Information on buying and selling a home in Hungary

General Data on Real Estate Sale and Purchase Agreements

Content requirements:

For being able to conclude an agreement the parties should agree on the following: who (Purchaser) is buying what (real estate) from whom (Seller) and for how much (purchase price).

Who – Buyer

The Buyer makes a written purchase offer, secured by earnest money in the presence of a real estate agent. Purchase offer is a unilateral declaration creating a binding offer from the Bidder (buyer), which means that he/she cannot unilaterally rescind his/her purchase offer without legal consequences. The purchase offer shall include the essential conditions such as the purchase price and payment conditions, deadlines, etc.

From whom – Seller

The Seller is the owner of the real estate having the title to and possession of the real estate, which rights shall be certified by the data of the title deed and the simultaneous proof of his/her identity.

In case of condominiums the declaration of the condominium may contain important restrictions.

Various restrictions may be indicated on the title deed, such as usufruct, court execution procedure, mortgage connected to a loan, restraint on alienation and encumbrance, lawsuit note, easements etc.

In case of multiple sellers or a seller wishing to sell an undivided share it should be clarified whether it is about undivided joint ownership, whether there is an agreement on the division in kind and if yes, whether it has been filed with the Land Registry.

It is the Seller’s obligation to have the real estate’s energy quality certificate. The Seller should provide the Buyer with it prior to the conclusion of the Deed of Sale furthermore the Seller shall bear the costs of such certificate.

Remark: it is expedient that the Seller makes a statement regarding that there are not any other owners or any other third persons beyond those registered in the Land Registry who have any rights under the title of matrimonial property or any other title whatsoever regarding the real estate.

The Deed of Sale enters into force with the acceptance of the offer (see the clause hereinabove).

Seller and Buyer collectively – Parties

The following documents are required for the conclusion of a Deed of Sale: valid identity card, residence card and tax card or, in case of a corporation, certificate of incorporation and specimen of signature, in case of foreign persons e.g. passport. It is expedient to draw the attention of the Parties to the expiry of such documents.

What – Real Estate

The Land Registry registers all relevant data relating to the real estate..

The ownership portion and topographical lot number of the real estate constituting the object of the sale shall be exactly indicated.

The Seller shall inform the Buyer of any lawsuits, encumbrances, other rights and circumstances beyond the Land Registry concerning the real estate.

For how much – Purchase Price

The purchase price is the consideration for which the title to the real estate is transferred, under the title of sale and purchase, on the basis of an onerous agreement.

If there are multiple sellers (or there is a seller having usufruct or another entitled person) it is expedient to clear what portion of the purchase price each seller will receive, possibly differing from the ownership portion and whether they wish separate payment.

It is advisable to inform the Buyer that if he/she wishes to pay the full purchase price or a part of it from a loan, he/she shall indicate the creditor bank. Individual banks provide similar requirements on the whole in connection with the sale and purchase agreement and the process of the payment of the purchase price, which, however, may differ from each other considering the details.

Formal requirements – Proceeding of the attorney-at-law:

A document suited for registration of the real estate sale and purchase is required for the registration by the Land Registry, which is practicably a sale and purchase agreement, prepared and countersigned by the attorney-at-law. By preparing the document, the attorney-at-law assumes full responsibility for that the document is of high professional standard, while by countersigning it, for that it corresponds to the will of the Parties and it complies with the relevant legal regulations furthermore, he/she undertakes full responsibility for verifying the identities of the Parties. His/her responsibility covers the representation of the Parties and the Land Registry proceeding, but it does not cover representation before the Tax Authority .

The acting attorney-at-law should have mandatory liability insurance.

The attorney-at-law preparing the Deed of Sale shall represent both Parties. Any of the Parties may deviate from this provision and separately authorise an own attorney-at-law. However, in the absence of such stipulation the attorney-at-law shall represent both Parties and takes the interests of both Parties into account during the course of his/her proceeding.

The attorney-at-law is obliged to perform client screening in the event of contributing in a real estate sale and purchase. This means that the attorney-at-law is obliged to identify the client (Seller and Purchaser), their attorneys and persons entitled to acting, furthermore the representatives, as well as to carry out the document control of their identities (copy of personal documents).

In the event of a real estate sale and purchase it is required to use the personal identification number. In the case of a Hungarian citizen it is not allowed to conclude any agreements in the absence of valid documents certifying personal identity and personal identification number (residence card).

Stamp duty – Taxation

Stamp duty-transfer tax

By convention, the Buyer shall pay the stamp duty (duty on onerous transfer of property), however, the Parties may deviate from this in their agreement.

Rate (flat):

• 4% up to HUF 1 billion, above that 2% for the part exceeding that of the sales value, but no more than HUF 200.000.000

Stamp duty reduction:

Newly constructed home – free of stamp duty

In the event of a newly built flat the sale is free of stamp duty up to the value of HUF 15 million. Between HUF 15 and 30 million stamp duty shall be paid regarding the amount exceeding HUF 15 million. In case of a sales value exceeding HUF 30,000,000 no stamp duty reduction may be applied.

The Purchaser has sold a flat – he/she certifies the sale of another flat of own property

If a Purchaser being a private individual has sold or sells another flat within one year prior to or following the purchase, the difference between the two sales values will constitute the basis for duty imposement. In this case the value of usufruct shall not be deducted. Attention! Only a flat and only one flat may be taken into account upon the current sale, and only in the case of a private person.

It is expedient to certify the sale by a sale and purchase agreement.

Taxation - personal income tax - Seller

The purchase price is considered as income for the Seller, thus he/she as a private individual shall pay personal income tax (15%). The same shall apply to the person waiving usufruct or any other rights for a consideration.

IN CASE OF A NON-RESIDENTIAL REAL ESTATE:

(4) The income deriving from the transfer of a real estate shall be the amount calculated according to the provisions of Clauses (1) and (2), if the transfer takes place in the year of acquisition or within the subsequent five years (for the purposes of this §: “calculated amount”). After that, the income shall be fixed in such a way that the calculated amount shall be decreased

a) by 10 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the sixth year,

b) by 20 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the seventh year,

c) by 30 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the eighth year,

d) by 40 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the ninth year,

e) by 50 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the tenth year,

f) by 60 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the eleventh year,

g) by 70 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the twelfth year,

h) by 80 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the thirteenth year,

i) by 90 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the fourteenth year,

j) by 100 percent of the calculated amount, if the transfer takes place in the fifteenth year.

reckoning the year following the acquisition as first year.

