Vevő visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha a Vevő a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Vevő visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a Vevő az Eladóval szemben még semmilyen kötelezettséget nem vállalt, nem tett vételi ajánlatot vagy szándéknyilatkozatot, így vele szemben nincs kötelezettsége. Azonban az ingatlanközvetítő már ekkor, is a szabályszerűen kitöltött mutatási jegyzőkönyvvel/nyilatkozattal, igazolni tudja, hogy az ajánlatot nem tett Vevőnek az ingatlant megmutatta. Ezen az alapon - ha utóbb a Vevő és az Eladó egymással mégis adásvételi szerződést köt - akkor sikeres közvetítésre hivatkozva díjigénye van. Az Eladóval kötött megbízási szerződés alapján ebben az esetben kötbér igénye is lehet, ha az Eladó nem tájékoztatja az ingatlanközvetítőt arról, hogy a Vevővel adásvételi szerződést köt. 

Vevő visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van az Eladóval szemben, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

A Vevő azonban nem követelheti közvetlenül az Eladótól, hogy kötelezően fogadja el a vételi ajánlatát és vele szerződjön, vele szemben ilyen kötelezettséget az Eladó nem vállalt. Azonban az ingatlanközvetítő helyesen tájékoztathatja a Vevőt arról, hogy ha a megbízási szerződésben meghatározott feltételeknek megfelelő vételi ajánlatot tesz, akkor azt az Eladó nagy valószínűséggel el fogja fogadni, hiszen ha nem teszi az ingatlanközvetítői díjat akkor is meg kell fizetnie. 

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Vevővel adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben. Az eltérő tartalmú elfogadást újabb ajánlatnak kell tekinteni és a benne foglalt ajánlati kötöttség ideiéig ugyanúgy köti az ajánlattevőt, aki most az Eladó, mint az eredeti ajánlat. 

Vevő visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján a Vevő köteles az ajánlatot elfogadó Eladóval az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az OTP Ingatlanpont megbízási szerződése és ajánlati formanyomtatványa alapján, az ingatlanközvetítő az elfogadás utáni Vevői visszalépésnél a Vevő által letett biztosíték felére támaszthat igényt, az Eladó pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését a visszalépett Vevőtől.

Vevő visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó - akár úgy, hogy a díjat közvetlenül a Vevő utalta az ingatlanközvetítőnek a foglalóból vagy vételárrészletből – megfizette.

Vevő visszalépése "téves tájékoztatás miatt"

Visszalépés alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Ha a Vevő azért lép vissza, mert a vételi ajánlatban (hirdetésben) rögzítetthez képest az ingatlan tényleges és lényeges tulajdonsága eltérő, akkor az nem Vevői visszalépés. 

Például, ha egy 35 négyzetméteres házat a Vevő CSOK és hitel felhasználásával kíván megvenni és ezt a vételi ajánlatban is rögzítik, akkor nem lehet Vevői visszalépésről beszélni, ha előtte a vevő oldali ingatlanközvetítő és/vagy hitelügyintéző tévesen tájékoztatta például arról, hogy CSOK-ot nem tud igénybe venni, mert a ház nem felel meg a minimum négyzetméter követelményeknek. 

A Vevő a példában jelzett esetben a téves tájékoztatás alapján tett vételi ajánlatot, amelyet egyébként nem tett volna meg. Az ügyet úgy kell megítélni, mintha nem tett volna vételi ajánlatot. A valóságos tények ismeretében újra kell a vételi szándékáról nyilatkoznia, az árat az Eladóval újratárgyalhatja stb. A példabeli esetben a téves tájékoztatást adó ingatlanközvetítő/hitelügyintéző hibája és felelőssége is felmerülhet. 

Az OTP Ingatlanpont szerződései alapján a letétet a felek nyilatkozatának megfelelően kezeli: 

Abban az esetben, ha mindkét fél igényt tart a letétre, akkor közös nyilatkozatot kérnek a felektől arról, hogy milyen arányban utaljuk vissza az összeget (volt már arra is példa, hogy megegyeztek, hogy az egyik fél a teljes összeget kapja, vagy akár 80-20% is lehet az arány). Van erre sablon nyomtatvány. 

