Építési telek

Mi az építési telek?

Telek az egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület, az építési telek, olyan telek, amely építmények elhelyezésére szolgál (építésre szánt területen fekszik, a helyi építési szabályoknak is megfelelően kialakított) és közterületről úton (magánúton vagy akár szolgalommal) megközelíthető. Erről információt tartalmazhat a tulajdoni lap: belterület/kivett, beépítetlen terület megjelöléssel és részletes szabályokat az önkormányzati rendeletek, területrendezési tervek tartalmaznak.

Építkezni – a helyi építési szabályok megtartásával – már részben beépített telken is lehet, újépítésű ingatlant is létre lehet hozni már részben beépített telken, vagy akár tetőtérben is. Építési hitelt és újépítésű támogatást (CSOK) ezekhez is fel lehet venni.

Figyelem! A 4 éven belül újat építhez kapcsolódó illetékkedvezmény szempontjából beépítetlen területként telekkönyvezett ingatlan szükséges! Az illetéktörvény (Itv.) szerinti kedvezményt csak kivett, beépítetlen területként telekkönyvezett ingatlanra lehet igénybe venni. Lsd. Illeték-vevő blogbejegyzés. 

Lakóház építésére alkalmas telektulajdon: az építésügyi szabályoknak és a településrendezési tervnek megfelelően kialakított, lakóépület elhelyezésére szolgáló, beépítetlen földrészlet vagy olyan földrészlet, amelyen a szerkezetkész állapotot el nem érő, lakóház céljára létesülő építmény áll;

Hogyan lehet igazolni, hogy a telek építési telek?

Tulajdoni lappal: beépítetlen terület megjelölésű az ingatlan.

Az önkormányzatok egy adott helyrajzi számú telek beépíthetőségének részletes szabályairól határozatot adnak ki kérelemre, ebben szerepel az is, hogy milyen helyi övezeti besorolásba tartozik az adott telek és az mit jelent (ennek díja 3.000,- Ft lehet).

Beépíthetőségnek hol lehet utána nézni?

Az alábbi linken elérhető Minerva rendszerben - Budapesten működik - az övezeti jelzéseket feltüntetik - címre lehet keresni vagy helyrajzi számra - térképes nézetben. Azt, hogy egy adott jelzés mit jelent pontosan az illetékes helyi önkormányzat rendeletében lehet kikeresni.

Például a Budapest, XII. kerületben a L6A-XII/Sz1 (ezt a Minerva térképen feltüntetik) besorolás azt jelenti, hogy 10%-os a beépíthetőség, 6.5 m magassági korláttal és 80%-os zöldfelülettel (ezeket az adatokat az ökormányzat rendeletében lehet megtalálni). 

http://minerva.bp12ker.hu/minerva/bp12ker/internet.php

Új építésű ingatlan fogalma?

Újépítésű lakóingatlant lehet üres telekre (beépítetlen terület), már részben beépített telekre (ha a beépítettség nem éri el a helyi maximumot) és már meglévő épület bővítésével (pl.: tetőtér) építeni.

Illetékmentesség - illetékkedvezmény szempontjából új építésű fogalma: 

-          a vállalkozó által értékesítés céljára újonnan épített, építtetett - ideértve az ingatlan-nyilvántartásban nem lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott és ténylegesen sem lakás céljára használt épület átalakításával, továbbá a lakóépület bővítésével (pl. tetőtér-beépítéssel) létesített - 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, ilyen lakás tulajdoni hányadának megvásárlása. Amennyiben az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 30 millió forintot és a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor a megállapított illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt

-          új lakásnak minősül a lakástulajdon a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követő első megvásárlásáig. Vagy ha a lakást a használatbavételi engedély kiadását vagy a használatbavétel tudomásul vételét követően vállalkozótól, illetéktörvény feltételeinek megfelelő másik, vállalkozó, ingatlanalap vagy gazdálkodó szervezet vásárolja meg,akkor második - megvásárlásáig.

CSOK rendelet:

új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével:

a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, vagy emeletráépítéssel vagy tetőtér-beépítéssel megvalósuló, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő lakóegység, amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi eljárásra köteles,

Az elkészültét követően lakásként, lakóépületként önállóan használatbavételi engedéllyel kell rendelkeznie. A tulajdoni lapon ez lakás/lakóház feltüntetést jelent. A lakóépület jellemzően a lakást és a hozzá tartozó kiszolgáló helyiségeket magában foglaló épület.

