10 millió három gyerekért - CSOK megemelt összeggel

A 10 millió forintos támogatás a CSOK - Családok Otthonteremtési Kedvezménye kibővítésével jön létre az alábbiak szerint: 

- energetikai minősítés szorzó kikerült a rendeletből, új lakásoknál megszűnik, használt lakásoknál is egyszerűsödikaz érték korlátozás max. 35 millió (a négyzetméter/ ár korlátozás megszűnt) az egyetlen korlát. De figyelem! a 7/2006. TNM rendelet 6.§ (2) d) pontja szerint az egyébként csak 2018-tól kötelező szigorúbb energetikai szabályoknak meg kell felelnie az újépítésűnek - az NMG ködösít az ügyben, de jobb az óvatosság!

- a támogatás igénybevételével megvalósuló új épületnek a hatályos építési és energetikai szabályoknak meg kell felelnie, ha nem építési engedély köteles az építkezés akkor ezt az építési engedélyezésnél nem fogják ellenőrizni és a használatbavételnél is hatósági bizonyítványt nem engedélyt kell ilyenkor kérni, de ez nem jelenti azt, hogy ellenőrzés és bírságolás nem lesz valamilyen módon, akár utólag

- jövőben gyermek vállalásnál feltétel, hogy legalább az egyik házastárs még nem múlt el 40

- 10 milliós támogatásnál, vagyis 3 vagy több gyermeket nevelőknél új építésűnél nem kizáró ok, ha már van saját ingatlan, és az sem, ha olyan gyermek is van köztük, akire tekintettel már igénybe vettek szocpolt korábban. 

- ha 5 éven belül eladott ingatlan volt, akkor annak az árát teljes egészében fel kell használni a használt lakás vásárlásához, csak akkor kell felhasználni, ha volt bevétel belőle, ha ajándékozással került ki a tulajdonból, akkor nincs mit beforgatni az ingatlanba. Az igénybe vehető CSOK mértéke csökken az így felhasznált összeggel. 

- Újépítésűnél lehet másik lakás és nem kell beforgatni az eladott lakás árát a CSOK-ba. 

- használt lakásnál 50%-ot elér lakástulajdon lehet azt meghaladó nem (kivéve ha haszonélvezettel terhelt a meglévő ingatlan és 2016. január 1. előtt is az volt) és vissza kell forgatni az 5 éven belüli eladásból keletkező bevételt,

- legalább akkora lakást vagy házat kell vásárolni, mint a családban élő gyermekek számának hússzorosa, (gyermekek számaX20=minimum nm), ház vásárlásnál ugyanez minimum 30 nm, tehát három gyermeknél a lakás minimum 60nm, a ház minimum 90nm kell legyen (1 gyereknél 40nm és 70nm, 2 gyerek 50nm és 80nm, 4 gyereknél 60nm és 90nm)

- hasznos alapterület számítás:
hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) fogalommeghatározásának keretein belül - belmagasság legalább 1,90 m - a következő helyiségek alapterületének összege, amelyek a lakáson mint önálló rendeltetési egységen belül találhatók:

a) előszoba, közlekedő,

b) nappali,

c) hálószoba,

d) étkező,

e) konyha, étkezőkonyha,

f) fürdőszoba,

g) WC,

h) kamra, tároló,

i) gardrób,

j) mosókonyha,

k) kazánhelyiség és

l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;​

- a CSOK támogatás összege függ a gyermekek számától, a használt lakás méretétől már nem függ a támogatás összege, de minimum méretek vannak lsd. fent.

- egy gyermek után új lakásnál 600.000,- használtnál 600.000,-

- két gyermek után új lakásnál 2.600.000,-, használtnál 1.430.000,- 

- három gyermeknél új lakásra 10.000.000,- használtnál 2.200.000,- 

- négy vagy több gyermek új lakásra 10.000.000,- használtnál 2.750.000,- 

- a három gyermek után járó támogatás elérhető akkor is ha már van három gyermek és akkor is, ha továbbiakat vállalnak vagy vállalják, hogy három legyen 4 -8- 10 éven belül, ha az újépítésű 3 gyerekre járó támogatást veszi igénybe, akkor a meglévő gyermekek számától függetlenül 10 évre vállalhat

- kedvezményes hitel is lesz plusz 10.000.000,- Ft-ig, új építésű lakás/ház vásárláshoz, 25 évre és maximum 3% éves kamattal, a hitelfelvételhez hitelképesnek (kb. havi 50.000,- Ft-os törlesztőrészletnek megfelelő hitelképesség) kell lenni (munkaviszony , akár külföldi is, visszamenőleg 2 év társadalombiztosítási jogviszony és büntetlen előélet is feltétel, nem lehet KHR listás egyikük sem stb.).

- 30 milliós felső korlát az újépítésűnél nincs, használtnál 35 milliós felső korlát van

- Köztartozás kizáró ok, KHR listán szereplés a hitelfelvétel esetén kizáró ok, a vissza nem térítendő támogatásnál nem

- új építésű és a 2008. július 1-jén vagy később kiadott építési engedéllyel rendelkező lakás (emelet vagy tetőtér ráépítés is) számít, amely a kérelem benyújtásának időpontjában használatbavételi engedéllyel vagy a használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal rendelkezik, az összkomfortos lakás itt azt jelenti, hogy nem lehetnek kizárólag kisméretű szobák, azaz legalább egy 12 négyzetméternél nagyobb szoba kell. Emellett közművesített és központi fűtéssel bíró lakásról beszélünk. Lehetséges előzetes igénylés is ha van jogerős építési engedély vagy bejelentéshez kötött építkezésnél az elektronikus építési napló visszaigazolásával bizonyítja, hogy a bejelentést megtette. Utolsó részlet folyósítás továbbra is csak a használatba vételi engedély után, készültségi fok szerint szakaszos folyósítás lehetséges!

- Figyelem! 2016. szeptemberi módosítás után 2008. július 1-jén vagy később kiadott használatbavételi engedéllyel is lehet igényeln, mindegy, hogy mikori az építési engedély, lehet sokkal korábbi is. 

- a felépítendő ingatlannal (összkomfort) szembeni elvárások megengedik, hogy vízvezeték helyett ivóvíz legyen és a szennyvízvezeték sem feltétel 

- beépítetlen területként nyilvántartott telken, zártkerten és külterületen is lehet építkezni a rendelet februári módosítása szerint

- tetőtér beépítés, bővítés csak akkor számít, ha ÚJ lakásnak minősül - külön albetétként bejegyzik vagy megosztási szerződés van, használatba vételi engedély (hatósági bizonyítvány) és önállóan megfelel a méret, egyéb feltételeknek és ebbe az új lakásba be is költözik az igénylő család 10 évre. Tetőtér és emelet ráépítés esetén továbbra is él, hogy társasházzá kell alakítani és legalább két új albetétet létesíteni.

