Karácsonyi akció!

A Finszter Ügyvédi Iroda különlegesen kedvezményes ingatlan ajándékozási (adásvételi) szerződéskötési karácsonyi akciót hirdet!

Egyenesági rokonok, házastársak egymás közötti ajándékozása/adásvétele esetén az ügyvédi munkadíj az ingatlan piaci értékének (ami adásvételkor a vételár lenne) 0,5%- (minimum 50.000,- Ft), az ügyvédi iroda szokásos munkadíjának a fele. 

Az akció 2016. december 23. napjáig és az ügyvédi iroda kapacitásának korlátjával (a készlet erejéig) bárki számára igénybe vehető. 

Az akciót minden igénylő egy szerződésre (egy helyrajzi számon nyilvántartott 1/1 vagy ettől eltérő tulajdoni hányad ajándékozására vagy adásvételére) veheti igénybe.

Gyakori kérdések: 

Milyen további költségei vannak a szerződéskötésnek?

Összesen körülbelül 10.000,- Ft: földhivatali eljárási díj (6.600,- ) és tulajdoni lapok díja: 1.000,-/db legalább eljárásonként 2db. 

Az eladónak/ajándékozónak milyen további költsége merül fel?

Az eladó adózik az adásvétellel szerzett jövedelem után, ha a lakóingatlant a megszerzésétől számított 5 éven belül, nem lakóingatlant 15 éven belül értékesít. Ha tehát lakóingatlant a szerzéstől számított 5 év elteltével ad el, akkor nincs adófizetési kötelezettsége. 

Ajándékozásnál nincs jövedelemadó fizetési kötelezettsége az ajándékozónak.

A vevőnek/megajándékozottnak milyen további költsége merül fel?

Egyenesági rokon, házastárs az adásvétellel, ajándékozással járó illeték alól mentesül, nincs illetékfizetési kötelezettsége (ez egyébként 4% lenne adásvételnél). 

Csak tehermentes ingatlant lehet ajándékozni/eladni?

Nem feltétlenül.... Haszonélvezettel és jelzálogjoggal terhelt ingatlant el lehet adni és el lehet ajándékozni. Végrehajtási joggal és elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlant NEM lehet eladni, elajándékozni. 

Hitelből vásárolhat a vevő?

Igen, De ebben az esetben teljesen tehermentesnek kell lennie az ingatlannak és a feleknek meg kell felelniük az hitelfevételi követelményeknek is. Az ügyvédi iroda OTP banki hitel közvetítésével foglalkozó hozzáértő kollégát tud biztosítani. 

Ingatlan öröklése - hagyatéki eljárás

Mi a teendő, ha az ingatlan tulajdonosa meghalt?

Az ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartási (telekkönyvi) bejegyzés keletkezteti és igazolja, a halálesetet azonban automatikusan nem vezetik át benne. Ahhoz, hogy az örökös vagy örökösök tulajdonosok legyenek szükség van a hagyatéki eljárás lefolytatására és annak nyomán arra, hogy a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Ezért is van az, hogy ha az elhunytnak ingatlan tulajdona van, akkor a hagyatéki eljárás lefolytatása kötelező, de nem automatikus, a halálesetet be kell jelenteni.

Mi az a hagyatéki eljárás?

A hagyatéki eljárás célja és érelme az emberek (természetes személyek) közötti jogutódlás megállapítása. A hagyatéki eljárásban az dől el, hogy egy adott elhunyt személynek ki vagy kik a jogutódai.

Hogy kell elindítani a hagyatéki eljárást?

Az eljárást tipikusan az örökös vagy örökösök indítják a halottvizsgálati bizonyítvány (vagy halotti bizonyítvány) alapján, vagy a nélkül is akár, ha más módon értesültek a halálesetről (ez utóbbi esetben az első lépés a halál tényének az igazolása). Az eljárás a jegyző előtti eljárással és a hagyatéki leltározással indul. A leltárt tipikusan az önkormányzatok hagyatéki csoportja vagy hagyatéki ügyintéző veszi fel az ingóságok tekintetében nyilatkozat alapján, figyelemmel a bankszámla kivonatokra és az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett tulajdonjogokra is.

Hagyatéki eljárást a jegyzőnél kell megindítani (hagyatéki leltárral indul) és az örökösökön kívül bárki, akinek az eljárás lefolytatásához (a jogutód személyének megállapításához) jogi érdeke fűződik, kérheti a lefolytatását.

A hagyatéki leltározás során érdemes körültekintően eljárni, mert egy elfelejtett bankszámla vagy értékpapír számla (részvényei voltak az örökhagyónak) miatt akár póthagyatéki eljárásra lehet szükség: a bankok, pénzintézetek nem adják át a bankszámla tartamát csak jogerős hagyatéki végzésre.

Ha a néhainak volt közjegyzői letétbe helyezett végrendelete, akkor a nyilvántartás alapján, egyébként az érintettek (örökösök) által átadott esetleges végrendelet alapján történik az eljárás.

Hol kell megindítani a hagyatéki eljárást?

Az eljárás lefolytatására az a közjegyző illetékes, akinek a székhelyén az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye vagy utolsó belföldi tartózkodási helye volt; ezek hiányában, akinek a székhelyén az örökhagyó belföldi elhalálozásának helye található, ezek hiányában a hagyatéki vagyon fekvésének helye szerinti, vagy bármelyik hiánya esetén a Magyar Országos Közjegyzői Kamara – az öröklésben érdekelt hozzá benyújtott kérelme alapján történő – kijelölése szerinti közjegyző az illetékes.