In case of HOMEs (any residential area real estate: flat or house) this means:

1. 100 percent in the year of acquisition and in the following year,

2. 90 percent in the second year following the acquisition,

3. 60 percent in the third year following the acquisition,

4. 30 percent in the fourth year following the acquisition,

5. 0 percent in the fifth year and further years following the acquisition.

No tax shall be paid in case of a sale taking place in the 5^th year following the acquisition of the flat (or later).

Illeték - vevő

Ingatlan adásvétele esetén a vevő illetéket fizet, amely a szerződéses vételár 4%-a, de az alábbi - leggyakoribb - kedvezményekkel csökkenthető:

·         egy éven belüli eladás - az eladott és a vett különbözete után kell csak illetéket fizetni ha a következő egy évben tervezi a vevő, akkor is lehet kérni a kedvezményt és nem kell befizetni az illetéket, majd igazolni az adásvételt, amikor megtörtént

Figylem! A jövőbeni eladást az illetékkel érintett ingatlan adásvételi szerződésekor be kell jelenteni, különben csak utólag visszatérítést lehet kérni, de kiszabják az illetéket és be kell fizetni. (Itv. 21.§ (6))

A garázs még akkor sem a lakóingatlan része, ha egybeépült a lakóépülettel. 

Lakóingatlan foglama az illetéktörvény szerint: 

lakástulajdon: lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel. Lakásnak minősül az építési engedély szerint lakóház céljára létesülő építmény is, amennyiben annak készültségi foka a szerkezetkész állapotot (elkészült és ráépített tetőszerkezet) eléri. Ha az ingatlan-nyilvántartásban tanyaként feltüntetett földrészleten lakóház van, az épületet - a hozzá tartozó kivett területtel együtt - lakástulajdonnak kell tekinteni. Nem minősül lakástulajdonnak a lakóépülethez tartozó földrészleten létesített, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült (garázs, műhely, üzlet, gazdasági épület stb.), továbbá az ingatlan-nyilvántartásban lakóházként (lakásként) nyilvántartott olyan épület, amelyet az illetékkötelezettség keletkezését megelőzően már legalább 5 éve más célra hasznosítanak;

Haszonélvezeti vevő, a haszonélvezet visszterhes alapítása esetén, a reá eső részre illetéket fizet. Ilyenkor a tulajdonjogot szerző vevő a haszonélvezetre eső résszel kevesebb illetéket fizet, összesen tehát nem fizetnek többet a teljes vételár 4%-nál. DE! Haszonélvezeti eladás után NEM jár az egy éven belüli eladásos illetékkedvezmény, ha a haszonélvezeti eladó tulajdonjogot szerez (Ha tehát az egy éven belül eladott ingatlanon haszonélvezeti eladó volt és a most vásárolt ingatlanon tulajdonjogot szerez). Ilyen esetben csak akkor van kedvezmény, ha ugyanaz marad a tulajdonos és ugyanaz marad a haszonélvező is, akik az egy éven belül eladott ingatlanban voltak. 

Haszonélvezet/özvegyi jog – holtig tartó - értékének számítása:

forgalmi érték/(osztva)20˙˙(szorozva)4,6,8 vagy 10-zel a holtig tartó haszonélvezeti jog jogosultjának életkorához képest az alábbiak szerint: 

• 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
• 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese

·         újépítésű kedvezmény - 15 millióig nem kell illetéket fizetni, 15-30 millió között pedig arányosan, 30 millió feletti értéknél NINCS illetékkedvezmény - a vissza nem térítendő lakáscélú támogatás összegét le kell vonni a forgalmi értékből (Itv. 21.§)

·         35 év alattiak első lakáshoz jutásával járó kedvezmény - ha még nem volt 50%-ot elérő lakástulajdona és 35 év alatti a vevő 15 milliós összértékű ingatlanig fele illetéket kell fizetni Figyelem! 15 millió felett nincs arányos kedvezmény, hanem semmilyen kedvezmény nem jár ehhez automatikus, kamatmentes 12 havi részletfizetés is van, de külön kell kérni a NAV adatlapon

Figyelem! a fenti kedvezmények (egy éven belüli eladás, 35 év alatti, újépítésű) nem összevonhatók, ha többre is jogosult valaki, ki kell számolni, hogy melyikkel jár legjobban és azt igényelni. A fenti kedvezmények csak magánszemélyeknek és csak lakóingatlan vásárlásával összefüggésben vehetők igénybe. 

• Építési telek vásárlásánál, ha a vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóingatlant épít nem kell a telek vásárlása után illetéket fizetni, ha a beépíthetőség legalább 10%-át eléri a beépítés, kivett, beépítetlen területként kell a tulajdoni lapon szerepelnie és legfeljebb szerkezetkész állapotot el nem érő (70%) lakóépület áll rajta (Itv. 102. (1) l)). A NAV kiszabja az illetéket majd felfüggeszti az eljárást és ha 4 éven belül nem igazolja használatbavételi engedéllyel az adózó, hogy teljesítette a vállalást, akkor meg kell fizetni az illetéket - késedelmi pótlékal. 

A kedvezmény iránti kérelmet az adásvételi szerződés megkötésekor, a NAV adatlap kitöltésével lehet előterjeszteni a NAV felé. Ha korábbi eladás a kedvezmény alapja, akkor az erre vonatkozó adásvételi szerződést másolatban csatolni kell. 