Ha nem írnak alá közös nyilatkozatot, akkor csak bíróság jogerős ítélete alapján utalják a biztosítékot.

Eladó visszalépése

Visszalépése alatt minden esetben a saját hibájából, döntése alapján történő visszalépést, a további teljesítéstől elzárkózást értem. Az Eladó-Vevő-Ingatlanközvetítő viszonyát, jogaikat és kötelezettségeiket, az ingatlanközvetítésre adott megbízási szerződés (ahol Eladó=Megbízó), a vételi ajánlat és annak elfogadása (ahol Vevő=ajánlattevő és Eladó=ajánlat elfogadója) és az adásvételi szerződés határozza meg. Az alábbiakban összefoglaltam, hogy milyen következményei lehetnek annak, ha az Eladó a szerződéstől az adásvétel folyamatának eltérő szakaszaiban eláll, visszalép:

Eladó visszalépése a vételi ajánlat megtétele előtt

Ebben az esetben a megbízási szerződés az irányadó, annak felmondásra vonatkozó szabályai kell alkalmazni. Az ingatlanközvetítés még nem lehet sikeres - vételi ajánlattétel nem történt.  De ha az eladó utóbb olyan személlyel köt adásvételi szerződést, akinek mutatás történt a megbízás alapján, arra már van díjigény. Továbbá ebben az esetben az ingatlanközvetítői szerződés alapján költségek megfizetésére tarthat igényt az ingatlanközvetítő.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása előtt

Limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben ha a szabályszerűen megtett vételi ajánlat az ingatlanközvetítői szerződés alapján teljesítésnek minősül, akkor az ingatlanközvetítőnek a visszalépés ellenére teljes díjigénye van, hiszen a szerződést sikeresen teljesítette.

Az OTP Ingatlanpont rendszerében teljesítésnek minősül a szabályszerű vételi ajánlat, ha:

       - a megbízási szerződésben meghatározott limitáron tették

       - a megbízási szerződésben meghatározott fizetési feltételeket az ajánlattevő vállalta

       - a megbízási szerződésben meghatározott biztosítékot az ajánlattevő letétbe helyezte

Az Eladó a megbízási szerződésben meghatározhatja a limitárat és a fizetési feltételeket, amelyek mellett  és biztosíték megfizetésével megtett vételi ajánlatot a megbízás teljesítésének fogad el.

Nem limitáras vételi ajánlat esetén:

Ebben az esetben a megbízási szerződést az ingatlanközvetítő  nem teljesítette, a következményekre lsd. a vételi ajánlat megtétele előtti visszalépés szabályait.

Mindkét esetben:

A vételi ajánlat a benne meghatározott ideig az ajánlattevőt köti, azonban elfogadás hiányában az Eladó adásvételi szerződés megkötésére nem vállal kötelezettséget az ajánlattevő vevővel szemben.

Eladó visszalépése a vételi ajánlat elfogadása után

Ebben az esetben az elfogadás alapján az Eladó köteles az ajánlattevő vevővel az ajánlatban meghatározott határidőben adásvételi szerződést kötni. A bírói gyakorlat a vételi ajánlat elfogadásával létrejött megállapodást a felek között létrejött előszerződésnek tekint, amely alapján a végleges adásvételi szerződés megkötésére kötelesek.

Az elfogadott ajánlathoz letett biztosíték sorsát az Eladó és a Vevő viszonyában az ajánlatban és az elfogadásban rögzített szabályok, az ingatlanközvetítő és az Eladó viszonyában a megbízási szerződésben rögzített szabályok határozzák meg. Lsd. erről részletesebben az ajánlat és elfogadása bejegyzést is.

Az ingatlanközvetítő tehet az elfogadás utáni visszalépésnél díjigényt támaszthat, a Vevő pedig - választása szerint - követelheti - az elfogadott vételi ajánlatban meghatározott tartalommal - az adásvételi szerződés megkötését.

Eladó visszalépése az adásvételi szerződés megkötése után

Ebben az esetben az adásvételi szerződés szabályait kell alkalmazni a Vevő és az Eladó viszonyára. Mivel az ingatlanközvetítői megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes, azt már az Eladó megfizette és saját visszalépése okán nem követelheti vissza.