Mi határozza meg a közjegyző illetékességét:

-           - halál időpontja év-hónap-nap

-           - utolsó állandó bejelentett lakcím (ennek hiányában a fenti sorrendben a többi adat)

Ha a hagyatékátadó végzésem jogerős, akkor ugye én vagyok az ingatlan tulajdonosa?

 Nem. A tulajdonjogot az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés keletkezteti. Nem szabad elfeledkezni arról sem, hogy a hagyatéki eljárás célja a természetes személy jogutódlásának, hagyatékátszállásának rendezése, az eljárás nem keletkeztet tulajdonjogot. A hagyatékátadó végzés nem bizonyíthatja sem a hagyatékként leltározott vagyontárgy hagyatékhoz tartozását, sem a létét.

A mindennapok gyakorlatában a jogerős hagyatékátadó végzést önmagában vagy az azon alapuló ingatlan-nyilvántartási bejegyzési kérelemmel együtt (széljegy) általánosan és széles körben elfogadják a tulajdonjog igazolására.

Hogyan zajlik a hagyatéki eljárás?

1. hagyatéki leltár elkészítése jegyző (hagyatéki csoport, hagyatéki előadó az önkormányzatnál)

2. hagyatéki eljárás – közjegyző előtt

- adatgyűjtés (értesítések, végrendelet(ek), örököskutatás, személyes jog tisztázása stb.) – hónapokig is eltarthat, nincs rá határidő

- hagyatéki tárgyalás kitűzése – idézések

- hagyatéki tárgyalás – osztályos egyezségre, az öröklés visszautasítására vagy az örökrészek átruházására sor kerülhet

- hagyatékátadó végzés – kihirdetés, majd jogerősítés

Mi az az osztályos egyezség?

Osztályos egyezségnek nevezzük, amikor az örökösök a hagyatéki eljárásban a hagyatékot egymás között felosztják, egymásnak – megállapodásuk szerint – átadják. Ilyenkor a szerzés jogcíme öröklés.

Lehetőség van arra is, hogy az örökösök egymásra átruházzák az örökrészüket ilyenkor a szerzés jogcíme adásvétel.

A hagyatéki eljárásban az osztályos egyezség és az örökrész átruházás vegyesen is előfordulhat, így lehet, hogy az egyik örökös az egész ingatlan tulajdonjogát a hagyatéki eljárásban részben öröklés részben adásvétel jogcímen szerzi meg. A szerzés jogcímének például adózási és illetékfizetési szempontból van jelentősége.

Mennyibe kerül a hagyatéki eljárás?

A hagyatéki eljárás költsége elsősorban a közjegyzőt a közjegyzői díjszabásról szóló jogszabály szerint megillető munkadíj és költségtérítés összege (közjegyzői díjazás). Például 5.000.000,- - 10.000.000,- Ft közötti ügyértéknél az igazodó díj: 0,5%, egyéb költségek még hozzáadódnak.

A közjegyzői díjat annak kell viselnie, aki örököl; ilyen személy hiányában annak, aki a hagyatékra igényt terjesztett elő. Ha a hagyatéki eljárás díjának előlegezésére, illetve viselésére többen kötelesek, e kötelezettség őket egyetemlegesen terheli.

Példa: egy a hagyatéki leltárban 6.000.000,- Ft-ra értékelt ingatlan vonatkozásában lefolytatott hagyatéki eljárás költsége mindösszesen körülbelül 50.000,-Ft.

Figyelem! A hagyatéki leltárban megállapított érték befolyásolja a közjegyzői díjat és a későbbi értékesítés esetén az adózást is. Minél magasabb a hagyatéki érték annál magasabb lesz a közjegyzői díj viszont annál alacsonyabb a jövedelem, ha például a lakóingatlant 5 éven belül az örökös értékesíti. Tehát adózási szempontból nem célszerű alacsonyan meghatározni a hagyatéki leltárban az ingatlan értékét.

A fenti példát tovább gondolva: Ha az örökös azonnal étékesíti 7.000.000,- Ft-ért az ingatlant, akkor körülbelül 1.000.000,- Ft jövedelme keletkezik (ebből le lehet vonni például az ingatlanközvetítői díjat), ami után 15% SZJAt fizet.

Az ingatlan tulajdonosa rég meghalt, de nem tudom, hogy volt-e hagyatéki eljárás, mi a teendő?

Ha a hagyatéki eljárás (alaphagyatéki eljárás) befejezése után kerül elő a hagyatékhoz tartozó valamilyen vagyontárgy, póthagyatéki eljárásnak van helye. A póthagyatéki eljárásra a hagyatéki eljárás szabályait kell megfelelően alkalmazni, tehát azt a jegyzőnél kell megindítani a hagyatéki leltár felvétele végett, melyet aztán az alaphagyatéki eljárásnak megfelelően a jegyző küld meg a közjegyzőnek.

Az eljárást bárki kezdeményezheti, akinek jogi érdeke fűződik a hagyatéki eljárás lefolytatásához.

Az örökhagyó nem magyar állampolgár, de ingatlan vagyona és örökösei vannak Magyarországon, mi a teendő?

Bárki, akinek jogi érdeke fűződik az eljárás lefolytatásához kezdeményezheti azt. Ha az örökhagyó nem magyar állampolgár és külföldön is él, ott is halt meg, de ingatlan hagyaték van Magyarországon, akkor az örökös vagy bármely jogi érdekelt kezdeményezheti a hagyatéki eljárás lefolytatását az ingatlan fekvése szerinti illetékességgel. Praktikusan az ingatlan fekvése szerinti jegyzőnél (hagyatéki előadó, hagyatéki csoport az önkormányzatnál) érdemes kezdeni a hagyatéki leltár felvételével.

