Vételi ajánlat - elfogadás

Az adásvételi szerződés a vételi ajánlattal és annak elfogadásával jön létre. Az ingatlanközvetítők által széles körben alkalmazott formanyomtatványok lényege ennek az ajánlattételnek és az elfogadásának az írásbeli rögzítése. A vételi ajánlat elfogadásával az adásvételi szerződés megkötésére vonatkozó kötelezettsége keletkezik a vevőnek (ajánlattevő) és az eladónak (megbízó).

A vételi ajánlat

A vételi ajánlattal a vevő az adásvétel lényeges elemeinek meghatározásával ajánlatot tesz a megvételre. Lényegesek általában – de nem kizárólag!!!!- az alábbiak:

• vételár
• fizetési ütemezés – foglaló mértéke, fizetési határidő
• hitellel vagy a nélkül
• stb.

A vételi ajánlatot a vevő biztosítékkal erősítheti meg – vételi szándéka komolyságának jeléül – a biztosíték mértéke változó, az OTP Ingatlanpont rendszerében legalább 2% a vételárnak és az OTP Ingatlanpont elkülönített számlájára befizetéssel történik.

A vételi ajánlat elfogadása

A vételi ajánlatot – változatlan tartalommal, kiegészítés, megjegyzés és észrevétel nélkül – elfogadó nyilatkozat az elfogadás. Csak a teljesen azonos tartalmú elfogadás az elfogadás, bármilyen változtatás, kiegészítés, észrevétel ellenajánlattá teszi és a folyamat a vételi ajánlat megtételétől kezdődik újból.

Írásbeliség

Minden fél számára fontos, hogy minden igény, észrevétel, változtatás írásban megfelelően rögzítésre kerüljön, akár a formanyomtatvány kiegészítéseként vagy megváltoztatásával. Pl.: határidők, elővásárlási jogra utalás, ingóságok kikötése stb.

Amennyiben a felek ingatlanközvetítőt vesznek igénybe – nem közvetlenül egymással tárgyalnak – úgy az ingatlanközvetítő felelőssége, hogy az írásbeliségre, a pontos tartalomra, aláírásra, dátumozásra, tanúzásra, határidők betartására figyeljen, amennyiben ebben mulaszt és ezzel a feleknek kárt okoz, úgy a felelőssége a károkozásért felmerülhet!

Az ajánlati kötöttség

Az ajánlattevő (ajánlat, ellenajánlat egyaránt) az ajánlatban meghatározott határidőn belül kötve van az ajánlatához, azt nem vonhatja vissza, nem változtathatja meg, nem egészítheti ki és elfogadás esetén köteles a tartalmának megfelelő szerződést megkötni.

Jogvesztő! Ez azt jelenti, hogy ha a megadott határidőn belül nem érkezik elfogadó nyilatkozat, akkor az ajánlattevő a kötöttség alól mentesül. A – bármilyen kis részletben – nem azonos tartalmú elfogadást ellenajánlatnak kell tekinteni és az abban, általában napokban, megjelölt határidőn belül ugyanúgy köti az ellenajánlat-tevőt, mint az eredeti ajánlat.

Mi a lényeges?

Mindenképpen légyeges adásvétel esetén a vételár, a fizetési ütemezés (határidők), de bármi az lehet, amit a felek annak minősítenek!!! Bármelyik fél! Ezért is kiemelten fontos, hogy minden igényt, észrevételt az ingatlanközvetítő a megbízás felvétele és a kapcsolattartás során folyamatosan rögzítsen, tájékoztassa róla a vevőjelölteket és viszont: a vevői igényekkel ugyanilyen körültekintően járjon el és tájékoztassa az eladót róluk. Legkésőbb a vételi ajánlatban/ellen vételi ajánlatban a lényeges feltételeket írásban rögzíteni kell!! Amennyiben a felek között a szerződéskötés azért marad el, mert arra hivatkoznak, hogy az ingatlanközvetítő nem közvetítette valamely észrevételüket vagy igényüket kártérítési felelősség is felmerülhet!