- az újépítés költségeként az építési telek árát önmagában nem lehet figyelembe venni, az esetleges bontási költségeket viszont igen, ÁFA visszaigényléskor a telekár áfája is visszaigényelhető

-  a CSOK-kal vásárolt ingatlanban összesen 100%-os tulajdonosnak kell lennie a házastárs (élettárs) szülőknek, nem lehet másnak tulajdona benne, könnyítés, hogy ha elkülönült egységek osztatlan közös tulajdonban vannak (pl.: ikerház), akkor megosztási szerződéssel lehet CSOK-ot igénybe venni rá

- 10 éves bentlakást kell vállalni és igazolni a vissza nem térítendőhöz - Viszont a gyerekek 18 éves koruk után elköltözhetnek. A külföldről igazolt munkaviszonynál például érdekes lehet, ezt most is ellenőrzik és a gyakorlat az, hogy a szomszédok kikérdezésével kezdik, ez azt jelenti, hogy 10 évig nem lehet eladni, mást befogadni sem, a bankok jellemzően a lakcímkártya bemutatását kérik, folyamatosan 10 évig élő biztosításnak kell lennie az ingatlanon

- gyermektelenek csak házastársként tehetnek vállalást, de ha már megvan legalább egy gyermek, akkor élettársi viszony mellett is járhat a támogatás, meglévő gyermek után egyedülálló szülő is kaphatja és örökbefogadás is számít, de élettársak és egyedül élő nem vállalhat, ha még nincs gyermek, az OTP (Kormos Zoltán) nyilatkozata szerint a vállalt gyermekre eső támogatást nem veszik figyelembe az önerő számításnál és egyébként is konzervatív hitelezési gyakorlatot fognak folytatni 

- közös háztartásban nevelt, akár eltérő szülőktől származó gyermeket is figyelembe vesznek az igényléskor (gyermeknek számít: 25 éves korig), ilyenkor ha a két élettárs szülő különböző támogatásra lenne jogosult a kedvezőbbet lehet igénybe venni

- ha már korábban volt szocpol (CSOK)- ezt le kell vonni az összegből, ha 3 gyermek van és új építésűre veszik igénybe minden gyermek számít, más esetben (kevesebb, mint 3 gyermek vagy nem újépítés) is lehet újra igényelni, de azt a gyermeket, aki után már igénybe vettek szocpolt nem lehet újra beszámítani

- ha nem teljesítik a párok a vállalást (bonyodalom az is ha elváltak) vissza kell fizetni a vissza nem térítendő támogatást, de nem esik majd azonos megítélés alá, ha valaki önhibájából vagy önhibáján kívül nem teljesíti a vállalást. A visszafizetési kötelezettséget jelentősen szigorították, már nincs olyan eset, amikor automatikusan csak az alpösszeget kell visszafizetni kamat nélkül, méltányossági esetek lettek (pl.: ha meghal, meddő)

- 10+10+ÁFA visszaigénylés (max 5 millió), ha saját maga építkezik - akkor veheti igénybe a CSOK-ra jogosult, ha maga épít és nem építtet, ebben az esetben az építési költség áfájár 5 millió forintig visszaigényelheti - Figyelem! Generálkivitelezőt nem alkalmazhat, és itt van felső nm korlát 150 és 300nm. Figyelem! Az OTP által közzétett banki tájékoztató szerint a visszaigényléshez benyújtott számlát csak akkor fogadják el, ha kibocsátója a számlabenyújtás illetve a számlakibocsátás időpontjában a NAV nyilvántartásában működő adóalany. Az építés céljából megvett telek ára az építési költségekbe nem számít bele (az esetlebes bontás már igen), de az ÁFA visszaigényelhető már a telekárra is. Saját ingatlan lehet ebben az esetben is és itt sincs felső korlát az árra sem. Szigorítás itt, hogy az új rendelet szerint csak a 2015. január 1. napja után kiállított számlára lehet visszaigényelni!

- újépítésű CSOK-ot a bekerülési költségre lehet igényelni, bekerülési költség: 

bekerülési költség: a következő kiadásoknak ténylegesen megfizetett, telekárat és a beépített vagy szabadon álló berendezési tárgyakat nem tartalmazó, új lakásra jutó hányada:

a) az új lakás épületszerkezeteinek, közös használatra szolgáló helyiségeinek és központi berendezéseinek építési költségei,

b) az új lakás rendeltetésszerű használhatóságát biztosító

ba) helyiségeinek,

bb) tároló helyiségeknek, ideértve a különálló épületben megvalósuló tüzelőanyag-tárolót, a lomkamrát,

bc) melléképítményeknek, ideértve a hulladéktartály-tárolót, a közműpótló építményeket és berendezéseket, a közmű-becsatlakozás építményeit,

bd) egyéb építményeknek, ideértve a lakótelek homlokvonalán álló kerítést, az építésügyi hatóság által előírt kerítést, az épület megközelítését szolgáló tereplépcsőt, lejtőt és járdát, valamint támfalat és szivárgó övárkot, valamint

be) a gépkocsitároló helyiségnek az építési költségei,

c) a közműbekötések költségvetés szerinti építési költségei,

d) a lebonyolítási költségek, köztük a műszaki tervezés, a hatósági engedélyezés - ideértve a használatbavétel tudomásulvételét, illetve az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány kiállítását is - és a műszaki ellenőrzés költségeit,

e) a jogszabály alapján fizetendő útépítési- és közművesítési hozzájárulás,

f) a távfűtés bekapcsolási díj, az elektromos hálózat fejlesztési hozzájárulások,

g) az új lakáshoz kapcsolódó közterületi út-, járda- és közműépítési költségek és hozzájárulások,

h) az új lakás megépítéséhez szükséges földmunka elvégzésének költségei,

i) az új lakás megépítése érdekében felmerült építménybontási költségek;

- a támogatást és a hitelt is a szerződött bankokon keresztül lehet igényelni, az OTP részletes banki tájékoztatója már elérhető, utolsó részlet folyósítás a használatbavételi engedély (hatósági bizonyítvány után), szakaszos folyósítás a készültségi fok szerint 

- 2017. január 1. után a CSOK a kérelem benyújtásakor az épület készültségi fokának megfelelő, az építési költségvetésből még fennmaradó költségre igényelhető, 2017. január 1. előtt: a kérelem benyújtása előtt már megfizetett bekerülési költségre is igényelhető

- CSOK igénylés költsége nagyjából 30.000,- (benyújtással kapcsolatos költség) +30.000,- (értékbecslés költsége) +20.000,- Ft (helyszíni szemle, ellenőrzés költsége), de bankonként változhat.