          Figyelem! Az adásvétel időpontja és az adó-, illetékszabályok szerinti irányadó szerzési időpont mindig az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának a napja! Ez a tulajdoni lapon, a bejegyző határozat dátuma. (Szjatv. 59.§ és 60.§)

Gyakrabban előforduló illetékkedvezmények még:

- házastársak egymás közötti adásvétele - illetékmentes

- egyenesági rokonok (felmenő, leszármazó) egymás közötti adásvétele - illetékmentes

- vissza nem térítendő lakáscélú támogatás összege levonható a forgalmi értékből - 2016. VI. 16-tól össze lehet vonni az egy éven belüli eladás illetékkedvezményével, és az újépítésű forgalmi érték számításnál is alkalmazni lehet (Itv. 21.§ és 26.§, 2016/2. Adózási tanács)

Jelen bejegyzésben az illetékmentesség a 4% vagyonszerzési illetékre vonatkozik, a földhivatali eljárási illetékre nem! Földhivatali eljárási illeték  tulajdonjog bejegyzéséhez, teher törléséhez kapcsolódó eljárásban: 6.600,- Ft/eljárás, 10.000,- Ft soronkívüli díj, ha van soronkívüliségi kérelem.

NAV tájékoztató letölthető az ingatlanvásárlás illetékéről az alábbi linken:

Tudnivalók az ingatlanvásárlásához kapcsolódó ... - NAV

Adófizetés - eladó

Az ingatlan értékesítésével jövedelmet szerző (eladó) jövedelemadót fizet a bevétel után. Az adó mértéke magánszemélyek esetében 15% és a jövedelem, tehát tipikusan a korábbi vételár és a mostani eladási ár közötti különbözet - le lehet még vonni az értéknövelő beruházásokat - után kell fizetni. 

Kedvezmény - magánszemélyeknek és lakóingatlan esetén minél régebben történt a vásárlása a most eladott lakásnak -2017. január 1-től nem lakáscélúnál ugyanígy - annál nagyobb a kedvezmény ha a vásárlás évében vagy az azt követő évben történik az eladás - 0%
-  2. évben 10%
- 3. évben 40%
- 4. évben 70%
-5. évben 100%

Lakás eladása után a magánszemély tehát ha öt évnél régebbi a szerzés nem fizet adót.

Ugyanez a kedvezmény nem lakásingatlanra (garázs, üzlethelyiség stb.), de még mindig magánszemélyre 2017. január 1. napjától azonos a fenti kedvezményel! Ha tehát magánszemély nem lakáscélú ingatlant elad, akkor nem kell adót fizetnie, ha a szerzése 5 évnél régebbi volt.  

          Figyelem! Az adásvétel időpontja és az adó-, illetékszabályok szerinti irányadó szerzési időpont mindig az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának a napja! Ez a tulajdoni lapon, a bejegyző határozat dátuma. (Szja. tv. 59.§ és 60.§)

Ha az eladó eredetileg telket vásárolt és felépített rá egy épületet, akkor a főszabály, hogy  a szerzés éve a használatbavételi engedély jogerőre emelkedése (használatbavétel tudomásul vételének a napja), nem pedig a telek vásárlásának az időpontja. Részletes szabályok: 

Amennyiben az értékesített ingatlanon 2007. december 31-ét követően történt építés (a meglévő helyett újjáépítés, megosztás, leválasztás), bővítés, akkor a magánszemély a szerzési időpont meghatározása során a következő két módszer közül választhat:

– A szerzés időpontja annak a használatbavételi (fennmaradási) engedélyről szóló határozatnak a jogerőre emelkedésének , valamint 2016. január 1-jétől a használatbavétel tudomásulvételének, illetve az egyszerű bejelentés alapján épített épület esetében a felépítés megtörténtét igazoló hatósági bizonyítvány kiállításának napja (a továbbiakban együttesen: hivatalos használatbavétel), amelyet követően az ingatlanon további építés, bővítés nem történt. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben az adókötelezettség megállapításánál figyelembe vehető szerzési időpont független attól, hogy a földterület, amelyre a ráépítés történt, vagy az ingatlan, amelyen további bővítés történt, mikor került a magán-személy tulajdonába. 

– A másik módszer szerint a szerzési időpont a bevételnek a ráépítés, létesítés, alapterület-növelés megszerzésére fordított összegével arányos megosztásával választható, hogy a földterület (telek), valamint az ingatlan tulajdonjogának megszerzésekor, illetőleg 2008. január 1-je előtt meglévő épített-ingatlan bevétel-része tekintetében az általános szabály szerinti szerzési időponttal és – esetenként külön-külön – a ráépítés, létesítés, alapterü-let-növelés bevétel-része tekintetében a hivatalos használatbavétel időpontjával kell azonosnak tekinteni.

NAV tájékoztató füzet (2017.): file:///C:/Users/Erika/Downloads/09._Az_ingatlanertekesitesb_l_es_a_vagyoni_ertek__jog_atruhazasabol_szarmazo_jov._2017._evre_von._adokot._20170126%20(2).pdf

Vásárlás és eladás éve (jogváltozás időpontja) mindig a földhivatali benyújtás dátuma, ami a tulajdoni lapon fel van tüntetve (bejegyző határozat száma utáni dátum). 

10 millió három gyerekért - CSOK megemelt összeggel

A 10 millió forintos támogatás a CSOK - Családok Otthonteremtési Kedvezménye kibővítésével jön létre az alábbiak szerint: 

- energetikai minősítés szorzó kikerült a rendeletből, új lakásoknál megszűnik, használt lakásoknál is egyszerűsödikaz érték korlátozás max. 35 millió (a négyzetméter/ ár korlátozás megszűnt) az egyetlen korlát. De figyelem! a 7/2006. TNM rendelet 6.§ (2) d) pontja szerint az egyébként csak 2018-tól kötelező szigorúbb energetikai szabályoknak meg kell felelnie az újépítésűnek - az NMG ködösít az ügyben, de jobb az óvatosság!

