Az ingatlan adásvétel "szereplői" és néhány alapfogalom

Eladó - haszonélvező, özvegyi jog jogosultja

Az ingatlan tulajdonosa, a tulajdoni lap szerint. A kialakult gyakorlat alapján ide sorolandó a haszonélvezet és az özvegyi jog jogosultja is, annak ellenére, hogy az ő jogukat a tulajdoni lapon a III. részben a teherlapon tartják nyilván. Az ingatlanra vonatkozó jogot (tulajdonjogot vagy haszonélvezeti jogot pl.) a tulajdoni lappal és a személyazonosság igazolásával tudja az eladó bizonyítani. 

Az ingatlanközvetítői megbízási szerződés szempontjából ő a megbízó. Az ingatlanközvetítő ennek megfelelően nem tudhatja, hogy ki a tulajdonos tulajdoni lap nélkül. És megbízási szerződést kötni sem tud anélkül, hogy a tulajdoni lapot ne ellenőrizné és az azon szereplő valamennyi tulajdonos (haszonélvező, özvegyi jog jogosult) megbízását (meghatalmazását) beszerezné. 

Vevő - haszonélvezeti vevő

Az adásvételi szerződés alapján, aki az ingatlan tulajdonjogát megszerzi és a kialakult gyakorlat szerint ide sorolandó a haszonélvezeti vevő is. 

A megbízási szerződés szempontjából az, aki vételi ajánlatot tett az ingatlanra, ezt megelőzően pedig, akinek az ingatlant mutatta az ingatlanközvetítő. Fontos kiemelni, hogy a vevő és az ingatlanközvetítő között megbízási szerződés nincs. Amennyiben a vevő megtagadja a személyes adatai megadását a mutatás előtt, úgy az ingatlanközvetítő őt erre nem kényszerítheti, de megtagadhatja az ingatlan bemutatást, annak adatainak kiadását.

Földhivatal - Kormányhivatal, állami közreműködés, ingatlanügyi hatóság

Földhivatal (régi, bevett, köznyelvi név) = ingatlanügyi hatóság (hivatalos, új jogi terminus technikus)

ingatlanügyi hatóság = vezeti az ingatlan-nyilvántartást

Telekkönyv = településenkénti ingatlan-nyilvántartás

Kormányhivatal = ingatlanügyi hatóságként kijelölt kormányhivatal általában több település ingatlan-nyilvántartását vezeti

Az ingatlan tulajdonjogának megváltozásához szükséges a változás földhivatali (hivatalos új nevén ingatlanügyi hatósági) bejegyzése, ennek hiányában a tulajdonjog nem cserél gazdát. 

Az ingatlan tulajdonosa mindig az a személy, aki az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be van jegyezve. A bejegyzés a benyújtás dátumára visszamenőleges hatállyal történik. Vagyis minden az ingatlant érintő szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (régi bevett neve: földhivatal) be kell nyújtani, ennek hiányában a szerződés a feleket ugyan köti, de harmadik személyekkel szemben nem feltétlenül hatályos. 

Adott ingatlan vonatkozásában mindig az ingatlan fekvése szerinti földhivatal (ingatlanügyi hatóság) jár el - emlékeztetőül az ingatlan azonosítására a helyrajzi szám szolgál, amely áll a település elnevezéséből és a sorszámból. A helyrajzi számban feltüntetett település telekkönyvében van az ingatlan nyilvántartva. Egy-egy ingatlanügyi hatóság (kijelölt kormányhivatal) általában több település telekkönyvét is kezeli. 

Hitelező bank

A banki (pénzintézeti) jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom a leggyakoribb terhek közé tartozik. A tulajdoni lap III. részén a teherlapon tartják nyilván. A jelzálogjoghoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése mindig tartalmaz utalást a jelzálogjog bejegyzésre és amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, akkor arra is, hogy mely tulajdonosok a bejegyzéssel érintett adósok (pl. utalás: II/2, ahol a II. a tulajdoni lap II. részére utal, az arab szám pedig az adott tulajdonos egyedi sorszámára). Emlékeztetőül: amennyiben egy tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlannak több tulajdonosa van, akkor osztatlan közös tulajdonról beszélünk függetlenül attól, hogy ez több önálló lakóegység-e vagy sem. 