Megfelelő határidő

Az ajánlat elfogadására és általában minden jognyilatkozat megtételére megfelelő határidőt kell biztosítani a másik félnek. Megfelelőnek kell lennie a szerződés jellegére és a megtétel módjára tekintettel. Ennek abban az esetben van jelentősége, ha az ajánlatban, ellenajánlatban nincs kikötött határidő vagy annak rövidsége ellen a másik fél alappal tiltakozhat. Pl.: külföldön lévő és csak levélben vagy korlátozottan elérhető eladó esetén a 3-5 napon ajánlati kötöttség és így az elfogadásra nyitva álló határidő rövid lehet, ugyancsak rövid lehet, ha az eladót elővásárlási joggal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség terheli (a vételi ajánlatot az eladónak teljes terjedelmében és még az elfogadása előtt közölnie kell az elővásárlásra jogosultakkal lsd. http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/02/elovasarlasi-jog.html )

A szerződéskötési kötelezettség

A vételi ajánlat elfogadásával szerződéskötési kötelezettséget eredményező megállapodás jön létre a felek között: egymással az elfogadott feltételek szerint, a megadott határidőben szerződést kell kötniük. Itt azonban a megadott határidő esetleges eltelte nem eredményez automatikusan mentesülést a szerződéskötési kötelezettség alól, mint az ajánlati kötöttségnél. Ennek ellenére a szerződéskötésre nyitva álló határidőt itt is megfelelően kell megszabni és betartani. Az adásvételi szerződés megkötése után a felek jogviszonyát a szerződés tartalma határozza meg, a letett biztosítékból foglaló lesz és nem mellesleg ennek a szerződésnek a megkötésével esedékes az ingatlanközvetítő jutaléka is a Ptk. 6:291.§ alapján.

Vevő visszalépése

Ha a szerződéskötési kötelezettségét a Vevő önhibájából nem teljesíti, akkor a biztosíték elvesztésének szankciójával néz szembe – ezt a vételi ajánlat megtételekor írásban vállalta és ott kapott róla tájékoztatást. Mivel ebben az esetben az ingatlanközvető eredményesen működött és jogos költségigénye lehet, az elvesztett biztosítékot az ingatlanközvetítő és az eladó/megbízó tipikusan megosztják egymás között – az erre vonatkozó megállapodást a megbízó a megbízási szerződéssel írja alá.

Eladó visszalépése

Az eladó visszalépése a vevővel szembeni kötelezettsége megszegését és az ingatlanközvetítői megbízási szerződés megszegését is jelenti. Ebben az esetben a közvetítés sikeres volt és a közvetítő díjára és a szerződésszegés miatti kötbérre is igényt tarthat. A vétlen vevő pedig kártérítési igénnyel léphet fel a szerződésszegő eladóval/megbízóval szemben. Természetesen ebben az esetben a letett biztosíték a letevő vevőjelöltnek visszajár.

A biztosíték sorsa

A biztosíték, ha az adásvételi szerződést rendben megkötik a vételárba beszámít, foglalóként a felek a szerződésben rögzítik annak sorsát. Ha a biztosítékkal megerősített vételi ajánlatot az eladó nem fogadja el, akkor a letett biztosíték a vevőnek visszajár. Amennyiben valamelyik fél visszalépésével megszegi szerződéskötési kötelezettségét, úgy a felek – a vételi ajánlatban és a megbízási szerződésben foglaltak szerint - együttes (vagy külön-külön, de egybehangzó) nyilatkozatot címezhetnek a biztosítékot kezelőhöz, hogy az azt megfelelően kiadja. Ha vita van, akkor a biztosíték kezelője a vita rendezéséig bírói letétbe helyezheti a biztosítékot.

OTP Ingatlanpont Kft. megbízási szerződés és Vételi ajánlat formanyomtatvány vonatkozó részei

Megbízási szerződés (kizárólagos)
    - Biztosíték kezelés szabályai 5.4.2
    - Limitár/kötelező elfogadás 1. o. Limitár meghatározása és 5.2.2. pont

Vételi ajánlat
     - 8. pont - biztosíték visszautalása, ha nincs elfogadott vételi ajánlat
   - 9. pont - biztosíték sorsa, ha elfogadott vételi ajánlat volt - szó szerint egyezik a megbízási szerződés 5.4.2. pontjával