- CSOK vagy kamattámogatott lakáshitel esetén a 10% foglalót meghaladó valamennyi vételárrészletet (önerőt) bankszámláról bankszámlára utalással kell teljesíteni, készpénzmozgásra nincs lehetőség. (341/2011. Korm. rend. 4.§ (1) gb) és 16/2016. Korm. rend. 48.§ (2) és 17/2017. Korm. rend 14.§ (3) d))

- A CSOK mellett más támogatás is igénybe vehető, így családi házak energetikai korszerűsítésére vissza nem térítendő támogatási program nyílik 2016. július 1. napjától 
Otthon Melege program tájékoztató: 
http://www.kormany.hu/hu/nemzeti-fejlesztesi-miniszterium/fejlesztes-es-klimapolitikaert-valamint-kiemelt-kozszolgaltatasokert-felelos-allamtitkarsag/hirek/csaladi-hazak-felujitasaval-folytatodik-az-otthon-melege-program

16/2016. és 17/2016. Korm. rendelet

A helyrajzi szám

Mi az a hrsz.?

A helyrajzi szám az ingatlan egyedi azonosításra alkalmas jelölése, olyan mint az autó rendszáma. A tulajdoni lapokat településenként egytől kezdődően számozni kell. A tulajdoni lap száma mellett minden tulajdoni lapon a település nevét is fel kell tüntetni. Az ingatlan-nyilvántartás számítógépes rendszerében az ingatlan tulajdoni lapjának száma megegyezik a helyrajzi számmal. Figyelem! a helyrajzi szám önmagában nem, hanem csak a település nevével együtt azonosítja az ingatlant. Figyelem! A nyilvántartó földhivatal (Kormányhivatal) helye és elnevezése nem feltétlenül azonos a helyrajzi számhoz tartozó településsel. Budapest egy település - nincs kerületenként külön sorszámozás. A helyrajzi szám legalább három számjegy a település neve után, lehet perrel elválasztott további számjegy is,pl.: telekalakításnál pl.: Kiskőrös hrsz. 1234/5

Nagybetű a helyrajzi számban

Ha egy földrészleten több épület van, megkülönböztetésük érdekében minden egyes épületet külön-külön a magyar ABC nagybetűivel kell megjelölni. Házas telek esetén tehát nincs feltétlenül nagybetű, de több épületes társasháznál már általában igen. Például Budapest hrsz. 12345/A/34 egy társasházi lakás tipikus helyrajzi száma lehet és azt jelenti, hogy az eredetileg Budapst, 12345 hrsz. alatt felvett telken az A épületben, azon belül 34. sorszám alatt önálló tulajdoni lapon tartják nyilván az adott ingatlant (lakást, üzlethelyiséget vagy mást). 

Mi az a törzslap?

Egyes ingatlanok tulajdoni lapja - egymással összetartozó - tulajdoni törzslapként és tulajdoni különlapként is vezethető. Tipikusan ilyen a társasházak nyilvántartása, ahol a törzslapon a ház egészét tartják nyilván és az albetétek - az egyes lakások - külön lapra kerülnek. Például Budapest hrsz. 12345/A/23, ahol ez a hrsz. az albetét - valamelyik lakás - helyrajzi száma lehet, a társasház törzslapja pedig Budapest hrsz. 12345 lesz. 

Külterület/belterület

Az ingatlan fekvése lehet külterület vagy belterület. A külterületi ingatlanok lehetnek termőföldek vagy művelési ág alól kivett területek. Figyelem! A termőföld értékesítésére különleges szabályok vonatkoznak. A tulajdoni lapon a legbiztosabban és a legegyszerűbben úgy azonosítható a termőföld, ha megnézem, hogy van-e aranykorona (kataszteri jövedelem, a telek mérete után kat. t. jöv. k. fill. oszlopban kell keresni) érték a lapon feltüntetve, ha van (nem 0,00), akkor termőföld az ingatlan. 

A külterületi és belterületi ingatlanok közművesítésére, beépítési szabályaira településenként is eltérő rendelkezések lehetnek. 

Építési telek

A vevő számára lényeges lehet - adózási szempontból például - hogy építési telket vásároljon. Ennek a tulajdoni lapon a nyilvántartása kivett beépítetlen terület lehet és az önkormányzat ad ki igazolást az építési telek jellegről és ott lehet a pontos építési szabályoknak is utána járni. Figyelem! Az építési telekre vonatkozó hatósági eljárás és igazolás kiadásának jelentős költsége lehet. Lsd. Blogbejegyzés erről:

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/01/epitesi-telek.html


Műemléki védelem

Az alábbi linken lehet a hrsz. alapján ellenőrizni, hogy van-e valamilyen műemléki  védelem az ingatlanon: 

https://oroksegvedelem.e-epites.hu/

ház/udvar/garázs/üzlethelyiség/gazdasági épület

A tulajdoni lap I. részén bejegyzik a telken lévő épület jellegét ennek alapja a jogerős használatbavételi engedély. Ha tehát a telekkönyvben lakásként vagy házként bejegyzett ingatlan van ez igazolja, hogy annak idején lakásként, házként jogerős használatbavételi engedélyt kapott rá az építtető. 

Társasház/ikerház/sorház/házas telek/garázs

Az alábbi a tipikus ingatlannyilvántartási helyzete az egyes lakásoknak/házaknak

- társasház - albetétenként külön tulajdoni lapon nyilvántartva, a társasháznak törzslapja is van

- ikerház/sorház - osztatlan közös tulajdon, egy tulajdoni lapon nyilvántartva - megosztási szerződés kell

- házas telek - egy különálló tulajdoni lapon nyilvántartva

- garázs házas telken egy tulajdoni lapon, de különálló épületként nyilvántartva – ennek illetékfizetés szempontjából van jelentősége, mert az illetékkedvezményeket a magánszemély is csak a lakóingatlanok után tudja igénybe venni

- garázs társasházban – lehet külön albetéten vagy teremgarázsban osztatlan közös tulajdonban, ez utóbbi esetben a tulajdoni lapon vagy az alapító okiratban feltüntetett lehet, hogy melyik lakáshoz melyik kocsibeálló tartozik.