Az elidegenítési és terhelési tilalommal bejegyzett jelzálogjog esetén az adásvétellel tulajdonjogot a vevő nem tud szerezni, csak a jogosult bank hozzájárulásával. Elvileg csak jelzálogjog bejegyzés mellett a tulajdonosváltozást a földhivatal bejegyzi, de a teher fennmarad az ingatlanon. A piacon kialakult szokások szerint az eladó által beszerzett igazolás alapján a vevő közvetlenül a jogosultnak utal és így a tehermentesítés a vételárból történik. 

A megbízási szerződés szempontjából lényeges, hogy a teherlapon nyilvántartott adósság összege nem feltétlenül azonos az aktuális tartozással az annál lehet sokkal több és sokkal kevesebb is. Ezért, amennyiben teher van, úgy az ingatlanközvetítőnek kell az eladót nyilatkoztatni és tőle a megfelelő igazolásokat beszereznie, arról, hogy mekkora az értékesítéskor várható tartozás. 

A fentiek megfelelően vonatkoznak természetesen nem banki zálogjogra és egyéb a tulajdonos személyéhez köthető terhekre is pl.: végrehajtási  jog. DE FIGYELEM! Végrehajtási jog, nem törölhető özvegyi/haszonélvezeti jog, nem pénzintézeti jogosult jelzálogjoga banki hitelből nem egyenlíthető ki. Ha a Vevő hitelre vásárol, akkor ilyen esetben önerőből kell tehermentesítenie. 

Csak akkor lehet hiteles Vevőt hozni ezekre az ingatlanokra, ha a tehermentesítés önerőből megy. A hitelszerződést a bankok általában meg sem kötik, amíg végrehajtási jog van az ingatlanon. 

Kiengedő nyilatkozat

A piacon kialakult szokások szerint, így nevezik azokat az igazolásokat, amelyeket a jelzálogjog (végrehajtási jog) vagy más hasonló az eladó fizetési kötelezettségével járó jog esetén, az eladó beszerez a teher aktuális összegéről. A kiengedő nyilatkozat tartalmazza a tulajdoni lapra bejegyzett teher jogosult (pl.: jelzálogjogosult bank) nyilatkozatát arról, hogy milyen összeg, milyen határidőben és hova megfizetése esetén vállalja a törlési engedélyek kiadását. 

Törlési engedély

A törlési engedély a teher jogosultja által kiállított feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulás ahhoz, hogy a tulajdoni lapon feljegyzett terhet az földhivatal az ingatlannyilvántartásból törölje. Amennyiben a tehermentesítés a vételárból történik, úgy az ehhez szükségesen felüli vételárrészletek megfizetésének általában feltétele a törlési engedély eladói beszerzése és legalább földhivatali benyújtása. 

Ingatlanközvetítő

Az ingatlanközvetítő szakképzett tanácsadó, aki szaktudásával és anyagi ráfordításával (pl.: fizetett hirdetések közzététele) az ingatlan tulajdonosának, vagyis az eladónak a megbízása alapján közvetít az eladó és a vevő között, annak érdekében, hogy az adásvételi szerződés létrejöjjön. 

Az ingatlanközvetítő tipikusan vállalkozó, aki saját forrásaival és megszerzett szaktudása felhasználásával segíti a hozzá nem értő tulajdonost abban, hogy a tulajdonában lévő ingatlant a piacon sikeresen értékesítse. 

Mint minden megbízásnál itt is a megbízó utasításának megfelelően és érdekének szem előtt tartásával köteles eljárni. Az ingatlanközvetítő és az eladó, mint megbízó viszonyát a köztük létrejött szerződés szabályozza. 

Ügyvéd

Az adásvétellel történő tulajdonszerzéshez szükséges az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása és a földhivatali eljárásban kötelező a jogi képviselet is. A hatályos jogszabályok szerint az ingatlan adásvételi szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 

Az ellenjegyzéssel az ügyvéd felelősséget vállal arra, hogy az okirat tartalma a jogszabályoknak és a felek akaratának megfelel. Fontos kiemelni, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd mindkét felet, tehát az eladót és a vevőt is képviseli, egyensúlyba kell hoznia a szerződést és kimerítően tájékoztatnia a feleket jogaikról és kötelezettségeikről.