- a támogatás igénybevételével megvalósuló új épületnek a hatályos építési és energetikai szabályoknak meg kell felelnie, ha nem építési engedély köteles az építkezés akkor ezt az építési engedélyezésnél nem fogják ellenőrizni és a használatbavételnél is hatósági bizonyítványt nem engedélyt kell ilyenkor kérni, de ez nem jelenti azt, hogy ellenőrzés és bírságolás nem lesz valamilyen módon, akár utólag

- jövőben gyermek vállalásnál feltétel, hogy legalább az egyik házastárs még nem múlt el 40

- 10 milliós támogatásnál, vagyis 3 vagy több gyermeket nevelőknél új építésűnél nem kizáró ok, ha már van saját ingatlan, és az sem, ha olyan gyermek is van köztük, akire tekintettel már igénybe vettek szocpolt korábban. 

- ha 5 éven belül eladott ingatlan volt, akkor annak az árát teljes egészében fel kell használni a használt lakás vásárlásához, csak akkor kell felhasználni, ha volt bevétel belőle, ha ajándékozással került ki a tulajdonból, akkor nincs mit beforgatni az ingatlanba. Az igénybe vehető CSOK mértéke csökken az így felhasznált összeggel. 

- Újépítésűnél lehet másik lakás és nem kell beforgatni az eladott lakás árát a CSOK-ba. 

- használt lakásnál 50%-ot elér lakástulajdon lehet azt meghaladó nem (kivéve ha haszonélvezettel terhelt a meglévő ingatlan és 2016. január 1. előtt is az volt) és vissza kell forgatni az 5 éven belüli eladásból keletkező bevételt,

- legalább akkora lakást vagy házat kell vásárolni, mint a családban élő gyermekek számának hússzorosa, (gyermekek számaX20=minimum nm), ház vásárlásnál ugyanez minimum 30 nm, tehát három gyermeknél a lakás minimum 60nm, a ház minimum 90nm kell legyen (1 gyereknél 40nm és 70nm, 2 gyerek 50nm és 80nm, 4 gyereknél 60nm és 90nm)

- hasznos alapterület számítás:
hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) fogalommeghatározásának keretein belül - belmagasság legalább 1,90 m - a következő helyiségek alapterületének összege, amelyek a lakáson mint önálló rendeltetési egységen belül találhatók:

a) előszoba, közlekedő,

b) nappali,

c) hálószoba,

d) étkező,

e) konyha, étkezőkonyha,

f) fürdőszoba,

g) WC,

h) kamra, tároló,

i) gardrób,

j) mosókonyha,

k) kazánhelyiség és

l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;​

- a CSOK támogatás összege függ a gyermekek számától, a használt lakás méretétől már nem függ a támogatás összege, de minimum méretek vannak lsd. fent.

- egy gyermek után új lakásnál 600.000,- használtnál 600.000,-

- két gyermek után új lakásnál 2.600.000,-, használtnál 1.430.000,- 

- három gyermeknél új lakásra 10.000.000,- használtnál 2.200.000,- 

- négy vagy több gyermek új lakásra 10.000.000,- használtnál 2.750.000,- 

- a három gyermek után járó támogatás elérhető akkor is ha már van három gyermek és akkor is, ha továbbiakat vállalnak vagy vállalják, hogy három legyen 4 -8- 10 éven belül, ha az újépítésű 3 gyerekre járó támogatást veszi igénybe, akkor a meglévő gyermekek számától függetlenül 10 évre vállalhat

- kedvezményes hitel is lesz plusz 10.000.000,- Ft-ig, új építésű lakás/ház vásárláshoz, 25 évre és maximum 3% éves kamattal, a hitelfelvételhez hitelképesnek (kb. havi 50.000,- Ft-os törlesztőrészletnek megfelelő hitelképesség) kell lenni (munkaviszony , akár külföldi is, visszamenőleg 2 év társadalombiztosítási jogviszony és büntetlen előélet is feltétel, nem lehet KHR listás egyikük sem stb.).

- 30 milliós felső korlát az újépítésűnél nincs, használtnál 35 milliós felső korlát van

- Köztartozás kizáró ok, KHR listán szereplés a hitelfelvétel esetén kizáró ok, a vissza nem térítendő támogatásnál nem

- új építésű és a 2008. július 1-jén vagy később kiadott építési engedéllyel rendelkező lakás (emelet vagy tetőtér ráépítés is) számít, amely a kérelem benyújtásának időpontjában használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal rendelkezik, az összkomfortos lakás itt azt jelenti, hogy nem lehetnek kizárólag kisméretű szobák, azaz legalább egy 12 négyzetméternél nagyobb szoba kell. Emellett közművesített és központi fűtéssel bíró lakásról beszélünk. Lehetséges előzetes igénylés is ha van jogerős építési engedély vagy bejelentéshez kötött építkezésnél az elektronikus építési napló visszaigazolásával bizonyítja, hogy a bejelentést megtette. Utolsó részlet folyósítás továbbra is csak a használatba vételi engedély után, készültségi fok szerint szakaszos folyósítás lehetséges!

- Figyelem! 2016. szeptemberi módosítás után 2008. július 1-jén vagy később kiadott használatbavételi engedéllyel is lehet igényeln, mindegy, hogy mikori az építési engedély, lehet sokkal korábbi is. 

- a felépítendő ingatlannal (összkomfort) szembeni elvárások megengedik, hogy vízvezeték helyett ivóvíz legyen és a szennyvízvezeték sem feltétel 

- beépítetlen területként nyilvántartott telken, zártkerten és külterületen is lehet építkezni a rendelet februári módosítása szerint

- tetőtér beépítés, bővítés csak akkor számít, ha ÚJ lakásnak minősül - külön albetétként bejegyzik vagy megosztási szerződés van, használatba vételi engedély (hatósági bizonyítvány) és önállóan megfelel a méret, egyéb feltételeknek és ebbe az új lakásba be is költözik az igénylő család 10 évre. Tetőtér és emelet ráépítés esetén továbbra is él, hogy társasházzá kell alakítani és legalább két új albetétet létesíteni.