A hagyatékot a néhai személyes joga alapján fogják átadni, ha tehát nem magyar állampolgár (kettős állampolgársága sincs magyar), akkor a közjegyző hivatalból fog tájékoztatást kérni a személyes jogról és annak tartalmáról, az eljárást azonban a magyar közjegyző lefolytathatja.

Mi a teendő, ha az örökösök azonnal értékesíteni kívánják az ingatlant?

Az örökösök tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel keletkezik, azonban annak nincs akadálya, hogy az értékesítés érdekében szükséges lépéseket már az eljárás jogerős lezárulta előtt megtegyék. Így megállapodhatnak a limitárban, amin értékesíteni szeretnének, az értékesítés módjában, akár vevőjelölteket is kereshetnek, ingatlanközvetítővel felvehetik a kapcsolatot, hogy amint lehetséges megbízást adjanak az értékesítésre. Ha a vevő is megvan ügyvédként ilyenkor adásvételi-előszerződést javaslok kötni - amelynek tartalma teljes egészében megegyezik a végleges szerződéssel, de nincs elvi akadálya annak, hogy végleges szerződést kössenek a felek, ezt jogtechnikailag meg lehet oldani. 

Mi a teendő, ha a megbízó - vagy a megbízók egyike - halt meg?

Ha hatályos ingatlanközvetítői megbízási szerződés van és valamelyik tulajdonos meghalt, akkor az örökösök jogutódok vagy a szerződést az örökösökkel újra is lehet kötni. 

Hagyatéki ingatlannál az örökösökkel lehet szerződést kötni - ha kiskorú az örökös, akkor 14 év alatt a szülővel. 14 év felett a szülővel és a kiskorúval együtt. Ha az örökösök személyével kapcsolatban nincs kétség, akkor érdemes megkötni a szerződést az örökösökkel.

Az örökösök a halál napjával lesznek tulajdonosok - a hagyatéki végzés alapján jegyzik be a tulajdonjogukat az ingatlan-nyilvántartásba. Tehát ők mivel a halál napjával tulajdonosok, ettől a naptól kezdődően tudnak megbízást is adni, az ingatlanra vonatkozóan jognyilatkozatot tenni.

Az ügyvédi gyakorlat az, hogy az adásvételi szerződést a jogerős hagyatékátadó végzés földhivatali benyújtását követően kötünk, de előszerződésnek nincs akadálya. 

Ha vitás vagy bizonytalan az örökösök személye, akkor inkább meg kell várni a hagyatéki eljárás végét. 

A közjegyző - előtte az önkormányzat hagyatéki csoportja vagy hagyatéki előadója - általában együttműködő, ha jelzik az örökösök, hogy gyorsított eljárást kérnek, mert folyamatban van a hagyatéki ingatlan eladása. 

Adatvédelmi szabályok - elkérheti-e az ingatlanközvetítő a személyi igazolványt?

Az ingatlanközvetítő a megbízó(k) és az érdeklődő megtekintők (később vevő(k)) adatait HOZZÁJÁRULÁSUK alapján kezeli és kezelheti. A kezelés szabályaira az adatvédelmi törvény rendelkezései és a felek szerződéses megállapodása (megbízási szerződés, megtekintési jegyzőkönyv) vonatkozik. Az ingatlanközvetítő vállalkozás – esetünkben az OTP Ingatlanpont Kft. - lesz az adatkezelő.

Mikor és hol adja meg a hozzájárulást?

Az OTP Ingatlanpont Kft. által használt megbízási szerződés és a megtekintési jegyzőkönyv részletesen tartalmazza a hozzájárulásra vonatkozó tájékoztatást és nyilatkozatokat az alábbiak szerint:

Megbízási szerződés

2. oldal:

Külön checkbox-szal, külön-külön nyilatkozik a hozzájáruló arról, hogy a marketing célú, a pénzügyi közvetítőnek továbbításhoz és a szerződés teljesítéséhez szükséges adatkezeléshez hozzájárul. Ez utóbbi rubrika nem ikszelése esetén lehet és kell megtagadni a szerződéskötést.

ÁSZF – adatkezelési szabályok

9.5 – személyazonosító okmány adatait rögzítheti és kezelheti az adatokat a szerződés teljesítése - az ingatlanközvetítői jogainak és kötelezettségeinek - érvényesítésével összefüggésben

9.6 – üzleti titokként kezeli az adatot

9.7 – jogosulatlan hozzáférés megakadályozását, adatkezelés technikai feltételeit biztosítja
8. – adatkezelőnek kártérítési kötelezettsége van az adatkezelési szabályok megszegésével okozott esetleges kárért

Megtekintési jegyzőkönyv

Az 1. oldalon a megtekintő adatai alatti félkövérrel kiemelt bekezdés a hozzájáruló nyilatkozat – ha ezt nem adja meg, akkor a mutatást meg kell tagadni.

Az 1. oldal legalján külön hozzájáruló nyilatkozat a korlátozott marketing célú adatkezeléshez, amellyel a keresett paraméterű ingatlan kínálatról szóló marketing tájékoztatáshoz járul hozzá.

A 2. oldal teteje a pénzügyi közvetítőhöz az adattovábbításhoz hozzájárulás.

