Használati jogcímek - bérlet, haszonélvezet, szolgalom, vezetékjog

Az ingatlant használó személy tipikusan tulajdonos vagy a tulajdonostól származtatott jog alapján használja az ingatlant.

Az ingatlan használatának tipikus jogcímei:

• tulajdonjog
• szerződéssel átengedett jog - a tulajdonostól származó tipikus használati jogok
  • bérlet (lízing, haszonbérlet, földhasználat stb.)
  • szívességi használat
  • szokás – eredetileg egy nem rögzített megállapodáson alapul, hallgatólagos szerződés
• haszonélvezeti jog – tipikusan tulajdonostól származik, de dologi jog bejegyezve az ingatlannyilvántartásba és a tulajdonosváltozástól független
• szolgalom – pl. a közútról megközelíthetőséget biztosító átjárási szolgalom

A tulajdonjog, mint használati jogcím

A tulajdonos az ingatlant birtokolhatja, használhatja, hasznosíthatja. A használatának feltétele a szükségtelen zavarásmentesség, így pl.: építkezésnél vagy más a szomszédokat esetleg zavaró tevékenységnél erre figyelemmel kell lennie.

Osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársak között a használat megoszlását a kialakult gyakorlat, szokások vagy használati megosztási szerződés szabályozhatja. (használati megosztási szerződésről lsd.: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/megosztasi-szerzodes-mi-az-es-kell-e.html)

A tulajdonos a használat jogát részben vagy egészben átengedheti másnak, ebben az esetben az átengedő szerződés tartalma az irányadó. Szabályszerű bérleti szerződés hatálya alatt a bérlő és nem a tulajdonos jogosult az ingatlant használni, sőt, ha a szerződés lehetővé teszi még albérletbe is adhatja a bérlő az ingatlant.

Bérleti szerződés

A bérleti szerződés lényeges feltételei lehetnek az alábbiak:

• időtartam (határozott vagy határozatlan)
• bérleti díj mértéke
• használat terjedelme (albérletbe adás lehetősége, lakcímbejelentésre jogosultság stb.)
• elhelyezési igény vagy annak hiánya (a bérlet megszűnése esetén a bérlő igényelheti-e, hogy másik bérleményt ajánljanak fel neki)

A bérleti szerződésre is – mint minden más szerződésre – igaz, hogy bármi, amit a felek lényegesnek tekintenek az lényeges tartalma a szerződésnek és meg kell benne állapodniuk. A fentiek csak tipikus tartalmi példák, de a felek a szerződés tartalmát szabadon határozzák meg.

A szívességi használat a bérlethez hasonló jogcíme az ingatlanhasználatnak, azonosak abban, hogy a tulajdonostól származik, a lényeges eltérés, hogy nincs ellenszolgáltatás: a használó nem fizet bérleti díjat.

A szokás

A szokás, kialakult gyakorlat, mint használati jogcím bizonytalannak tűnik, de számos esetben az egyetlen és jól működő szabályozása a használatnak. Tipikusan a tulajdonosok közötti használatot szabályozza például osztatlan közös tulajdonnál vagy társasház közösben maradó részeinél. Szokáson alapuló használat tipikusan a társasház közös udvarán a kocsibeállók elosztása vagy a pincerekeszek felosztása. Amennyiben a használatra vonatkozóan van szerződés, akkor nem a szokás, hanem a szerződés határozza meg a használatot. Ilyen szerződés az osztatlan közös tulajdon használati megosztási szerződése vagy a társasház alapító okirata, ha abban rendelkeznek a közösben maradó részek használatáról.

Társasházi használati jogok áttekintése:

• tulajdonos kizárólagos használatában a tulajdonjoga alapján: albetét (öröklakás) – külön tulajdoni lapon nyilvántartva
• tulajdonos kizárólagos használata alapító okirat (szerződés) alapján – közösben maradó részek kizárólagos használata, ha az alapító okiratban rögzített, pl.: kocsibeállók felosztása a közös udvaron
• tulajdonos kizárólagos használata szokás alapján – közösben maradó részek kizárólagos használata, ha nincs benne az alapító okiratban

A haszonélvezeti jogosultság

A haszonélvezeti jog az ingatlan tulajdoni lapján, mint teher feltüntetett jogosítvány, ami azt jelenti, hogy mindenkivel szemben hatályos és nem ismeretére nem lehet hivatkozni. Szemben például a bérleti szerződésen alapuló használati joggal, amelyről az ingatlan tulajdoni lapján nincs információ, így az esetleges vevő (hitelező) csak a tulajdonos nyilatkozatából szerezhet róla tudomást.

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jogánál fogva a jogosult a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és hasznait szedheti. A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogát annyiban gyakorolhatja, amennyiben a haszonélvező e jogokkal nem él, jogosult azonban a tulajdonos a haszonélvezet gyakorlását ellenőrizni. A haszonélvezeti jog a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.

Haszonélvezetet alapíthat a tulajdonos szerződéssel – tipikusan az adásvételi szerződésben a vevő alapítja vagy alapulhat jogszabályon is, a szerződéssel alapított haszonélvezet létrejöttéhez kell az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés.