- az újépítés költségeként az építési telek árát önmagában nem lehet figyelembe venni, az esetleges bontási költségeket viszont igen, ÁFA visszaigényléskor a telekár áfája is visszaigényelhető

-  a CSOK-kal vásárolt ingatlanban összesen 100%-os tulajdonosnak kell lennie a házastárs (élettárs) szülőknek, nem lehet másnak tulajdona benne, könnyítés, hogy ha elkülönült egységek osztatlan közös tulajdonban vannak (pl.: ikerház), akkor megosztási szerződéssel lehet CSOK-ot igénybe venni rá

- 10 éves bentlakást kell vállalni és igazolni a vissza nem térítendőhöz - Viszont a gyerekek 18 éves koruk után elköltözhetnek. A külföldről igazolt munkaviszonynál például érdekes lehet, ezt most is ellenőrzik és a gyakorlat az, hogy a szomszédok kikérdezésével kezdik, ez azt jelenti, hogy 10 évig nem lehet eladni, mást befogadni sem, a bankok jellemzően a lakcímkártya bemutatását kérik, folyamatosan 10 évig élő biztosításnak kell lennie az ingatlanon

- gyermektelenek csak házastársként tehetnek vállalást, de ha már megvan legalább egy gyermek, akkor élettársi viszony mellett is járhat a támogatás, meglévő gyermek után egyedülálló szülő is kaphatja és örökbefogadás is számít, de élettársak és egyedül élő nem vállalhat, ha még nincs gyermek, az OTP (Kormos Zoltán) nyilatkozata szerint a vállalt gyermekre eső támogatást nem veszik figyelembe az önerő számításnál és egyébként is konzervatív hitelezési gyakorlatot fognak folytatni 

- közös háztartásban nevelt, akár eltérő szülőktől származó gyermeket is figyelembe vesznek az igényléskor (gyermeknek számít: 25 éves korig), ilyenkor ha a két élettárs szülő különböző támogatásra lenne jogosult a kedvezőbbet lehet igénybe venni

- ha már korábban volt szocpol (CSOK)- ezt le kell vonni az összegből, ha 3 gyermek van és új építésűre veszik igénybe minden gyermek számít, más esetben (kevesebb, mint 3 gyermek vagy nem újépítés) is lehet újra igényelni, de azt a gyermeket, aki után már igénybe vettek szocpolt nem lehet újra beszámítani

- ha nem teljesítik a párok a vállalást (bonyodalom az is ha elváltak) vissza kell fizetni a vissza nem térítendő támogatást, de nem esik majd azonos megítélés alá, ha valaki önhibájából vagy önhibáján kívül nem teljesíti a vállalást. A visszafizetési kötelezettséget jelentősen szigorították, már nincs olyan eset, amikor automatikusan csak az alpösszeget kell visszafizetni kamat nélkül, méltányossági esetek lettek (pl.: ha meghal, meddő)

- 10+10+ÁFA visszaigénylés (max 5 millió), ha saját maga építkezik - akkor veheti igénybe a CSOK-ra jogosult, ha maga épít és nem építtet, ebben az esetben az építési költség áfájár 5 millió forintig visszaigényelheti - Figyelem! Generálkivitelezőt nem alkalmazhat, és itt van felső nm korlát 150 és 300nm. Figyelem! Az OTP által közzétett banki tájékoztató szerint a visszaigényléshez benyújtott számlát csak akkor fogadják el, ha kibocsátója a számlabenyújtás illetve a számlakibocsátás időpontjában a NAV nyilvántartásában működő adóalany. Az építés céljából megvett telek ára az építési költségekbe nem számít bele (az esetlebes bontás már igen), de az ÁFA visszaigényelhető már a telekárra is. Saját ingatlan lehet ebben az esetben is és itt sincs felső korlát az árra sem. Szigorítás itt, hogy az új rendelet szerint csak a 2015. január 1. napja után kiállított számlára lehet visszaigényelni!

- újépítésű CSOK-ot a bekerülési költségre lehet igényelni, bekerülési költség: 

bekerülési költség: a következő kiadásoknak ténylegesen megfizetett, telekárat és a beépített vagy szabadon álló berendezési tárgyakat nem tartalmazó, új lakásra jutó hányada:

a) az új lakás épületszerkezeteinek, közös használatra szolgáló helyiségeinek és központi berendezéseinek építési költségei,

b) az új lakás rendeltetésszerű használhatóságát biztosító

ba) helyiségeinek,

bb) tároló helyiségeknek, ideértve a különálló épületben megvalósuló tüzelőanyag-tárolót, a lomkamrát,

bc) melléképítményeknek, ideértve a hulladéktartály-tárolót, a közműpótló építményeket és berendezéseket, a közmű-becsatlakozás építményeit,

bd) egyéb építményeknek, ideértve a lakótelek homlokvonalán álló kerítést, az építésügyi hatóság által előírt kerítést, az épület megközelítését szolgáló tereplépcsőt, lejtőt és járdát, valamint támfalat és szivárgó övárkot, valamint

be) a gépkocsitároló helyiségnek az építési költségei,

c) a közműbekötések költségvetés szerinti építési költségei,

d) a lebonyolítási költségek, köztük a műszaki tervezés, a hatósági engedélyezés - ideértve a használatbavétel tudomásulvételét, illetve az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiállítását is - és a műszaki ellenőrzés költségeit,

e) a jogszabály alapján fizetendő útépítési- és közművesítési hozzájárulás,

f) a távfűtés bekapcsolási díj, az elektromos hálózat fejlesztési hozzájárulások,

g) az új lakáshoz kapcsolódó közterületi út-, járda- és közműépítési költségek és hozzájárulások,

h) az új lakás megépítéséhez szükséges földmunka elvégzésének költségei,

i) az új lakás megépítése érdekében felmerült építménybontási költségek;

- a támogatást és a hitelt is a szerződött bankokon keresztül lehet igényelni, az OTP részletes banki tájékoztatója már elérhető, utolsó részlet folyósítás a használatbavételi engedély (hatósági bizonyítvány után), szakaszos folyósítás a készültségi fok szerint 

- 2017. január 1. után a CSOK a kérelem benyújtásakor az épület készültségi fokának megfelelő, az építési költségvetésből még fennmaradó költségre igényelhető, 2017. január 1. előtt: a kérelem benyújtása előtt már megfizetett bekerülési költségre is igényelhető

- CSOK igénylés költsége nagyjából 30.000,- (benyújtással kapcsolatos költség) +30.000,- (értékbecslés költsége) +20.000,- Ft (helyszíni szemle, ellenőrzés költsége), de bankonként változhat.