Az adatvédelmi tájékoztatást a 2. oldal első négy bekezdése tartalmazza.

Hol a tájékoztatás az adatkezelésről?

A megbízási szerződés és a megtekintési jegyzőkönyv (lsd. Előző pont) tartalmazza, külön adatvédelmi tájékoztatót az OTP Ingatlanpont Kft. a honlapján tesz közzé – jelenleg fejlesztés alatt.

Mi a teendő, ha megtagadja az adatmegadást vagy nem adja át a személyi igazolványát?

A két eset azonos, mert bemondásra nem lehet adatot rögzíteni, tehát ha szóban ugyan közli az adatait, de az ellenőrzéshez szükséges iratokat nem adja át, akkor az ügyfél megtagadta/visszavonta az adatkezeléshez a hozzájárulást.

Ha az első ügyfélkapcsolatkor vagyis a megbízási szerződés felvételekor vagy a mutatási jegyzőkönyv kitöltésekor történik, akkor megtagadta az adatkezeléshez hozzájárulást ebben az esetben az adatai nem rögzíthetők és vele megbízási szerződést nem lehet kötni, az ingatlan bemutatását/megtekintését meg kell tagadni.

Ha a korábban megadott hozzájárulás után tagadja meg a személyazonosság igazolását vagy más módon visszavonja a hozzájárulást, akkor azt a hozzájárulás visszavonásának lehet tekinteni és lásd következő pontok.

Visszavonhatja-e az ügyfél (megbízó, megtekintő, vevő) a hozzájárulását?

Igen és az erre vonatkozó szóbeli nyilatkozatát azonnal rögzíteni kell és továbbítani az adatkezelőhöz (OTP Ingatlanpont Kft.).

Mit a teendő, ha visszavonja a hozzájárulást?

Ebben az esetben az adatait azonnal törölni kell minden nyilvántartásból kivéve, ha az ingatlanközvetítői tevékenységgel összefüggő szerződés teljesítése vagy jogos érdek érvényesítése szempontjából további kezelés szükséges (Adatvédelmi törvény 6.§ (5) b)). Ha tehát például a megtekintő visszavonja a hozzájárulását, akkor a megkerülés ellenőrzése, mint jogos érdek, miatt az adatait az ingatlanközvetítő tovább kezelheti.

Jogszabály

Adatvédelmi törvény (2011. évi CXII. törvény az információs önrendelkezési jogról és az információszabadságról) vonatkozó szakaszai

6. § (1) Személyes adat kezelhető akkor is, ha az érintett hozzájárulásának beszerzése lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, és a személyes adat kezelése

b) az adatkezelő vagy harmadik személy jogos érdekének érvényesítése céljából szükséges, és ezen érdek érvényesítése a személyes adatok védelméhez fűződő jog korlátozásával arányban áll.

5) Ha a személyes adat felvételére az érintett hozzájárulásával került sor, az adatkezelő a felvett adatokat törvény eltérő rendelkezésének hiányában

b) az adatkezelő vagy harmadik személy jogos érdekének érvényesítése céljából, ha ezen érdek érvényesítése a személyes adatok védelméhez fűződő jog korlátozásával arányban áll további külön hozzájárulás nélkül, valamint az érintett hozzájárulásának visszavonását követően is kezelheti.

Hatósági gyakorlat

Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóság határozata (NAIH 8/2013. határozat) az ingatlanközvetítő adatkezeléséről:

„Azonban amennyiben az ingatlant megtekintő személy az előzetes tájékoztatását követően a személyes adatainak kezeléséhez nem járul hozzá, felhatalmazásának hiányában tőle még a megtekintési nyilatkozat kitöltése sem várható el, ezért számára a nyilatkozatban rögzített, a személyes adatai kezelése elleni tiltakozás lehetőségének biztosítása okafogyott. Ez esetben az ingatlaniroda nem köteles arra, hogy az érdeklődőnek az ingatlanokat megtekintésre bemutassa.”

Az ingatlan adásvétel "szereplői" és néhány alapfogalom

Eladó - haszonélvező, özvegyi jog jogosultja

Az ingatlan tulajdonosa, a tulajdoni lap szerint. A kialakult gyakorlat alapján ide sorolandó a haszonélvezet és az özvegyi jog jogosultja is, annak ellenére, hogy az ő jogukat a tulajdoni lapon a III. részben a teherlapon tartják nyilván. Az ingatlanra vonatkozó jogot (tulajdonjogot vagy haszonélvezeti jogot pl.) a tulajdoni lappal és a személyazonosság igazolásával tudja az eladó bizonyítani. 

Az ingatlanközvetítői megbízási szerződés szempontjából ő a megbízó. Az ingatlanközvetítő ennek megfelelően nem tudhatja, hogy ki a tulajdonos tulajdoni lap nélkül. És megbízási szerződést kötni sem tud anélkül, hogy a tulajdoni lapot ne ellenőrizné és az azon szereplő valamennyi tulajdonos (haszonélvező, özvegyi jog jogosult) megbízását (meghatalmazását) beszerezné. 

Vevő - haszonélvezeti vevő

Az adásvételi szerződés alapján, aki az ingatlan tulajdonjogát megszerzi és a kialakult gyakorlat szerint ide sorolandó a haszonélvezeti vevő is. 

A megbízási szerződés szempontjából az, aki vételi ajánlatot tett az ingatlanra, ezt megelőzően pedig, akinek az ingatlant mutatta az ingatlanközvetítő. Fontos kiemelni, hogy a vevő és az ingatlanközvetítő között megbízási szerződés nincs. Amennyiben a vevő megtagadja a személyes adatai megadását a mutatás előtt, úgy az ingatlanközvetítő őt erre nem kényszerítheti, de megtagadhatja az ingatlan bemutatást, annak adatainak kiadását.