Cím alapján hrsz.

A földhivatal on-line rendszerében (Takarnet vagy Ügyfélkapun keresztül) a cím alapján is lehet keresni. Én az alábbi linken elérhető oldalt használom, mert itt mindenféle regisztráció és külön program nélkül lehet keresni viszont csak akkor lehet eredményt kapni, ha készült az ingatlanhoz energetikai tanúsítvány: 

https://entan.e-epites.hu/?tanusitvany_lekerdezese

Megosztási szerződés - mi az és kell-e?

Megosztási szerződésre akkor van szükség, ha egy tulajdoni lapon több lakás található egy helyrajzi számon bejegyezve, vagyis ha az ingatlanon osztatlan közös tulajdon van és több különálló lakás. A megosztási szerződés elkészítése nem kötelező, de az egy helyrajzi számon nyilvántartott lakások használatának rendezése érdekében célszerű. Tipikusan ilyen ingatlanok az ikerházak, sorházak. 

A megosztási szerződés tartalmazza a felek megállapodását és ahhoz mellékelt alaprajzot, amelyből egyértelműen megállapítható, hogy melyik ház/telekrész melyik lakáshoz/házrészhez tartozik kizárólagos használattal.

A megosztási szerződés megkötéséhez valamennyi az ingatlannyilvántartásban bejegyzett jogosult (tulajdonosok, haszonélvezők stb.) aláírása szükséges. A megállapodás a felekre nézve kötelező akkor is, ha nem ügyvéd által ellenjegyzett okiratban történik, hanem például teljes bizonyító erejű magánokiratban, azonban ahhoz, hogy a bankok az egyik lakásra nyújtott hitel fedezetéül elfogadják a lakást ügyvédi ellenjegyzett és a jogutódokra is kiterjedő megosztási szerződés szükséges. 

A fentiekből az is következik, hogy ha az eladó lakáshoz nincs a banki feltételeknek is megfelelő megosztási szerződés, akkor a potenciális vevők közül a hitelre vásárlók kiesnek, mert jelzáloghitelt nem tudnak igénybe venni. 

A megosztási szerződés létéről/nem létéről a tulajdoni lap nem ad eligazítást, erről csak a tulajdonosok tudnak nyilatkozni. A megosztási szerződést a földhivatalhoz legfeljebb folyamatban lévő eljárásban - például az adásvétel során - csatolt iratként lehet benyújtani, a tulajdoni lapon nem jelenik meg erre utalás sem. 

Minimális tartalmi követelmények: 

- felek neve és összes személyes adata

- ingatlan leírása

- tulajdoni hányadok mértéke

- lakó és egyéb épületek leírása - ezek használati jogosultsága

- telekhasználat leírása

- átjárási lehetőség biztosítása

- közüzemi szolgáltatások leírása (önálló mérőórák vannak-e, elszámolás módja, kinek a nevén vannak a mérők)

- vázrajz az ingatlanhasználatról - a szöveges leírásnak megfelelő és egyértelmű jelölésekkel

- megállapodást a jogutódokra kiterjedésről

- többlethasználati díjról, egyéb követelés hiányáról nyilatkozat - vagy többlethasználati díjról megállapodást

Megosztási szerződés és elővásárlási jog viszonya.

A megosztási szerződéssel érintett lakások esetében mindig van elővásárlási jog, az elővásárlási jog egyik - de nem egyetlen - tipikus esete az osztatlan közös tulajdon. 

A megosztási szerződés a lakások használatának pontos leírására és különválasztására szolgál, tehát a szerződés a lakások számához igazodó jelölési rendszert és logikát alkalmaz, függetlenül attól, hogy hány tulajdonos van. Egyetlen tulajdonos is készíttethet megosztási szerződést, ha van több különálló lakása egy tulajdoni lapon nyilvántartva. 

Ezzel szemben az elővásárlási jog az egy helyrajzi számon nyilvántartott több tulajdonos (egyéb jogosult) joga, így a lemondó nyilatkozatok száma és tartalma a jogosultak és nem a lakások számához igazodik. 

Ki viseli a költségeket?

A megosztási szerződés elkészítése valamennyi tulajdonostárs közös érdeke, a költségek viseléséről szabadon megállapodhatnak. Amennyiben a megosztási szerződés elkészítése azért szükséges, mert a vevő hitelt kíván felvenni, úgy felmerülhet, hogy ő is - például a tulajdonostársakkal egyenlő részben - viselje a költségeket. Kötelező költségviselési megosztás nincs, a felek megállapodása szabad e tekintetben. 

Zártkerti ingatlan átminősítése

Ha a zártkerti ingatlanok nem belterületiek, akkor meghatározott művelési ágba sorolva, aranykorona értékkel szerepelhetnek az ingatlannyilvántartásban, ezek jelenleg csak a termőföldre vonatkozó szabályok szerint értékesíthetők. 

Az ingatlannyilvántartási törvény módosítása szerint az ingatlan tulajdonosa kérheti az ingatlan-nyilvántartásban zártkertként nyilvántartott ingatlana (a továbbiakban: zártkerti ingatlan) művelési ágának művelés alól kivett területként történő átvezetését. A kivett terület pedig már a rendes szabályok szerint értékesíthető, terhelhető. 

A fenti lehetőség az ingatlannyilvántartás rendezését célozza és korlátozott: a tulajdonos 2016. december 31. napjáig nyújthatja be kérelmét. 

Ki kérheti: tulajdonos, több tulajdonos együtt

Határidő: 2016. december 31. (2015. november 30. napjától), Frissítés! Jó hír: T/12929 sz. a parlament előtt van a törvényjavaslat, amely 1 évvel - 2017. december 31-ig - kitolja a határidőt. Az új határidő: 2017. december 31. Inytv. 89/A.§. Földvédelmi törvény (Tftv. 9.§) alapján nem minősül termőföld más célú hasznosításának a bejelentés, így földvédelmi bírságot sem szabnak ki és eljárás sem folyhat a más célú hasznosítás miatt (Tftv. 16/B.§).

Hova kell benyújtani: illetékes földhivatal

Mennyibe kerül: illetékmentes a soronkívüliségért kell fizetni, ha van ilyen kérelem (10.000,-Ft)

Földvédelmi járulékot nem kell fizetni ebben az esetben, mert nem más célú hasznosítás, hanem művelés alól történő kivonás történik. 