A haszonélvezeti jogot nem lehet átruházni (örökölni), viszont a haszonélvező jogosult az ingatlant bérbe adni (vagy a haszonélvezet gyakorlását teljes egészében átengedheti), míg a haszonélvezet fennállása alatt a tulajdonos NEM jogosult bérleti (lízing, haszonbérelti stb.) szerződést kötni.

A fenti szabályok miatt szokás a haszonélvezetet a tulajdonnál „erősebb” jognak emlegetni, hiszen fennállása alatt a tulajdonos birtoklásra, használatra, hasznok szedésére vonatkozó jogait csak a haszonélvezőre tekintettel gyakorolhatja, a haszonélvező uralkodik ezeken a jogosítványokon.

Haszonélvezet értékéről lsd: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/mit-arul-el-tulajdoni-lap-tulajdonosrol.html

Bejelentkezés és lakcímkártya

A lakcímkártya (bejelentkezés) NEM használati jogcím! Tipikusan a bejelentést a tulajdonos teszi meg – ő írja alá a bejelentőlapot és az új szabályok szerint (2017. január 1. napjától), ennek a nyilatkozatnak a visszavonásával fiktívvé nyilváníttathatja a lakcímet (korábban két tanús bizonyítási eljárást kellett ehhez lefolytatni).

Jelenlegi szabályok szerint bejelentkezni csak az illetékes – a bejelentkezés helye szerinti – járási hivatalnál (okmányiroda) lehetséges, de 2017. július 1. napjától már bármelyik okmányirodában be lehet jelentkezni, az eljárás személyes megjelenést igényel.

A bejelentkezés praktikus jelentősége a körzetes iskolai (óvodai), orvosi, szociális ellátások miatt van.

Vonatkozó jogszabály: 1992. évi LXVI. törvény a polgárok személyi adatainak és lakcímének nyilvántartásáról, elsősorban 26.§

Kijelentkezésről és bejelentkezésről az adásvétellel összefüggésben lsd: http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/az-adasvetel-menete-altalanos.html

Szolgalom

A szolgalmi jog dologi jog, amely a szolgalommal terhelt ingatlan birtoklását (használatát) korlátozza a jogosultnak pedig korlátozott használati jogot enged. A szolgalom lehet független a tulajdonostól vagy tőle származó, ha a jogosítvány a tulajdonostól független, akkor tehermentesítést sem tud biztosítani az ilyen terhekkel szemben. A szükséges mértékre korlátozást vagy megszüntetést lehet kérni bíróságtól.

A szolgalom a (másik) telek rendeltetésszerű használatához szükséges (telki szolgalom) és az alábbi esetei vannak:

Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék. Ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal, a szomszédok kötelesek tűrni, hogy az ingatlan mindenkori birtokosa földjeiken átjárjon.

A szolgalomhoz hasonló okból, jogszabályon alapuló korlátozást jelent a közérdekű használati jog, amelyet jogszabály alapíthat (pl.: vezetékjog ).

Vezetékjog

A tulajdonos tudta és beleegyezése nélküli bejegyzést tesz lehetővé a jogszabály. A vezetékjog tartalma:

A hálózati engedélyes a vezetékjog alapján az idegen ingatlanon föld alatti és feletti vezetéket helyezhet el, tartószerkezetet és azon elhelyezett átalakító- és kapcsolóberendezést építhet, nem tartószerkezeten elhelyezett, külön jogszabályban meghatározott átalakító- és kapcsolóberendezést építhet, a közcélú hálózat mentén lévő, a biztonsági övezetet sértő növényzetet eltávolíthatja.

A vezetékjoggal kapcsolatos fenti jogosítványokat miniszteri rendelet tovább szélesíti, amennyiben lehetővé teszi a hálózat tartószerkezetén, egyéb létesítményein azokhoz nem tartozó más szerkezetet elhelyezzenek, mégpedig a vezetékjog kötelezettjének hozzájárulása nélkül.

A vezetékjog biztonsági övezete a vezeték feszültsége alapján kerül meghatározásra a vezeték alatti területen, a vezeték mindkét oldalán. Az övezet terjedelme 1-35 kV feszültségszintnél 5 m, belterületen 2,5 m; 500 kV-ot meghaladó feszültségszint fölött azonban már 40 m.

A légvezeték biztonsági övezetében számos tevékenység tilos, így például nem szabad:

- állványzatot, tartószerkezetet létesíteni;

- nem éghető anyagokat 2 métert meghaladó magasságban tárolni és felhalmozni;

- járművet üzemanyaggal feltölteni;

- 4 métert meghaladóan futónövényt termeszteni;

- 3 méternél magasabb kerítést létesíteni;

- a vezeték oszlopára felmászni.

Feszültségtől függő további tilalmak és korlátozások vonatkoznak azonban például az öntözőberendezések vízsugara, illetőleg a gyümölcsfák magassága, továbbá tereprendezés (terepszint megemelése) tekintetében is.

A tulajdonos a vezetékjog bejegyzését nem akadályozhatja meg, DE kártérítési igénye lehet, amit a bejegyzővel szemben érvényesíthet, ha nem tudnak megállapodni, akkor bíróságtól kérheti a kártérítés mértékének megállapítását.