Földhivatal - Kormányhivatal, állami közreműködés, ingatlanügyi hatóság

Földhivatal (régi, bevett, köznyelvi név) = ingatlanügyi hatóság (hivatalos, új jogi terminus technikus)

ingatlanügyi hatóság = vezeti az ingatlan-nyilvántartást

Telekkönyv = településenkénti ingatlan-nyilvántartás

Kormányhivatal = ingatlanügyi hatóságként kijelölt kormányhivatal általában több település ingatlan-nyilvántartását vezeti

Az ingatlan tulajdonjogának megváltozásához szükséges a változás földhivatali (hivatalos új nevén ingatlanügyi hatósági) bejegyzése, ennek hiányában a tulajdonjog nem cserél gazdát. 

Az ingatlan tulajdonosa mindig az a személy, aki az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonosként be van jegyezve. A bejegyzés a benyújtás dátumára visszamenőleges hatállyal történik. Vagyis minden az ingatlant érintő szerződést az ingatlanügyi hatósághoz (régi bevett neve: földhivatal) be kell nyújtani, ennek hiányában a szerződés a feleket ugyan köti, de harmadik személyekkel szemben nem feltétlenül hatályos. 

Adott ingatlan vonatkozásában mindig az ingatlan fekvése szerinti földhivatal (ingatlanügyi hatóság) jár el - emlékeztetőül az ingatlan azonosítására a helyrajzi szám szolgál, amely áll a település elnevezéséből és a sorszámból. A helyrajzi számban feltüntetett település telekkönyvében van az ingatlan nyilvántartva. Egy-egy ingatlanügyi hatóság (kijelölt kormányhivatal) általában több település telekkönyvét is kezeli. 

Hitelező bank

A banki (pénzintézeti) jelzálogjog és az azt biztosító elidegenítési és terhelési tilalom a leggyakoribb terhek közé tartozik. A tulajdoni lap III. részén a teherlapon tartják nyilván. A jelzálogjoghoz kapcsolódó elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése mindig tartalmaz utalást a jelzálogjog bejegyzésre és amennyiben az ingatlannak több tulajdonosa van, akkor arra is, hogy mely tulajdonosok a bejegyzéssel érintett adósok (pl. utalás: II/2, ahol a II. a tulajdoni lap II. részére utal, az arab szám pedig az adott tulajdonos egyedi sorszámára). Emlékeztetőül: amennyiben egy tulajdoni lapon nyilvántartott ingatlannak több tulajdonosa van, akkor osztatlan közös tulajdonról beszélünk függetlenül attól, hogy ez több önálló lakóegység-e vagy sem. 

Az elidegenítési és terhelési tilalommal bejegyzett jelzálogjog esetén az adásvétellel tulajdonjogot a vevő nem tud szerezni, csak a jogosult bank hozzájárulásával. Elvileg csak jelzálogjog bejegyzés mellett a tulajdonosváltozást a földhivatal bejegyzi, de a teher fennmarad az ingatlanon. A piacon kialakult szokások szerint az eladó által beszerzett igazolás alapján a vevő közvetlenül a jogosultnak utal és így a tehermentesítés a vételárból történik. 

A megbízási szerződés szempontjából lényeges, hogy a teherlapon nyilvántartott adósság összege nem feltétlenül azonos az aktuális tartozással az annál lehet sokkal több és sokkal kevesebb is. Ezért, amennyiben teher van, úgy az ingatlanközvetítőnek kell az eladót nyilatkoztatni és tőle a megfelelő igazolásokat beszereznie, arról, hogy mekkora az értékesítéskor várható tartozás. 

A fentiek megfelelően vonatkoznak természetesen nem banki zálogjogra és egyéb a tulajdonos személyéhez köthető terhekre is pl.: végrehajtási  jog. DE FIGYELEM! Végrehajtási jog, nem törölhető özvegyi/haszonélvezeti jog, nem pénzintézeti jogosult jelzálogjoga banki hitelből nem egyenlíthető ki. Ha a Vevő hitelre vásárol, akkor ilyen esetben önerőből kell tehermentesítenie. 

Csak akkor lehet hiteles Vevőt hozni ezekre az ingatlanokra, ha a tehermentesítés önerőből megy. A hitelszerződést a bankok általában meg sem kötik, amíg végrehajtási jog van az ingatlanon. 

Kiengedő nyilatkozat

A piacon kialakult szokások szerint, így nevezik azokat az igazolásokat, amelyeket a jelzálogjog (végrehajtási jog) vagy más hasonló az eladó fizetési kötelezettségével járó jog esetén, az eladó beszerez a teher aktuális összegéről. A kiengedő nyilatkozat tartalmazza a tulajdoni lapra bejegyzett teher jogosult (pl.: jelzálogjogosult bank) nyilatkozatát arról, hogy milyen összeg, milyen határidőben és hova megfizetése esetén vállalja a törlési engedélyek kiadását. 

Törlési engedély

A törlési engedély a teher jogosultja által kiállított feltétlen és visszavonhatatlan hozzájárulás ahhoz, hogy a tulajdoni lapon feljegyzett terhet az földhivatal az ingatlannyilvántartásból törölje. Amennyiben a tehermentesítés a vételárból történik, úgy az ehhez szükségesen felüli vételárrészletek megfizetésének általában feltétele a törlési engedély eladói beszerzése és legalább földhivatali benyújtása. 