Formanyomtatvány: van, neve:  A zártkerti művelés alól kivont területként történő feltüntetés iránti kérelem és innen letölthető: 

http://www.foldhivatal.hu/images/nyomtatvany/zartkert_kerelem.doc

A zártkertre ha belterület vagy ha külterületi (kivett) terület az ingatlannyilvántartásban, akkor a településen a belterületre/külterületre irányadó építési szabályok szerint lehet beépíteni. Ahhoz, hogy egy telket építési telekként lehessen megvenni, ilyen bejegyzés szükséges a telekkönyvben (kivett beépítetlen terület), az építési telekké minősítést vagy az erre a tényre vonatkozó igazolást is a helyi önkormányzatnál lehet beszerezni. 

Kiskorú az adásvételben

Kiskorú szerezhet ingatlan tulajdonjogot és el is adhatja a tulajdonában lévő ingatlant, ugyanúgy lehet haszonélvező vagy akár jelzálogjogosult is. Ha az adásvételi szerződésben érintett felek (eladó/vevő/haszonélvező) valamelyike kiskorú akkor a szerződéskötés során az alábbiakra kell elsősorban figyelni:

Elsősorban figyelni kell arra, hogy a gyermeket a szerződéskötés során mindkét szülő képviseli, nem elegendő tehát ha az egyik szülő írja csak alá az adásvételi szerződést a kiskorú képviseletében. Amennyiben az egyik szülő elhunyt úgy ezt halotti anyakönyvi kivonattal igazolni kell, erre a földhivatal hiánypótlásban fel is szólíthat.

Kiskorú a vevői oldalon

Tipikusnak nevezhető, hogy a gyermek valamelyik vagy akár mindkét szülő haszonélvezeti jogával terhelt ingatlant szerez. Ha mindkét szülő haszonélvező, akkor a szülők és a gyermek, mint tulajdonos közötti érdekellentét miatt a gyermeket nem képviselhetik a szülők (nem írhatják alá a szerződést úgyis, mint haszonélvező és úgyis, mint a tulajdonos gyermek képviselője), ilyenkor eseti gyám kirendelését lehet kérni a gyámhivataltól.

Ha csak az egyik szülő a haszonélvező, akkor a fenti probléma akkor él, ha a szülők egymás hozzátartozói (házastársak vagy élettársak), ha már nem egymás hozzátartozói (pl.: elváltak és nem is élnek együtt, nem élettársak), akkor a haszonélvező szülővel szemben képviselheti a gyermeket a másik szülő a szerződéskötés során.

Ha a vevő kiskorú, akkor a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a saját vagyonából vagy más (tipikusan a szülők) vagyonából történik-e a vásárlás.

Ha a gyermek a saját vagyonából vásárol – pl.: örökölt vagy eladásból származó vagyonát fekteti be – akkor ahhoz a gyámhatóság jóváhagyása szükséges! A tehermentes vásárláshoz is kell a gyámhatóság jóváhagyása, ha a vagyontárgy a meghatározott értéket (ez most 199.500,- Ft) meghaladja, márpedig egy ingatlan értéke általában meghaladja ezt az értéket.  Gyámhatósági jóváhagyás kell akkor is, ha nem tehermentes ingatlant szerez a kiskorú és a haszonélvezet tehernek számít.

A fentiek alapján tehát nehezen képzelhető el olyan eset, amikor a kiskorú vevő szerzéséhez NEM kell gyámhatósági jóváhagyás és a saját vagyonából vásárol. Ha a kiskorú nem a saját vagyonából vásárol és az ingatlan tehermentes (haszonélvezet sincs rajta), akkor NEM kell gyámhatósági jóváhagyás, más esetekben igen.

Kiskorú az eladói oldalon

Ilyenkor mindig kell a gyámhatósági jóváhagyás. 

Lehet-e foglalót, vételárrészletet fizetni a gyámhatósági jóváhagyás előtt?

A gyámhatósági jóváhagyás nélkül a szerződéses nyilatkozat (adásvételi szerződés, bejegyzési engedély, törlési engedély stb.) érvénytelen. Erre tekintettel pénzmozgás, akár foglaló fizetése kockázatos, mert hiába kötötték ki a szerződésben a foglaló szabályainak alkalmazását a felek, ha a gyámhatósági jóváhagyás elmarad, akkor pl.: a kiskorú tulajdonostól ingatlant vásárló vevő a gyámhatósági jóváhagyás elmaradása esetén nem követelheti a kétszeres foglalót, mert érvénytelen volt ez a megállapodás.

A gyámhivatali jóváhagyás

A gyámhivatal akkor hagyja jóvá a szülő jognyilatkozatát, ha a gyermek vagyonáról való jognyilatkozat megtétele a gyermek érdekében áll. Figyelem a gyámhivatali jóváhagyás nemcsak a szerződésre, hanem a bejegyzési engedélyre és az arra vonatkozó letéti megállapodásra is kell.

A gyámhivatal a gyermek ingatlana tulajdonjogának átruházására irányuló törvényes képviselői jognyilatkozat jóváhagyása esetén elrendelheti a vételár gyámhatósági fenntartásos betétben való elhelyezését. Ilyen esetben csak a letétbe helyezést követően hagyja jóvá a bejegyzési engedélyt a gyámhivatal.

A gyámhivatalok eljárása változatos képet mutat időben a 30-60 napot is elérheti. Eseti gyámnak általában ügyvédet rendelnek ki ennek a költsége nagyjából 25.000,- -30.000,- között mozog.

Földhivatali eljárás

A földhivatal figyeli és ellenőrzi azt, hogy a szerződéskötéshez szükséges-e a gyámhatósági jóváhagyás és amennyiben a benyújtott szerződés ezt nem tartalmazza, úgy hiánypótlás keretében felhív.

A gyámhatósági jóváhagyás a szerződésen a jóváhagyandó szülői nyilatkozat melletti aláírással történik – vagyis praktikusan a szerződést (bejegyzési engedélyi, letéti szerződést stb.) a gyámhatóságnak (az általa kirendelt eseti gyámnak) is alá kell írnia. 

Az adásvétel menete - általános összefoglaló

Az adásvétel menete: 

Az ingatlan tulajdonjogát a földhivatal két lépésben jegyzi át: 1. adásvételi szerződés benyújtása (széljegyre kerül és erről az eladó levélben tájékoztatást is kap a földhivataltól), a széljeggyel egy nyitott pozíció keletkezik, amit majd a bejegyzési engedély benyújtása zár le. A bejegyzési engedély benyújtásakor a földhivatal az eredeti szerződésbenyújtás napjára visszamenőleg jegyzi be a tulajdonjogot. A bejegyzésig az adásvételi szerződéssel és a bejegyzési engedély letétbe vételérő szóló megállapodással igazolja az eladó, hogy a maga részéről a bejegyzési engedély adási kötelezettségét teljesítette, az engedélyt az ellenjegyző ügyvédi irodába veszi letétbe és onnan lehet követelni. A vevő ugyancsak a letéti megállapodással igazolja, hogy a bejegyzési engedély rendelkezésre áll és milyen feltételekkel adható ki - ezt a hitelező bank kérni fogja tőle. 