- CSOK vagy kamattámogatott lakáshitel esetén a 10% foglalót meghaladó valamennyi vételárrészletet (önerőt) bankszámláról bankszámlára utalással kell teljesíteni, készpénzmozgásra nincs lehetőség. (341/2011. Korm. rend. 4.§ (1) gb) és 16/2016. Korm. rend. 48.§ (2) és 17/2017. Korm. rend 14.§ (3) d))

- A CSOK mellett más támogatás is igénybe vehető, így családi házak energetikai korszerűsítésére vissza nem térítendő támogatási program nyílik 2016. július 1. napjától 
Otthon Melege program tájékoztató: 
http://www.kormany.hu/hu/nemzeti-fejlesztesi-miniszterium/fejlesztes-es-klimapolitikaert-valamint-kiemelt-kozszolgaltatasokert-felelos-allamtitkarsag/hirek/csaladi-hazak-felujitasaval-folytatodik-az-otthon-melege-program

16/2016. és 17/2016. Korm. rendelet

A helyrajzi szám

Mi az a hrsz.?

A helyrajzi szám az ingatlan egyedi azonosításra alkalmas jelölése, olyan mint az autó rendszáma. A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozni kell. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon a település nevét is fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal. Figyelem! a helyrajzi szám önmagában nem, hanem csak a település nevével együtt azonosítja az ingatlant. Figyelem! A nyilvántartó földhivatal (Kormányhivatal) helye és elnevezése nem feltétlenül azonos a helyrajzi számhoz tartozó településsel. Budapest egy település - nincs kerületenként külön sorszámozás. A helyrajzi szám legalább három számjegy a település neve után, lehet perrel elválasztott további számjegy is,pl.: telekalakításnál pl.: Kiskőrös hrsz. 1234/5

Nagybetű a helyrajzi számban

Ha egy földrészleten több épület van, megkülönböztetésük érdekében minden egyes épületet külön-külön a magyar ABC nagybetűivel kell megjelölni. Házas telek esetén tehát nincs feltétlenül nagybetű, de több épületes társasháznál már általában igen. Például Budapest hrsz. 12345/A/34 egy társasházi lakás tipikus helyrajzi száma lehet és azt jelenti, hogy az eredetileg Budapst, 12345 hrsz. alatt felvett telken az A épületben, azon belül 34. sorszám alatt önálló tulajdoni lapon tartják nyilván az adott ingatlant (lakást, üzlethelyiséget vagy mást). 

Mi az a törzslap?

Egyes ingatlanok tulajdoni lapja - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni különlapként is vezethető. Tipikusan ilyen a társasházak nyilvántartása, ahol a törzslapon a ház egészét tartják nyilván és az albetétek - az egyes lakások - külön lapra kerülnek. Például Budapest hrsz. 12345/A/23, ahol ez a hrsz. az albetét - valamelyik lakás - helyrajzi száma lehet, a társasház törzslapja pedig Budapest hrsz. 12345 lesz. 

Külterület/belterület

Az ingatlan fekvése lehet külterület vagy belterület. A külterületi ingatlanok lehetnek termőföldek vagy művelési ág alól kivett területek. Figyelem! A termőföld értékesítésére különleges szabályok vonatkoznak. A tulajdoni lapon a legbiztosabban és a legegyszerűbben úgy azonosítható a termőföld, ha megnézem, hogy van-e aranykorona (kataszteri jövedelem, a telek mérete után kat. t. jöv. k. fill. oszlopban kell keresni) érték a lapon feltüntetve, ha van (nem 0,00), akkor termőföld az ingatlan. 

A külterületi és belterületi ingatlanok közművesítésére, beépítési szabályaira településenként is eltérő rendelkezések lehetnek. 

Építési telek

A vevő számára lényeges lehet - adózási szempontból például - hogy építési telket vásároljon. Ennek a tulajdoni lapon a nyilvántartása kivett beépítetlen terület lehet és az önkormányzat ad ki igazolást az építési telek jellegről és ott lehet a pontos építési szabályoknak is utána járni. Figyelem! Az építési telekre vonatkozó hatósági eljárás és igazolás kiadásának jelentős költsége lehet. Lsd. Blogbejegyzés erről:

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/01/epitesi-telek.html


Műemléki védelem

Az alábbi linken lehet a hrsz. alapján ellenőrizni, hogy van-e valamilyen műemléki  védelem az ingatlanon: 

https://oroksegvedelem.e-epites.hu/

ház/udvar/garázs/üzlethelyiség/gazdasági épület

A tulajdoni lap I. részén bejegyzik a telken lévő épület jellegét ennek alapja a jogerős használatbavételi engedély. Ha tehát a telekkönyvben lakásként vagy házként bejegyzett ingatlan van ez igazolja, hogy annak idején lakásként, házként jogerős használatbavételi engedélyt kapott rá az építtető. 

Társasház/ikerház/sorház/házas telek/garázs

Az alábbi a tipikus ingatlannyilvántartási helyzete az egyes lakásoknak/házaknak

- társasház - albetétenként külön tulajdoni lapon nyilvántartva, a társasháznak törzslapja is van

- ikerház/sorház - osztatlan közös tulajdon, egy tulajdoni lapon nyilvántartva - megosztási szerződés kell

- házas telek - egy különálló tulajdoni lapon nyilvántartva

- garázs házas telken egy tulajdoni lapon, de különálló épületként nyilvántartva – ennek illetékfizetés szempontjából van jelentősége, mert az illetékkedvezményeket a magánszemély is csak a lakóingatlanok után tudja igénybe venni

- garázs társasházban – lehet külön albetéten vagy teremgarázsban osztatlan közös tulajdonban, ez utóbbi esetben a tulajdoni lapon vagy az alapító okiratban feltüntetett lehet, hogy melyik lakáshoz melyik kocsibeálló tartozik.

Cím alapján hrsz.