Ingatlanközvetítő

Az ingatlanközvetítő szakképzett tanácsadó, aki szaktudásával és anyagi ráfordításával (pl.: fizetett hirdetések közzététele) az ingatlan tulajdonosának, vagyis az eladónak a megbízása alapján közvetít az eladó és a vevő között, annak érdekében, hogy az adásvételi szerződés létrejöjjön. 

Az ingatlanközvetítő tipikusan vállalkozó, aki saját forrásaival és megszerzett szaktudása felhasználásával segíti a hozzá nem értő tulajdonost abban, hogy a tulajdonában lévő ingatlant a piacon sikeresen értékesítse. 

Mint minden megbízásnál itt is a megbízó utasításának megfelelően és érdekének szem előtt tartásával köteles eljárni. Az ingatlanközvetítő és az eladó, mint megbízó viszonyát a köztük létrejött szerződés szabályozza. 

Ügyvéd

Az adásvétellel történő tulajdonszerzéshez szükséges az adásvételi szerződés földhivatali benyújtása és a földhivatali eljárásban kötelező a jogi képviselet is. A hatályos jogszabályok szerint az ingatlan adásvételi szerződést közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. 

Az ellenjegyzéssel az ügyvéd felelősséget vállal arra, hogy az okirat tartalma a jogszabályoknak és a felek akaratának megfelel. Fontos kiemelni, hogy az adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd mindkét felet, tehát az eladót és a vevőt is képviseli, egyensúlyba kell hoznia a szerződést és kimerítően tájékoztatnia a feleket jogaikról és kötelezettségeikről. 

A foglaló

A foglaló a másik félnek fizetett pénz, akkor, ha a fizetés a kötelezettségvállalás megerősítéseként történik és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik. (Ptk. 6:185.§)

Lehet-e nem pénzbeli foglalót adni?
Nem. A fentiekből következően a foglaló nem lehet más csak pénz - egyéb dolog, "zálogtárgy" nem lehet foglaló.

Ki fizeti a foglalót ingatlan adásvételnél?
Adásvételi szerződések esetén a foglalót a vevő fizeti az eladónak. Ezért is van jelentősége annak, hogy a később foglalónak minősítendő pénzösszeget a vevő - ajánlattevő maga fizesse be a biztosítékot letétként kezelő ingatlanközvetítő számlájára.

Lehet-e a foglalót nem az eladó számlájára utalni?
Mivel a foglalót az egyik fél fizeti a másiknak mindenképpen jelentősége van annak, hogy a foglalóról a felek rendelkezzenek az ügyletben. Adásvétel esetében fél az eladó (haszonélvezeti eladó) és a vevő (haszonélvezeti vevő). Az eladó, akinek a foglalót fizeti a vevő, rendelkezhet arról, hogy hogyan (átutalással vagy készpénzben) és hova kéri a foglaló teljesítését. Ennek megfelelően, ha az eladó a szerződésben úgy rendelkezik, hogy a foglalót - vagy annak egy részét - lejárt kötelezettségei (pl.: ingatlanközvetítői díj, ingatlanon bejegyzett vagy egyéb tartozása stb.) kéri megfizetni, erre lehetőség van.

Mikor rendelkezhet az eladó a foglalóról?
A foglalói rendeltetésnek az adásvételi szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Így ha az eladó azt kéri, hogy ne neki, hanem a fentiek alapján máshova utalja a vevő a foglalót, ezt a szerződésben rögzíteni kell.

A foglaló mindenképpen készpénz?
Nem feltétlenül kell a foglalót a szerződéskötéskor és készpénzben fizetni - ez a régi Ptk. alapján kialakított bírói gyakorlat szerint volt feltétel - az új szabályok már nem követelik meg. De a foglalónak pénzbelinek kell lennie és célja a kötelezettség megerősítése kell legyen.

Az is foglaló, amit az adásvételi szerződés előtt fizetett a vevő?
Továbbra sincs akadálya annak, hogy a korábban megfizetett pénzösszeget az adásvételi szerződésben utólag foglalónak minősítsék a felek. (Vételi ajánlat formanyomtatványon erre az ajánlattevő vállal kötelezettséget. Vételi ajánlat 7. pont.)

Mennyi a foglaló?

A foglaló szokásos mértéke 10%, ez nem jogszabályon alapul, hanem a piac alakította ki, mint gyakorlatot. Lehet több vagy lehet kevesebb is a felek megállapodása szerint, azonban a túlzott mértékű foglalót a bíróság - kérelemre - mérsékelheti. Azonban Figyelem! ha a vevő támogatott hitelből vásárol, akkor a foglaló mértéke nem haladhatja meg a 10%-ot, más hiteleknél is jellemzően általános követelmény.

Mikor veszti el a foglalót a vevő?
Amennyiben a szerződés teljesítésének megiúsulásáért a vevő felel - tipikusa nem fizette meg a vételárat - úgy az adott foglalót elveszti. Ennek részletes szabályait - pl.: türelmi idő, írásbeli felszólítás - az adásvételi szerződés tartalmazza.

Mikor kell az eladónak a foglaló kétszeresét visszafizetnie a vevőnek?
Amennyiben a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért az eladó felel - tipikusan visszalép, nem ad birtokba, vevői teljesítés ellenére eláll a szerződéstől - úgy a foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni a vevőnek. Ennek részletes szabályait - pl.: türelmi idő, írásbeli felszólítás - az adásvételi szerződés tartalmazza.