Amikor az önerő (a hitelösszeg kivételével minden vételárrészlet) megfizetése megtörtént a hitelező bank kérni fogja az önerő igazolást - ezt az ügyvédi iroda elkészíti, eladó közreműködésével. 

A banki hitel folyósítását követően az ügyvédi iroda a bejegyzési engedélyt benyújtja a földhivatalhoz és kb. 21 napon belül a tulajdonjogot bejegyzik. 

A földhivatali bejegyzést követően a Felek a tulajdoni lappal (és személyazonosságuk igazolásával) bizonyítják a tulajdonjogukat, illetve annak hiányát. 

A hitelező bankkal és a hitellel kapcsolatos teendők: 

Ha a bank az adásvételi szerződés módosítását kéri, úgy ezt az ügyvédi iroda készíti és benyújtja a földhivatalhoz, eladó közreműködése itt is szükséges. 

Miben kell a szerződés alapján eladónak közreműködnie, annak érdekében, hogy a vevő a hitelt megkapja és a szerződés teljesüljön: 

- szerződésmódosítás, önerőigazolás elkészítése - természetesen csak olyan módosítást köteles aláírni, amely a jogait nem csorbítja, a szerződés lényeges feltételein nem változtat (mi lehet ez? pl. hitelező bank a hitel összegének vagy elnevezésének pontosítására vagy más adatpontosításra felhív)

- értékbecslőt be kell engedni az ingatlanba - ehhez is kell az eladó együttműködése

Mi a vevő teendője: 

- elsősorban a banki ügyintézés (igazolások benyújtása, szerződéskötés, folyósítási feltételek biztosítása stb.), a folyósítási feltételek közül a biztosítás megkötése és az önerőigazolás szoktak az utolsók lenni, amit el kell intézni

- a bank elsősorban földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződést fog kérni

- ha a bank kéri a bejegyzési engedélyt - mint folyósítási feltételt – azt a letéti szerződésnek megfelelően kiadja neki az ügyvédi iroda vagy bemutatja vagy igény szerint külön igazolja, hogy nála van és be fogja nyújtani - az ügyintézés bankonként elérő, a lényeg, hogy csak akkor ha a folyósítás már minden más szempontból biztosított (pl.: hiteligérvény van, aláírt hitelszerződésnek lennie kell)

- az ügyvédi iroda vállalja, hogy a hitelügyintézés során telefonon rendelkezésre áll, ez azt jelenti, hogy a hitelügyintézővel kérésre egyeztet, tisztázó kérdésekre válaszol, stb.

- a bejegyzési engedély benyújtásának igazolását a bank kérni fogja ezt az ügyvédi iroda kiadja

Birtokbaadás

Birtokbaadási jegyzőkönyvvel történik, amihez formanyomtatványt az ügyvédi iroda vagy az ingatlanközvetítő ad. 

A közművek átírásához az adásvételi szerződés és a birtokbaadási jegyzőkönyv szükséges - egyes jelzések szerint újabban szórványosan előfordult, hogy bejegyzési engedélyt is kért közműszolgáltató (víz). Ez alapvetően egyrészt túlzás másrészt, amikor a felek birtokba adnak, akkor a bejegyzési engedély még nincs feltétlenül a feleknél, mert mondjuk az elindított utalás még nem érkezett meg és az eladó nem tudja megerősíteni a megérkezést.

A közműátírások történhetnek együttes ügyintézéssel vagy vevő egyedül végigjárhatja vagy e-mailen (adásvételi szerződés és birtokbaadási jkv. scannelt csatolásával) kezdeményezheti a szolgáltatóknál. Mindegy hogy történik mindenképpen a birtokbaadásig az Eladó onnantól a Vevő viseli ezeket. Figyelem! Két kivétel van: a közös költség és a távhő, ezek jogszabály szerint a tulajdonjoghoz kapcsolódnak, tehát nem a birtokbaadás időpontja, hanem az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának az időpontja a meghatározó. A társasházak, közös képviselők általában gond nélkül elfogadják a felek szerződéses megállapodását arról, hogy a birtokbaadásra számoljanak el és a ne a bejegyzésre. Ennek ellenére mindkét esetben célszerű és szükséges már a szerződéskötésre hiteltérdemlően igazolni, hogy nincs távhő/közös költség tartozása az eladónak – kell a nullás igazolás. Az én álláspontom szerint a többi közműnél felesleges, mert a szolgáltatók egyébként is a birtokbaadás dátumára és óraállásával írnak át, ennek ellenére a tetemesebb tartozás hiányát (korlátozás ne fenyegessen) lehet igazoltatni, de ehhez elég a folyamatos fizetés igazolása az utóbbi pár havi számlával.  

A távhő szolgáltatás átírásához - a fenti okból - az adásvételi szerződés és a birtokbaadási jegyzőkönyv nem elegendő - a bejegyzési engedélyt is be kell mutatni. A bejegyzési engedély általában letétben van és az ügyvéd csak a letétből felszabadulás - teljes kifizetés - után és külön kérésre adja ki. 

Közös költség esetén az alapító okirat rendelkezhet – és gyakran rendelkezik is – úgy, hogy az eladó és a vevő egyetemlegesen viselik a közös költség tartozást, ezért itt nem lehet a hiteltérdemlő nullás igazolástól eltekinteni.

Kijelentkezési kötelezettség: a birtokbaadásig kell kijelentkezni (cég székhelyet, fióktelepet megváltoztatni, ha van). A kijelentkezés magánszemélyeknél az új lakcímre bejelentkezéssel történik - a régiről automatikusan törlik. Cégeknél cégmódosítást kell kezdeményezni. Az ingatlan mindenkori tulajdonosa az okmányirodán kérhet igazolást arról, hogy ki van bejelentkezve a tulajdonában álló ingatlanba, a cégjogi nyilvántartásból ilyen lekérdezési lehetőség nincs.  

A vevő bejelentkezéséhez a tulajdonjogának bejegyzése - a teljes kifizetéstől körülbelül 30 nap - előtt a bejegyzési engedély is szükséges. A bejegyzési engedély általában letétben van és az ügyvéd csak a letétből felszabadulás - teljes kifizetés - után és külön kérésre adja ki. 

