ellenőrizni, hogy egy ingatlan műemlék-e: https://oroksegvedelem.e-epites.hu/ 

Építési telek – beépítetlen területként van nyilvántartva a földhivatalban, nemcsak erre lehet építkezni, de bizonyos hiteleket (építési kölcsön), illetékkedvezményt (4 éven belül új építésű ingatlan) csak ilyen besorolású ingatlanra lehet igénybe venni. Az építhetőségre vonatkozóan lsd: építési telek bejegyzés az illetékkedvezményre vonatkozóan lsd. Vevő-illeték bejegyzést.

Erről lásd még az építési telek bejegyzést is:

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/01/epitesi-telek.html

A tulajdoni lap I. részéből egyértelműen megállapítható az is, hogy az ingatlannak van-e lakásként/házként használatbavételi engedélye, ha lakás/ház bejegyzés van a tulajdoni lapon az ezt igazolja. 

A művelési ágnak és az aranykorona értéknek a termőföldek esetében van jelentősége, ha egy tulajdoni lapon aranykorona érték van megjelölve, akkor annak értékesítésére, haszonélvezetre stb. a termőföldre vonatkozó speciális szabályokat kell alkalmazni. A lakás/ház értékesítés során általában belterületi vagy legfeljebb kivett külterületi ingatlanokkal találkozunk, ahol a kivett a művelési ág alól kivettet jelenti. 

Az egyéb adatok feltüntetése lehetőséget ad a tulajdonosoknak arra, hogy részletesebb adatot közöljenek a tulajdoni lapon. Pl.:  ebben a részben kerülhet feltüntetésre a telken álló ház mérete, a társasház esetében az albetéti lakáshoz tartozó pince, garázshely vagy kocsibeálló pontos megjelölése. Ezen adatok feltüntetése nem kötelező, de az újabb építésű ingatlanok esetében gyakran előfordul, hogy már szerepelnek. 

A tulajdoni lap I. része tartalmazza az utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megillető telki szolgalomra vagy földhasználati jogra is. 

Kinek a részén van a jelzálogjog?

Ha az ingatlan, például ikerház vagy 3-4 lakásos ház, osztatlan közös tulajdon és a tulajdonostársak közül az egyik házrész/lakás tulajdonosa például hitelt vesz fel és jelzáloggal terheli meg az ingatlant, akkor a földhivatal a teljes tulajdoni lapra a terhek között feljegyzi a jelzálogot.

Ilyen esetben a tulajdoni lap alapján egyértelműen el lehet dönteni, hogy kinek az ingatlanrészén van jelzálog és kinek a részén nincs. Lehet tehát, hogy annak ellenére, hogy a tulajdoni lapon teher van, az egyik házrész/lakás tehermentes.

A teherlapon (III. rész) a teher (jelzálogjog) bejegyzésnél található egy utalás szövegrész, amely a II. részre - a tulajdonosokra - utal és a II. részen feltüntetett sorszám alapján azonosítja, hogy az adott teher melyik tulajdonostársat terheli.

Például ha a III/9. sorszámon bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalomnál azt látom, hogy:
utalás: III/8. - akkor ez nem a tulajdonosra, hanem a megelőző bejegyzésere, a jelzálogjogra utal, amihez az elidegenítési és terhelési tilalom kapcsolódik

Például, ha a III/8. sorszámon bejegyzett jelzáljogjognál azt látom, hogy:
utalás: II/12. - akkor a tulajdonosok bejegyzései közül megkeresem, hogy kinek a neve előtt látható a 12. sorszám, kié a 12. ranghelyű bejegyzés és a jelzálogjog az ő tulajdoni hányadára/lakására/házrészére fog vonatkozni.

Mi  történik akkor, ha a fenti példában a III/9. sorszámon bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom a III/8. sorszámra utal, de a III/8. sorszámú bejegyzést már törölték. Ha a teherlapon ilyen utalás van -  tehát nem a II. részre vonatokozó, hanem az alapteherre, a III. részre vonatkozó  - és a hivatkozott utalást már törölték, akkor mivel az ingatlannyilvántartásból kétségtelenül megállapítható, hogy az elidegenítési és terhelési tilalom megszűnt az Inytv. 30.§ (3) bekezdése alapján törölni kell. Az Inytv. 30.§ (3) bekezdése szerint ehhez sem kérelem sem okirati bizonyítás nem kell, tehát az eljárás illetékmentes és nem kell csatolni hozzá semmit, egyetlen feltétele, hogy magából a nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható legyen a megszűnés.

Energetikai tanúsítvány 2016. január 1. változások

176/2008. Korm. rendelet 2016. január 1. napjától hatályos módosítás.