A szerződésből visszalépő fél csak a foglalót veszíti el?
NEM A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. Elvileg a nem hibázó fél minden kárának megtérítését követelheti, azonban a teljes követelésébe a foglaló beszámít. Tipikusan a felek a foglalót tekinti a nemteljesítés "büntetésének" és a további kártérítési igényeiket - a peres eljárás költségére és elhúzódására tekintettel - nem érvényesítik.

Foglaló és ingatlanközvetítői megbízási szerződés
Az ingatlanközvetítői megbízási szerződések és a vételi ajánlatok általában tartalmaznak a letett biztosítékra vonatkozó rendelkezést, összhangban a Ptk. 185:2.§-ban foglaltakkal. Az OTP Ingatlanpont Kft. megbízási szerződésének 4.4.1. pontja szerint a vételi ajánlattal összefüggésben letett biztosíték a vételárba beszámít. Mivel a megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes (megbízási szerződés 4.2.1 pont és Ptk: 6:291. § ), így a felek tipikusan úgy rendelkeznek az adásvételi szerződésben, hogy a letett biztosíték a vételár foglaló részébe számít be.

Ugyanebben a szellemben rendelkezik az OTP Ingatlanpont Kft. által használt vételi ajánlat 7. pontja.

A fentiek alapján a megbízó/eladó a megbízási szerződés aláírásával vállalja, hogy a vételi biztosítékot beszámítja a vételárba, a vevő pedig a vételi ajánlat megtételekor kifejezetten foglalóvá minősítésről nyilatkozik. Így a felek az adásvételi szerződés megkötésekor korábban megtett vállalásaiknak megfelelően járnak el, amikor az ingatlanközvetítőnél letett biztosítékot a foglaló részeként kezelik.

Vételár-vételárrészlet-foglaló - mi a különbség?
A vételár a teljes vételár, amelybe beszámít a vételárrészlet és a foglaló is. A foglaló a vételárnak az a része, amit a felek a fenti szabályok szerint a kötelezettségvállalás megerősítéseként adnak egymásnak. A vételárrésznek nincs foglaló jellege, de a vételárba beszámít. Tehát vételár=foglaló+vételárrészlet(ek).

Külföldön aláírt meghatalmazás

Külföldön aláírt meghatalmazással lehet itthon adásvételi szerződést kötni. Tudnivalók az alábbiak:

A meghatalmazás tartalma és alakisága igazodik az adásvételi szerződéshez: azonos részletességgel kell tartalmazza az aláíró személyek és az ingatlan adatait és közokiratnak vagy ügyvéd által ellenjegyzett okiratnak kell lennie. Tartalmaznia kell a meghatalmazást és annak elfogadását is. Lehet kétnyelvű vagy csak magyar is.

A földhivatal gyakorlatában ezen felül szigorúan ragaszkodik a keltezés és az aláírások azonosíthatóságának betartásához (aláírásnál név és pozíció (eladó, vevő, meghatalmazott, meghatalmazó stb.  is szerepeljen).

A meghatalmazás tehát, ha alakilag rendben van (közjegyzői vagy ügyvédi ellenjegyzett) és tartalmilag is megfelel az Inytv-ben foglaltaknak (elsősorban a személyes adatok fenti köre és a hrsz. kell mindenképpen szerepeljen benne), akkor a földhivatali eljárásban felhasználható.

Külföldön magyar konzulátus előtt vagy közjegyző előtt lehet aláírni (Apostille-nak lennie kell a külföldi hitelesítésnél). Itthon tipikusan a szerződést ellenjegyző ügyvéd ellenjegyzi a kint hitelesített aláírásokat.

Lehet úgy is, hogy a meghatalmazó kint – a meghatalmazott, aki elfogadja a meghatalmazást pedig itthon ír alá, ez utóbbi az ellenjegyző ügyvéd előtt.

Ha a meghatalmazottnak sincs belföldi lakcíme, akkor kézbesítési meghatalmazás is kell a szerződéskötéshez.

Az érdekellentétekre figyelni kell: vevők egymást, eladók egymást meghatalmazhatják, ha nincs érdekellentét. Mivel a haszonélvezet teher ha eladó haszonélvezőt vagy fordítva hatalmazza meg az aggályos lehet – magam nem szoktam javasolni.

Mivel a kinti hitelesítés általában drága egy példányt lehet készíttetni belőle, de arra gondolni kell, hogy az az egy példány kell a földhivatalnak. További közjegyzői másolatok készülhetnek itthon is, célszerű a már kész – meghatalmazott és az ellenjegyző ügyvéd által is aláírt példányokat másoltatni.

Jogszabályi hivatkozások:

Az 1997. évi CXLI törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) 26.§ (2) bekezdése alapján a jogváltozás bejegyzésének alapjául szolgáló okiratnak (az ingatlan adásvétel ilyen) közjegyzőinek vagy ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lennie és az eljárásban a jogi képviselet kötelező. A Ptk. 6:15.§ szerint a meghatalmazás alakisága ahhoz a jognyilatkozathoz igazodik, amelyet a meghatalmazással tesznek. Lsd. még ugyanerről Inytv. 33.§ (2) 

A minimum szükséges személyes adatokat az Inytv. 32.§ a) és az 1996. évi XX. tv. 4.§ (4) határozza meg ezek: családi név, utónév, születési név, születési idő és hely továbbá az anya családi és utóneve. Ezen felül természetesen a cím is szükséges az adószám pedig a vevők esetében, mert az adásvételhez kötelező NAV adatlapot benyújtani, aminek kitöltéséhez kell az adószám, valamint legalább egy azonosításra alkalmas okirat száma (személyi igazolvány, útlevél, kártyaformátumú jogosítvány)

A személyi azonosító (személyi szám) kötelező használatát az Inytv. 15.§ írja elő. 