MIután a földhivatal a vevő tulajdonjogát már bejegyezte az okmányiroda a tulajdoni lap alapján elintézi a bejelentkezést. A vevőnek lehetősége van arra, hogy a vételár teljes kifizetése után, de még a földhivatali bejegyzés előtt bejelentkezzen, de ilyenkor az adásvételi szerződést és a bejegyzési engedélyt is vinnie kell magával az okmányirodára. A teljes kifizetés előtt kizárólag az eladó kifejezett hozzájárulásával - eladó írja alá a bejelentő lapot - jelentkezhet be. 

Mikor lehet sürgős a bejelentkezés: iskola, orvos, szociális ellátás igényléséhez kellhet a lakcímkártya.

Mit árul el a teherlap? - tulajdoni lap III.

Ehhez lásd a "Kinek a részén van a jelzálogjog?" c. bejegyzést is!

Az itt feltüntetett terhek (jogok és tények) jellege és gyakorisága változatos, alább – a teljesség igénye nélkül - felsorolom őket, majd kiemelem a leggyakrabban előfordulókat: 

III. részben feltüntetett jogok:

a) megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jogot, haszonélvezeti jogot és használat jogát,

b) lakásszövetkezeti tagot megillető állandó használati jogot,

c) telki szolgalmi jogot,

d) állandó jellegű földmérési jelek, valamint villamosberendezések elhelyezését biztosító használati jogot, továbbá vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot, valamint törvény rendelkezésén alapuló közérdekű szolgalmi és használati jogot,

e) elő- és visszavásárlási, valamint vételi jogot,

f) tartási és életjáradéki jogot,

g) jelzálogjogot (önálló zálogjogot) és végrehajtási jogot.

A tulajdoni lap III. része tartalmazza továbbá az ingatlanhoz vagy a bejegyzett jogokhoz, illetve annak jogosultjaihoz kapcsolódó következő tényeket:

a) a III. részben bejegyzett jogosult kiskorúságát vagy gondnokság alá helyezésének tényét,

b) a jogosulttal szemben megindított felszámolási eljárást, végelszámolást,

c) a külföldi székhelyű vállalkozás fióktelepének, kereskedelmi képviseletének cégjegyzékéről történő törlésének tényét,

d) bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozást,

e) bírósági vagy hatósági határozaton alapuló telekalakítási és építési tilalom elrendelésének tényét, valamint egyéb építésügyi korlátozást,

f) kisajátítási és telekalakítási eljárás megindításának tényét,

g) a körzeti földhivatali határozat elleni fellebbezés és a megyei földhivatali határozat elleni bírósági jogorvoslati kérelem benyújtásának tényét,

h) a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése alapjául szolgáló, vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat elleni felülvizsgálati kérelem benyújtásának tényét,

i) a szerződésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenítési és terhelési tilalmat,

j) perek és büntetőeljárás megindítását,

k) az árverés, a nyilvános pályázat kitűzésének tényét,

l) a zárlatot, zár alá vételt, zár alá vételt megelőző biztosítási intézkedést,

m) tulajdonjog fenntartással történt eladást,

n) a bejegyzés, feljegyzés és az adatváltozás átvezetése iránti kérelem vagy megkeresés elutasítását,

o) a törölt zálogjog ranghelyének fenntartását, a ranghellyel való rendelkezés jogáról való lemondást, valamint jelzálogjog ranghelyének előzetes biztosítását,

p) ranghely megváltoztatását,

q) az ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének tényét,

r) jogerős hatósági vagy bírósági határozattal megállapított tartós környezetkárosodás tényét, mértékét és jellegét,

s) az épület létesítésének vagy lebontásának a tényét,

t) olyan egyéb jogot vagy tényt, amelynek bejegyzését törvény elrendeli

A leggyakoribb teher a jelzálogjog és az ahhoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom és a végrehajtási jog. Adásvétel esetén általában ezek törlése, a tehermentesítés a vételárból történik, itt a vevő elsődleges érdeke, hogy minden más vagy további kifizetés előtt ezek törlése (lehetőleg a vételárból közvetlenül a teher jogosultjának utalással) történjen meg. Ebben a konstrukcióban a törléshez a fedezetet vételár biztosítja, de az ügyintézés a törlési engedélyek beszerzése az eladó feladata.

A haszonélvezet, özvegyi jog teher az ingatlanon, a haszonélvező adatait a teherlap (III. rész) tartalmazza. Ennek ellenére kialakult gyakorlat, hogy a haszonélvező eladókkal/vevőkkel egy sorban jelenik meg az adásvételi szerződésben, mint haszonélvezeti eladó, haszonélvezeti vevő. 

Haszonélvezet/özvegyi jog – holtig tartó - értékének számítása:

forgalmi érték/(osztva)20˙˙(szorozva)4,6,8 vagy 10-zel a holtig tartó haszonélvezeti jog jogosultjának életkorához képest az alábbiak szerint: 

• 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
• 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese

Annak az ingatlanhányadnak a forgalmi értékét kell figyelembe venni, amelyet a haszonélvezeti/özvegyi jog terheli. Így ha pl.: az ingatlan felén van a haszonélvezet, akkor a számításnál a vételár felével kell kalkulálni.

A telki szolgalom alapulhat szerződésen vagy jogszabályon is és a mindenkori jogosultat (tulajdonost érinti). A vezetékjog, mint teher gyakran jelenik meg, ezt a tulajdonosok tudta, engedélye és beleegyezése nélkül jogszabálynál fogva vezették rá a tulajdoni lapra, általában a látható vezetékre, földvezetékre vagy tervezett vezetékre utal, ami nem feltétlenül a telken belül van: elképzelhető, hogy a telekhatáron belülre csak a védőtávolság esik. Például: a telken kívül jól látható áramvezeték miatt került rá az ingatlanra ez a teher.
Vezetékjogról lsd. még: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2017/01/hasznalati-jogcimek-berlet.html

Az építésügyi korlátozást azért emeltem ki, mert itt fel kell hívni a figyelmet arra, hogy az eladó kötelezettsége és a vevő joga, hogy az ingatlan tényleges és jogi helyzetéről tájékozódjon: nem elég a tulajdoni lapon ennek a bejegyzésnek a hiánya. Pl.: ha a vevőnek kifejezett építési, átalakítási szándéka van, akkor ezt az eladóval közli és az eladó kötelezettsége őt tájékoztatni, ha olyan akadály van, amiről tud vagy általában elvárható körültekintés mellett tudnia kellene, de a vevő kötelezettsége (és költsége) körültekintően eljárni és a rendezési terveket, települési jogszabályokat beszerezni, akár régészeti feltárást végezni és ellenőrizni, hogy az ingatlan a céljainak megfelel-e.