A földhivatal on-line rendszerében (Takarnet vagy Ügyfélkapun keresztül) a cím alapján is lehet keresni. Én az alábbi linken elérhető oldalt használom, mert itt mindenféle regisztráció és külön program nélkül lehet keresni viszont csak akkor lehet eredményt kapni, ha készült az ingatlanhoz energetikai tanúsítvány: 

https://entan.e-epites.hu/?tanusitvany_lekerdezese

Megosztási szerződés - mi az és kell-e?

Megosztási szerződésre akkor van szükség, ha egy tulajdoni lapon több lakás található egy helyrajzi számon bejegyezve, vagyis ha az ingatlanon osztatlan közös tulajdon van és több különálló lakás. A megosztási szerződés elkészítése nem kötelező, de az egy helyrajzi számon nyilvántartott lakások használatának rendezése érdekében célszerű. Tipikusan ilyen ingatlanok az ikerházak, sorházak. 

A megosztási szerződés tartalmazza a felek megállapodását és ahhoz mellékelt alaprajzot, amelyből egyértelműen megállapítható, hogy melyik ház/telekrész melyik lakáshoz/házrészhez tartozik kizárólagos használattal.

A megosztási szerződés megkötéséhez valamennyi az ingatlannyilvántartásban bejegyzett jogosult (tulajdonosok, haszonélvezők stb.) aláírása szükséges. A megállapodás a felekre nézve kötelező akkor is, ha nem ügyvéd által ellenjegyzett okiratban történik, hanem például teljes bizonyító erejű magánokiratban, azonban ahhoz, hogy a bankok az egyik lakásra nyújtott hitel fedezetéül elfogadják a lakást ügyvédi ellenjegyzett és a jogutódokra is kiterjedő megosztási szerződés szükséges. 

A fentiekből az is következik, hogy ha az eladó lakáshoz nincs a banki feltételeknek is megfelelő megosztási szerződés, akkor a potenciális vevők közül a hitelre vásárlók kiesnek, mert jelzáloghitelt nem tudnak igénybe venni. 

A megosztási szerződés létéről/nem létéről a tulajdoni lap nem ad eligazítást, erről csak a tulajdonosok tudnak nyilatkozni. A megosztási szerződést a földhivatalhoz legfeljebb folyamatban lévő eljárásban - például az adásvétel során - csatolt iratként lehet benyújtani, a tulajdoni lapon nem jelenik meg erre utalás sem. 

Minimális tartalmi követelmények: 

- felek neve és összes személyes adata

- ingatlan leírása

- tulajdoni hányadok mértéke

- lakó és egyéb épületek leírása - ezek használati jogosultsága

- telekhasználat leírása

- átjárási lehetőség biztosítása

- közüzemi szolgáltatások leírása (önálló mérőórák vannak-e, elszámolás módja, kinek a nevén vannak a mérők)

- vázrajz az ingatlanhasználatról - a szöveges leírásnak megfelelő és egyértelmű jelölésekkel

- megállapodást a jogutódokra kiterjedésről

- többlethasználati díjról, egyéb követelés hiányáról nyilatkozat - vagy többlethasználati díjról megállapodást

Megosztási szerződés és elővásárlási jog viszonya.

A megosztási szerződéssel érintett lakások esetében mindig van elővásárlási jog, az elővásárlási jog egyik - de nem egyetlen - tipikus esete az osztatlan közös tulajdon. 

A megosztási szerződés a lakások használatának pontos leírására és különválasztására szolgál, tehát a szerződés a lakások számához igazodó jelölési rendszert és logikát alkalmaz, függetlenül attól, hogy hány tulajdonos van. Egyetlen tulajdonos is készíttethet megosztási szerződést, ha van több különálló lakása egy tulajdoni lapon nyilvántartva. 

Ezzel szemben az elővásárlási jog az egy helyrajzi számon nyilvántartott több tulajdonos (egyéb jogosult) joga, így a lemondó nyilatkozatok száma és tartalma a jogosultak és nem a lakások számához igazodik. 

Ki viseli a költségeket?

A megosztási szerződés elkészítése valamennyi tulajdonostárs közös érdeke, a költségek viseléséről szabadon megállapodhatnak. Amennyiben a megosztási szerződés elkészítése azért szükséges, mert a vevő hitelt kíván felvenni, úgy felmerülhet, hogy ő is - például a tulajdonostársakkal egyenlő részben - viselje a költségeket. Kötelező költségviselési megosztás nincs, a felek megállapodása szabad e tekintetben. 

Zártkerti ingatlan átminősítése

Ha a zártkerti ingatlanok nem belterületiek, akkor meghatározott művelési ágba sorolva, aranykorona értékkel szerepelhetnek az ingatlannyilvántartásban, ezek jelenleg csak a termőföldre vonatkozó szabályok szerint értékesíthetők. 

Az ingatlannyilvántartási törvény módosítása szerint az ingatlan tulajdonosa kérheti az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana (a továbbiakban: zártkerti ingatlan) művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. A kivett terület pedig már a rendes szabályok szerint értékesíthető, terhelhető. 

A fenti lehetőség az ingatlannyilvántartás rendezését célozza és korlátozott: a tulajdonos 2016. december 31. napjáig nyújthatja be kérelmét. 

Ki kérheti: tulajdonos, több tulajdonos együtt

Határidő: 2016. december 31. (2015. november 30. napjától), Frissítés! Jó hír: T/12929 sz. a parlament előtt van a törvényjavaslat, amely 1 évvel - 2017. december 31-ig - kitolja a határidőt. Az új határidő: 2017. december 31. Inytv. 89/A.§. Földvédelmi törvény (Tftv. 9.§) alapján nem minősül termőföld más célú hasznosításának a bejelentés, így földvédelmi bírságot sem szabnak ki és eljárás sem folyhat a más célú hasznosítás miatt (Tftv. 16/B.§).

Hova kell benyújtani: illetékes földhivatal

Mennyibe kerül: illetékmentes a soronkívüliségért kell fizetni, ha van ilyen kérelem (10.000,-Ft)

Földvédelmi járulékot nem kell fizetni ebben az esetben, mert nem más célú hasznosítás, hanem művelés alól történő kivonás történik. 