Új besorolás jelzés lesz, az energetikai minőségi osztályok az alábbira változnak:

A B C

1. Besorolás Az 1. pont szerinti százalékos viszony Minőségi osztályának szöveges jellemzése

2. AA++ <40 Minimális energiaigényű

3. AA+ 40-60 Kiemelkedően nagy energiahatékonyságú

4. AA 61-80 Közel nulla energiaigényre vonatkozó követelménynél jobb

5. BB 81-100 Közel nulla energiaigényre vonatkozó követelményeknek megfelelő

6. CC 101-130 Korszerű

7. DD 131-160 Korszerűt megközelítő

8. EE 161-200 Átlagosnál jobb

9. FF 201-250 Átlagos

10. GG 251-310 Átlagost megközelítő

11. HH 311-400 Gyenge

12. II 401-500 Rossz

13. JJ >500 Kiemelkedően rossz

2016. január 1. napja előtt kiállított tanúsítványokat az Országos Építésügyi Nyilvántartás üzemeltetője automatikusan átsorolja az új rendszerbe, 2016. március 1. napjáig. Az átsorolás egyes ingatlanoknál változtathat a besoroláson: B-ről C-re módosulhat a besorolás. A tanúsítvány eredeti megrendelője vagy az ingatlan tulajdonosa 2016. március 1. napja után kérheti (díjmentesen és elektronikusan) az új besorolást tartalmazó pótlapot az Építésügyi Dokumentációs és Információs Központtól.

Álláspontom szerint az olyan adásvételi szerződéseknél, amely 2016. január 1. után, de március 1. előtt kelt és régi besorolású energetikai tanúsítvánnyal készül a régi tanúsítvány elfogadható, azzal, hogy a szerződésben rögzíteni kell, hogy ki vállalja, hogy kérni fogja március 1. napja után a pótlapot.

CSOK - Családok Otthonteremtési Kedvezménye 

A 2016. január 1. előtt a lakásépítési támogatásról szóló kormányrendelet szerint kötött támogatási szerződések teljesítésének igazolásához a szerződéskötés időpontjában hatályban lévő szabályok szerint elkészített tanúsítványt is be lehet nyújtani. Az új CSOK szabályok kivették a rendszerből az energetikai fokozathoz kötött szorzót, de mivel központi költségvetési támogatással épülnek a CSOK-kal az ÚJ építésűek ott, alkalmazni kell az energetikai minimum szabály - szigorúbbat, mint a nem támogatott építkezéseknél. (7/2006. TNM rendelet, 6.§)

Újépítésű ingatlanok: Új épület építése esetén a tanúsítvány elkészíttetéséről az építtető gondoskodik, a használatbavételi engedélyre vagy a használatbavétel tudomásulvételére irányuló kérelem benyújtását megelőzően. Korábban elegendő volt ezt követően 90 napon belül beszerezni a tanúsítványt.

Földhivatali ügyintézési határidő

Az ingatlan-nyilvántartási törvény 45.§ és az Ákr. (2016. évi CL. törvény) 50.§ alapján az általános ügyintézési határidő 60 nap. 


A soron kívüli eljárás határideje, ennek a fele: 30 nap.

A határidőbe a hiánypótlásra nyitva álló határidő továbbra sem számít bele.

Lehet-e energetikai tanúsítvány nélkül adásvételi szerződést kötni?

Lehet-e engergetikai tanúsítvány nélkül adásvételi szerződést kötni?

A hatályos jogszabályok szerint a tanúsítvány beszerzése - a jogszabály szerinti esetekben - kötelező és legkésőbb a szerződéskötésig a vevőnek át kell adni. Ennek ellenére adásvétel esetén a földhivatalok következetes gyakorlata, hogy befogadják a szerződést és bejegyzik a vevő tulajdonjogát akkor is, ha az energetikai tanúsítványról a szerződés hallgat vagy csak azt tartalmazza, hogy majd későbbiekben kerül átadásra.

Földhivatali gyarkolat itt:
http://www.foldhivatal.hu/content/view/195/139/

Azonban hitel esetén a bankok ragaszkodnak ahhoz, hogy a tanúsítvány átvételét a vevő aláírásával igazolja. Ha tehát a szerződés azt tartalmazta, hogy a vevő még nem vette át az energetikai tanúsítványt, akkor utóbb külön okiratot kell csatolni ennek igazolására. Gyakorlatunkban előfordult már az is, hogy a hitelező bank ragaszkodott ahhoz, hogy az adásvételi szerződést a felek módosítsák és a módosítással a HET számát az energetikai tanúsítványnak rögzítsék a szerződésben.

Az energetikai tanúsítvány beszerzése (költsége) az eladó terhe és az ő érdeke is, mert ennek előzetes átadásával igazolja, hogy a vevő az ingatlant annak műszaki állapota ismeretében vette meg.

Az alábbi linken lehet ellenőrizni a hrsz. vagy a cím vagy a HET szám alapján, hogy van-e regisztrált tanúsítvány az ingatlanra a besorolás kódja és a kiállítás dátuma is megismerhető:
https://entan.e-epites.hu/?tanusitvany_lekerdezese


Figyelem! Az energetikai tanúsítványokra vonatkozó jogszabályok 2016. január 1. napjával változni fognak.