Mit árul el a teherlap? - tulajdoni lap III.

Ehhez lásd a "Kinek a részén van a jelzálogjog?" c. bejegyzést is!

Az itt feltüntetett terhek (jogok és tények) jellege és gyakorisága változatos, alább – a teljesség igénye nélkül - felsorolom őket, majd kiemelem a leggyakrabban előfordulókat: 

III. részben feltüntetett jogok:

a) megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát,

b) lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot,

c) telki szolgalmi jogot,

d) állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jogot,

e) elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot,

f) tartási és életjáradéki jogot,

g) jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot.

A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó következő tényeket:

a) a III. részben bejegyzett jogosult kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét,

b) a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárást, végelszámolást,

c) a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékéről történő törlésének tényét,

d) bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást,

e) bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét, valamint egyéb építésügyi korlátozást,

f) kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét,

g) a körzeti földhivatali határozat elleni fellebbezés és a megyei földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét,

h) a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló, vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtásának tényét,

i) a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat,

j) perek és büntetőeljárás megindítását,

k) az árverés, a nyilvános pályázat kitűzésének tényét,

l) a zárlatot, zár alá vételt, zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedést,

m) tulajdonjog fenntartással történt eladást,

n) a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítását,

o) a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását, a ranghellyel való rendelkezés jogáról való lemondást, valamint jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítását,

p) ranghely megváltoztatását,

q) az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét,

r) jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét,

s) az épület létesítésének vagy lebontásának a tényét,

t) olyan egyéb jogot vagy tényt, amelynek bejegyzését törvény elrendeli

A leggyakoribb teher a jelzálogjog és az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom és a végrehajtási jog. Adásvétel esetén általában ezek törlése, a tehermentesítés a vételárból történik, itt a vevő elsődleges érdeke, hogy minden más vagy további kifizetés előtt ezek törlése (lehetőleg a vételárból közvetlenül a teher jogosultjának utalással) történjen meg. Ebben a konstrukcióban a törléshez a fedezetet vételár biztosítja, de az ügyintézés a törlési engedélyek beszerzése az eladó feladata.

A haszonélvezet, özvegyi jog teher az ingatlanon, a haszonélvező adatait a teherlap (III. rész) tartalmazza. Ennek ellenére kialakult gyakorlat, hogy a haszonélvező eladókkal/vevőkkel egy sorban jelenik meg az adásvételi szerződésben, mint haszonélvezeti eladó, haszonélvezeti vevő. 

Haszonélvezet/özvegyi jog – holtig tartó - értékének számítása:

forgalmi érték/(osztva)20˙˙(szorozva)4,6,8 vagy 10-zel a holtig tartó haszonélvezeti jog jogosultjának életkorához képest az alábbiak szerint: 

• 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
• 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese

Annak az ingatlanhányadnak a forgalmi értékét kell figyelembe venni, amelyet a haszonélvezeti/özvegyi jog terheli. Így ha pl.: az ingatlan felén van a haszonélvezet, akkor a számításnál a vételár felével kell kalkulálni.

A telki szolgalom alapulhat szerződésen vagy jogszabályon is és a mindenkori jogosultat (tulajdonost érinti). A vezetékjog, mint teher gyakran jelenik meg, ezt a tulajdonosok tudta, engedélye és beleegyezése nélkül jogszabálynál fogva vezették rá a tulajdoni lapra, általában a látható vezetékre, földvezetékre vagy tervezett vezetékre utal, ami nem feltétlenül a telken belül van: elképzelhető, hogy a telekhatáron belülre csak a védőtávolság esik. Például: a telken kívül jól látható áramvezeték miatt került rá az ingatlanra ez a teher.
Vezetékjogról lsd. még: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2017/01/hasznalati-jogcimek-berlet.html

Az építésügyi korlátozást azért emeltem ki, mert itt fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az eladó kötelezettsége és a vevő joga, hogy az ingatlan tényleges és jogi helyzetéről tájékozódjon: nem elég a tulajdoni lapon ennek a bejegyzésnek a hiánya. Pl.: ha a vevőnek kifejezett építési, átalakítási szándéka van, akkor ezt az eladóval közli és az eladó kötelezettsége őt tájékoztatni, ha olyan akadály van, amiről tud vagy általában elvárható körültekintés mellett tudnia kellene, de a vevő kötelezettsége (és költsége) körültekintően eljárni és a rendezési terveket, települési jogszabályokat beszerezni, akár régészeti feltárást végezni és ellenőrizni, hogy az ingatlan a céljainak megfelel-e.

A perfeljegyzés szintén gyakori teher a tulajdoni lapokon, mint egyébként minden tehernél itt is, irányadó, hogy a tulajdonos (eladó) terhe, költsége és kötelezettsége, hogy eljárjon a tehermentesítés érdeklében.