Formanyomtatvány: van, neve:  A zártkerti művelés alól kivont területként történő feltüntetés iránti kérelem és innen letölthető: 

http://www.foldhivatal.hu/images/nyomtatvany/zartkert_kerelem.doc

A zártkertre ha belterület vagy ha külterületi (kivett) terület az ingatlannyilvántartásban, akkor a településen a belterületre/külterületre irányadó építési szabályok szerint lehet beépíteni. Ahhoz, hogy egy telket építési telekként lehessen megvenni, ilyen bejegyzés szükséges a telekkönyvben (kivett beépítetlen terület), az építési telekké minősítést vagy az erre a tényre vonatkozó igazolást is a helyi önkormányzatnál lehet beszerezni. 

Kiskorú az adásvételben

Kiskorú szerezhet ingatlan tulajdonjogot és el is adhatja a tulajdonában lévő ingatlant, ugyanúgy lehet haszonélvező vagy akár jelzálogjogosult is. Ha az adásvételi szerződésben érintett felek (eladó/vevő/haszonélvező) valamelyike kiskorú akkor a szerződéskötés során az alábbiakra kell elsősorban figyelni:

Elsősorban figyelni kell arra, hogy a gyermeket a szerződéskötés során mindkét szülő képviseli, nem elegendő tehát ha az egyik szülő írja csak alá az adásvételi szerződést a kiskorú képviseletében. Amennyiben az egyik szülő elhunyt úgy ezt halotti anyakönyvi kivonattal igazolni kell, erre a földhivatal hiánypótlásban fel is szólíthat.

Kiskorú a vevői oldalon

Tipikusnak nevezhető, hogy a gyermek valamelyik vagy akár mindkét szülő haszonélvezeti jogával terhelt ingatlant szerez. Ha mindkét szülő haszonélvező, akkor a szülők és a gyermek, mint tulajdonos közötti érdekellentét miatt a gyermeket nem képviselhetik a szülők (nem írhatják alá a szerződést úgyis, mint haszonélvező és úgyis, mint a tulajdonos gyermek képviselője), ilyenkor eseti gyám kirendelését lehet kérni a gyámhivataltól.

Ha csak az egyik szülő a haszonélvező, akkor a fenti probléma akkor él, ha a szülők egymás hozzátartozói (házastársak vagy élettársak), ha már nem egymás hozzátartozói (pl.: elváltak és nem is élnek együtt, nem élettársak), akkor a haszonélvező szülővel szemben képviselheti a gyermeket a másik szülő a szerződéskötés során.

Ha a vevő kiskorú, akkor a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a saját vagyonából vagy más (tipikusan a szülők) vagyonából történik-e a vásárlás.

Ha a gyermek a saját vagyonából vásárol – pl.: örökölt vagy eladásból származó vagyonát fekteti be – akkor ahhoz a gyámhatóság jóváhagyása szükséges! A tehermentes vásárláshoz is kell a gyámhatóság jóváhagyása, ha a vagyontárgy a meghatározott értéket (ez most 199.500,- Ft) meghaladja, márpedig egy ingatlan értéke általában meghaladja ezt az értéket.  Gyámhatósági jóváhagyás kell akkor is, ha nem tehermentes ingatlant szerez a kiskorú és a haszonélvezet tehernek számít.

A fentiek alapján tehát nehezen képzelhető el olyan eset, amikor a kiskorú vevő szerzéséhez NEM kell gyámhatósági jóváhagyás és a saját vagyonából vásárol. Ha a kiskorú nem a saját vagyonából vásárol és az ingatlan tehermentes (haszonélvezet sincs rajta), akkor NEM kell gyámhatósági jóváhagyás, más esetekben igen.

Kiskorú az eladói oldalon

Ilyenkor mindig kell a gyámhatósági jóváhagyás. 

Lehet-e foglalót, vételárrészletet fizetni a gyámhatósági jóváhagyás előtt?

A gyámhatósági jóváhagyás nélkül a szerződéses nyilatkozat (adásvételi szerződés, bejegyzési engedély, törlési engedély stb.) érvénytelen. Erre tekintettel pénzmozgás, akár foglaló fizetése kockázatos, mert hiába kötötték ki a szerződésben a foglaló szabályainak alkalmazását a felek, ha a gyámhatósági jóváhagyás elmarad, akkor pl.: a kiskorú tulajdonostól ingatlant vásárló vevő a gyámhatósági jóváhagyás elmaradása esetén nem követelheti a kétszeres foglalót, mert érvénytelen volt ez a megállapodás.

A gyámhivatali jóváhagyás

A gyámhivatal akkor hagyja jóvá a szülő jognyilatkozatát, ha a gyermek vagyonáról való jognyilatkozat megtétele a gyermek érdekében áll. Figyelem a gyámhivatali jóváhagyás nemcsak a szerződésre, hanem a bejegyzési engedélyre és az arra vonatkozó letéti megállapodásra is kell.

A gyámhivatal a gyermek ingatlana tulajdonjogának átruházására irányuló törvényes képviselői jognyilatkozat jóváhagyása esetén elrendelheti a vételár gyámhatósági fenntartásos betétben való elhelyezését. Ilyen esetben csak a letétbe helyezést követően hagyja jóvá a bejegyzési engedélyt a gyámhivatal.

A gyámhivatalok eljárása változatos képet mutat időben a 30-60 napot is elérheti. Eseti gyámnak általában ügyvédet rendelnek ki ennek a költsége nagyjából 25.000,- -30.000,- között mozog.

Földhivatali eljárás

A földhivatal figyeli és ellenőrzi azt, hogy a szerződéskötéshez szükséges-e a gyámhatósági jóváhagyás és amennyiben a benyújtott szerződés ezt nem tartalmazza, úgy hiánypótlás keretében felhív.

A gyámhatósági jóváhagyás a szerződésen a jóváhagyandó szülői nyilatkozat melletti aláírással történik – vagyis praktikusan a szerződést (bejegyzési engedélyi, letéti szerződést stb.) a gyámhatóságnak (az általa kirendelt eseti gyámnak) is alá kell írnia.