Lehet-e nem pénzbeli foglalót adni?
Nem. A fentiekből következően a foglaló nem lehet más csak pénz - egyéb dolog, "zálogtárgy" nem lehet foglaló.
Ki fizeti a foglalót ingatlan adásvételnél?
Adásvételi szerződések esetén a foglalót a vevő fizeti az eladónak. Ezért is van jelentősége annak, hogy a később foglalónak minősítendő pénzösszeget a vevő - ajánlattevő maga fizesse be a biztosítékot letétként kezelő ingatlanközvetítő számlájára.
Lehet-e a foglalót nem az eladó számlájára utalni?
Mivel a foglalót az egyik fél fizeti a másiknak mindenképpen jelentősége van annak, hogy a foglalóról a felek rendelkezzenek az ügyletben. Adásvétel esetében fél az eladó (haszonélvezeti eladó) és a vevő (haszonélvezeti vevő). Az eladó, akinek a foglalót fizeti a vevő, rendelkezhet arról, hogy hogyan (átutalással vagy készpénzben) és hova kéri a foglaló teljesítését. Ennek megfelelően, ha az eladó a szerződésben úgy rendelkezik, hogy a foglalót - vagy annak egy részét - lejárt kötelezettségei (pl.: ingatlanközvetítői díj, ingatlanon bejegyzett vagy egyéb tartozása stb.) kéri megfizetni, erre lehetőség van.
Mikor rendelkezhet az eladó a foglalóról?
A foglalói rendeltetésnek az adásvételi szerződésből egyértelműen ki kell tűnnie. Így ha az eladó azt kéri, hogy ne neki, hanem a fentiek alapján máshova utalja a vevő a foglalót, ezt a szerződésben rögzíteni kell.
A foglaló mindenképpen készpénz?
Nem feltétlenül kell a foglalót a szerződéskötéskor és készpénzben fizetni - ez a régi Ptk. alapján kialakított bírói gyakorlat szerint volt feltétel - az új szabályok már nem követelik meg. De a foglalónak pénzbelinek kell lennie és célja a kötelezettség megerősítése kell legyen.
Az is foglaló, amit az adásvételi szerződés előtt fizetett a vevő?
Továbbra sincs akadálya annak, hogy a korábban megfizetett pénzösszeget az adásvételi szerződésben utólag foglalónak minősítsék a felek. (Vételi ajánlat formanyomtatványon erre az ajánlattevő vállal kötelezettséget. Vételi ajánlat 7. pont.)
Mennyi a foglaló?
A foglaló szokásos mértéke 10%, ez nem jogszabályon alapul, hanem a piac alakította ki, mint gyakorlatot. Lehet több vagy lehet kevesebb is a felek megállapodása szerint, azonban a túlzott mértékű foglalót a bíróság - kérelemre - mérsékelheti. Azonban Figyelem! ha a vevő támogatott hitelből vásárol, akkor a foglaló mértéke nem haladhatja meg a 10%-ot, más hiteleknél is jellemzően általános követelmény.
Mikor veszti el a foglalót a vevő?
Amennyiben a szerződés teljesítésének megiúsulásáért a vevő felel - tipikusa nem fizette meg a vételárat - úgy az adott foglalót elveszti. Ennek részletes szabályait - pl.: türelmi idő, írásbeli felszólítás - az adásvételi szerződés tartalmazza.
Mikor kell az eladónak a foglaló kétszeresét visszafizetnie a vevőnek?
Amennyiben a szerződés teljesítésének meghiúsulásáért az eladó felel - tipikusan visszalép, nem ad birtokba, vevői teljesítés ellenére eláll a szerződéstől - úgy a foglaló kétszeresét köteles visszatéríteni a vevőnek. Ennek részletes szabályait - pl.: türelmi idő, írásbeli felszólítás - az adásvételi szerződés tartalmazza.
A szerződésből visszalépő fél csak a foglalót veszíti el?
NEM A foglaló elvesztése vagy kétszeres visszatérítése a szerződésszegés következményei alól nem mentesít. Elvileg a nem hibázó fél minden kárának megtérítését követelheti, azonban a teljes követelésébe a foglaló beszámít. Tipikusan a felek a foglalót tekinti a nemteljesítés "büntetésének" és a további kártérítési igényeiket - a peres eljárás költségére és elhúzódására tekintettel - nem érvényesítik.
Foglaló és ingatlanközvetítői megbízási szerződés
Az ingatlanközvetítői megbízási szerződések és a vételi ajánlatok általában tartalmaznak a letett biztosítékra vonatkozó rendelkezést, összhangban a Ptk. 185:2.§-ban foglaltakkal. Az OTP Ingatlanpont Kft. megbízási szerződésének 4.4.1. pontja szerint a vételi ajánlattal összefüggésben letett biztosíték a vételárba beszámít. Mivel a megbízási díj az adásvételi szerződés megkötésekor esedékes (megbízási szerződés 4.2.1 pont és Ptk: 6:291. § ), így a felek tipikusan úgy rendelkeznek az adásvételi szerződésben, hogy a letett biztosíték a vételár foglaló részébe számít be.
Ugyanebben a szellemben rendelkezik az OTP Ingatlanpont Kft. által használt vételi ajánlat 7. pontja.
A fentiek alapján a megbízó/eladó a megbízási szerződés aláírásával vállalja, hogy a vételi biztosítékot beszámítja a vételárba, a vevő pedig a vételi ajánlat megtételekor kifejezetten foglalóvá minősítésről nyilatkozik. Így a felek az adásvételi szerződés megkötésekor korábban megtett vállalásaiknak megfelelően járnak el, amikor az ingatlanközvetítőnél letett biztosítékot a foglaló részeként kezelik.
Vételár-vételárrészlet-foglaló - mi a különbség?
A vételár a teljes vételár, amelybe beszámít a vételárrészlet és a foglaló is. A foglaló a vételárnak az a része, amit a felek a fenti szabályok szerint a kötelezettségvállalás megerősítéseként adnak egymásnak. A vételárrésznek nincs foglaló jellege, de a vételárba beszámít. Tehát vételár=foglaló+vételárrészlet(ek).