Vevő visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha a Vevő a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Vevő visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a Vevő az Eladóval szemben még semmilyen kötelezettséget nem vállalt, nem tett vételi ajánlatot vagy szándéknyilatkozatot, így vele szemben nincs kötelezettsége. Azonban az ingatlanközvetítő már ekkor, is a szabályszerűen kitöltött mutatási jegyzőkönyvvel/nyilatkozattal, igazolni tudja, hogy az ajánlatot nem tett Vevőnek az ingatlant megmutatta. Ezen az alapon - ha utóbb a Vevő és az Eladó egymással mégis adásvételi szerződést köt - akkor sikeres közvetítésre hivatkozva díjigénye van. Az Eladóval kötött megbízási szerződés alapján ebben az esetben kötbér igénye is lehet, ha az Eladó nem tájékoztatja az ingatlanközvetítőt arról, hogy a Vevővel adásvételi szerződést köt. 

Vevő visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van az Eladóval szemben, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

A Vevő azonban nem követelheti közvetlenül az Eladótól, hogy kötelezően fogadja el a vételi ajánlatát és vele szerződjön, vele szemben ilyen kötelezettséget az Eladó nem vállalt. Azonban az ingatlanközvetítő helyesen tájékoztathatja a Vevőt arról, hogy ha a megbízási szerződésben meghatározott feltételeknek megfelelő vételi ajánlatot tesz, akkor azt az Eladó nagy valószínűséggel el fogja fogadni, hiszen ha nem teszi az ingatlanközvetítői díjat akkor is meg kell fizetnie. 

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Vevővel adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben. Az eltérő tartalmú elfogadást újabb ajánlatnak kell tekinteni és a benne foglalt ajánlati kötöttség ideiéig ugyanúgy köti az ajánlattevőt, aki most az Eladó, mint az eredeti ajánlat. 

Vevő visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján a Vevő köteles az ajánlatot elfogadó Eladóval az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az OTP Ingatlanpont megbízási szerződése és ajánlati formanyomtatványa alapján, az ingatlanközvetítő az elfogadás utáni Vevői visszalépésnél a Vevő által letett biztosíték felére támaszthat igényt, az Eladó pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését a visszalépett Vevőtől.

Vevő visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó - akár úgy, hogy a díjat közvetlenül a Vevő utalta az ingatlanközvetítőnek a foglalóból vagy vételárrészletből – megfizette.

Vevő visszalépése "téves tájékoztatás miatt"

Visszalépés alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Ha a Vevő azért lép vissza, mert a vételi ajánlatban (hirdetésben) rögzítetthez képest az ingatlan tényleges és lényeges tulajdonsága eltérő, akkor az nem Vevői visszalépés. 

Például, ha egy 35 négyzetméteres házat a Vevő CSOK és hitel felhasználásával kíván megvenni és ezt a vételi ajánlatban is rögzítik, akkor nem lehet Vevői visszalépésről beszélni, ha előtte a vevő oldali ingatlanközvetítő és/vagy hitelügyintéző tévesen tájékoztatta például arról, hogy CSOK-ot nem tud igénybe venni, mert a ház nem felel meg a minimum négyzetméter követelményeknek. 

A Vevő a példában jelzett esetben a téves tájékoztatás alapján tett vételi ajánlatot, amelyet egyébként nem tett volna meg. Az ügyet úgy kell megítélni, mintha nem tett volna vételi ajánlatot. A valóságos tények ismeretében újra kell a vételi szándékáról nyilatkoznia, az árat az Eladóval újratárgyalhatja stb. A példabeli esetben a téves tájékoztatást adó ingatlanközvetítő/hitelügyintéző hibája és felelőssége is felmerülhet. 

Az OTP Ingatlanpont szerződései alapján a letétet a felek nyilatkozatának megfelelően kezeli: 

Abban az esetben, ha mindkét fél igényt tart a letétre, akkor közös nyilatkozatot kérnek a felektől arról, hogy milyen arányban utaljuk vissza az összeget (volt már arra is példa, hogy megegyeztek, hogy az egyik fél a teljes összeget kapja, vagy akár 80-20% is lehet az arány). Van erre sablon nyomtatvány. 

Ha nem írnak alá közös nyilatkozatot, akkor csak bíróság jogerős ítélete alapján utalják a biztosítékot.

Eladó visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha az Eladó a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Eladó visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a megbízási szerződés az irányadó, annak felmondásra vonatkozó szabályai kell alkalmazni. Az ingatlanközvetítés még nem lehet sikeres - vételi ajánlattétel nem történt.  De ha az eladó utóbb olyan személlyel köt adásvételi szerződést, akinek mutatás történt a megbízás alapján, arra már van díjigény. Továbbá ebben az esetben az ingatlanközvetítői szerződés alapján költségek megfizetésére tarthat igényt az ingatlanközvetítő.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Eladó adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján az Eladó köteles az ajánlattevő vevővel az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az ingatlanközvetítő tehet az elfogadás utáni visszalépésnél díjigényt támaszthat, a Vevő pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését.

Eladó visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó megfizette és saját visszalépése okán nem követelheti vissza.