A perfeljegyzés szintén gyakori teher a tulajdoni lapokon, mint egyébként minden tehernél itt is, irányadó, hogy a tulajdonos (eladó) terhe, költsége és kötelezettsége, hogy eljárjon a tehermentesítés érdeklében.

Mit árul el a tulajdoni lap a tulajdonosról? - tulajdoni lap II.

A tulajdoni lap II. része tartalmazza a jogosultak (tulajdonosok) adatait az alábbi részletességgel

A tulajdoni lap II. része az ingatlan tulajdonosára, illetve a vagyonkezelői jog jogosultjára, továbbá az ingatlanra vonatkozó alábbi adatokat tartalmazza:

a) a bejegyzés sorszáma,

b) a tulajdonost megillető tulajdoni hányad,

c) a tulajdonszerzés jogcíme,

d) tulajdonosi jogállás,

e) a tulajdonos természetes személy természetes személyazonosító adatai, lakcíme, kiskorúsága, vagy gondnokság alá helyezés ténye; jogi személy vagy jogi személyiséggel nem rendelkező szervezet esetén annak megnevezése, székhelye (telephelye),

f) állami tulajdonban álló ingatlan esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet megnevezése vagy személy neve,

g) a vagyonkezelő megnevezése, székhelye (telephelye), és a vagyonkezelői jogállás, a vagyonkezelő kezelésében lévő hányad vagy terület,

h) bejegyző határozat száma, és a bejegyzés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

i) törlő határozat száma, és a törlés alapjául szolgáló beadvány érkezésének időpontja,

j) törölt bejegyzésre való utalás,

k) kiegészítő szöveges bejegyzés.

A tulajdoni lapon a tulajdonosok azonosításához szükséges természetes személyes adatok jelennek meg, így a név, születés éve, lakcím, anyja neve. A tulajdoni lapok eltérő részletességgel tartalmazzák ezeket az adatokat (van ahol az anyja neve nem szerepel, van ahol cím nincs vagy nem alkalmas postai levelezésre stb.) ennek oka, hogy a korábbi bejegyzések adatállománya hiányos lehetett vagy sérült, egyes adatok – így elsősorban a cím vagy a kiskorúságra, cselekvőképesség korlátozottságára vonatkozó vagy akár az állampolgárságra vonatkozó adatok pedig elavulhatnak, változhatnak. A szerződéskötéskor a feleknek az alábbi adataira van szükség:

• név

• születési név

• születési hely és idő

• anyja neve

• személyi szám! - személyi azonosító a jogszabályi elnevezése

• adószám – a vevőnél szükséges, az eladónál kívánatos

• lakcím – magyarországi lakcím hiányában, kézbesítési meghatalmazott meghatalmazása szükséges

• személyi igazolvány száma (ez lehet bármilyen más fényképes igazolvány, pl.: útlevél, jogosítvány is, lényeg, hogy a szerződéskötéskor érvényes legyen)


A tulajdonos neve, adatai mellett a rá vonatkozó bejegyzés tartalmazza a bejegyzés alapjául szolgáló okirat érkezési időpontját – ennek kiemelt jelentősége van! Ez a szerzés időpontja, az az időpont, ami a jogszerzés szempontjából irányadó, nem az számít tehát, hogy mikor kötötte a szerződést az eladó vagy a vevő hanem az, hogy mikor nyújtották be ezt az okiratot a földhivatalhoz. Ez az időpont irányadó például az alábbi jogok/kötelezettségek megítélésénél:

• illeték/adó számítás

• távhő átírás – nem a birtokbaadástól számláz a távhő, ebben eltér a többi közműszolgáltatótól

• társasházi jogok keletkezése és megszűnése – ez is a tulajdonjog szerzéshez és nem a birtokbaadáshoz kapcsolódik, de a felek eltérő megállapodását a társasház (közös képviselő) elfogadhatja


Itt tartalmazza a tulajdoni lap a tulajdoni hányadot, ha ez 1/1, akkor egyetlen tulajdonos van: az egész lapon feltüntetett ingatlan a bejegyzett jogosult tulajdona. Ha eltérő arány van, akkor osztatlan közös tulajdonról beszélhetünk (lsd. Mit árul el a tulajdoni lap az ingatlanról? bejegyzést is). 

Ha osztatlan közös tulajdon vagy társasházi alapító okiratban előírt elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatot kell közölni a jogosulttal, akkor az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett címre küldött ajánlott, tértivevényes postai küldeményt a földhivatal elfogadja.

Figyelem! A haszonélvezet, özvegyi jog teher az ingatlanon, a haszonélvező adatait a teherlap (III. rész) tartalmazza. Ennek ellenére kialakult gyakorlat, hogy a haszonélvező eladókkal/vevőkkel egy sorban jelenik meg az adásvételi szerződésben, mint haszonélvezeti eladó, haszonélvezeti vevő. 

Haszonélvezet/özvegyi jog – holtig tartó - értékének számítása:

forgalmi érték/(osztva)20˙˙(szorozva)4,6,8 vagy 10-zel a holtig tartó haszonélvezeti jog jogosultjának életkorához képest az alábbiak szerint: 

• 25 évesnél fiatalabb, az egyévi érték 10-szerese,
• 25-50 éves, az egyévi érték 8-szorosa,
• 51-65 éves, az egyévi érték 6-szorosa,
• 65 évnél idősebb, az egyévi érték 4-szerese

Annak az ingatlanhányadnak a forgalmi értékét kell figyelembe venni, amelyet a haszonélvezeti/özvegyi jog terheli. Így ha pl.: az ingatlan felén van a haszonélvezet, akkor a számításnál a vételár felével kell kalkulálni. 

A tulajdonos a tulajdonjogát a tulajdoni lappal igazolja, tulajdoni lap hiányában nincs igazolva, hogy az övé az ingatlan. Ezért is különösen fontos, hogy minden ingatlanra vonatkozó ügylet előtt a tulajdoni lapot kérjük le és ellenőrizzük. Jó hír, hogy 2017. március 1. napjától magánszemélyeknek évente 2 alkalommal ingyenes az ügyfélkapun keresztül a - nem hiteles - tulajdoni lap lekérése - egyébként 1.000,- Ft/hrsz.