Figyelem a CSOK szempontjából további szabályok vannak:

 új lakás: a meglévő épület vagy épületrész átalakítása kivételével

a) az alapozási munkáktól kezdődően teljes egészében újonnan épített, a lakhatás feltételeinek a vonatkozó jogszabályi követelmények szerint megfelelő, az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan a hozzá tartozó földrészlettel (a továbbiakban: lakás), amely elkészültét követően használatbavételi vagy hatósági bizonyítvánnyal igazolandó használatbavétel tudomásulvételi vagy bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvány iránti eljárásra köteles, ideértve a tanyán található lakóépületet is, és amely legalább az alábbi feltételeknek megfelel:

aa) 12 négyzetmétert meghaladó alapterületű lakószobával és főzőhelyiséggel - ennek hiányában további, legalább 4 négyzetméter alapterületű, a főzést lehetővé tevő, önálló szellőzésű lakótérrel, térbővülettel -, továbbá fürdőhelyiséggel és WC-vel rendelkezik,

ab) közműves villamos energia szolgáltatással rendelkezik,

ac) egyedi fűtési móddal rendelkezik,

ad) közműves szennyvízelvezetéssel rendelkezik, vagy ha nincs a településen (településrészen) közműves szennyvízelvezetés, a szennyvíz tisztítása és elhelyezése egyedi szennyvízkezelő berendezéssel vagy tisztítómezővel ellátott oldómedencés műtárggyal vagy időszakos tárolása egyedi zárt szennyvíztárolóban történik, és

ae) közműves ivóvíz-szolgáltatással rendelkezik, vagy ha a településen (településrészen) nincs közműves vízszolgáltatás, a telken ivóvíz minőségű vizet szolgáltató kút van; vagy

b) tetőtér beépítéssel vagy emelet-ráépítéssel létrehozott lakás akkor, ha a tetőtér beépítés vagy emelet-ráépítés révén legalább két új önálló albetétként nyilvántartott, lépcsőházból vagy szabadlépcsőn megközelíthető, külön bejárattal rendelkező, az a) pont aa)-ae) alpontja szerinti feltételnek megfelelő újabb lakás jön létre.

CSOK esetében külön szabályok vannak a hasznos alapterület számítására:

hasznos alapterület: az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) fogalommeghatározásának keretein belül a következő helyiségek alapterületének összege, amelyek a lakáson mint önálló rendeltetési egységen belül találhatók:

a) előszoba, közlekedő,

b) nappali,

c) hálószoba,

d) étkező,

e) konyha, étkezőkonyha,

f) fürdőszoba,

g) WC,

h) kamra, tároló,

i) gardrób,

j) mosókonyha,

k) kazánhelyiség és

l) egyéb fűthető helyiség, ide nem értve a gépjárműtárolót és a pinceszinti helyiséget;

Mit lehet építeni a telken?

Az önkormányzatok egy adott helyrajzi számú telek beépíthetőségének részletes szabályairól határozatot adnak ki kérelemre, ebben szerepel az is, hogy milyen helyi övezeti besorolásba tartozik az adott telek és az mit jelent (ennek díja 3.000,- Ft lehet).

A helyi szabályokról az önkormányzatoknál lehet tájékozódni. Országos építési szabályok az alábbi helyeken:

Étv. - 1997. évi LXXVIII. törvény az épített környezet alakításáról és védelméről


OTÉK - 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet az országos településrendezési és építési követelményekről 


Belterület/külterület?

Belterületen és külterületen is lehet lakóházat építeni, lsd. előző pontokat, belterületbe vonást önkormányzattól lehet kérni, ennek jelentősebb díja szokott lenni. A belterületbe vonás nem bizonyosan lehetséges, mivel az önkormányzatnak kötelezettsége van a belterületi ingatlanok esetében a közművesítéstől a megfelelő óvodai hely biztosításáig sok tekintetben.

Belterület: a település közigazgatási területének - jellemzően a település történetileg kialakult, elsősorban összefüggő, beépített, illetőleg beépítésre szánt területeket tartalmazó - kijelölt része.

Külterület: a település közigazgatási területének belterületnek nem minősülő, elsősorban mezőgazdasági, erdőművelési, illetőleg különleges (pl. bánya, vízmeder, hulladéktelep) célra szolgáló része.

Az építkezés, ottlakás szempontjából tehát a lényeges különbség az önkormányzat közművesítési, egyéb ellátási kötelezettségeinek mértékében és van. Az építési szabályokat nem ez, hanem inkább a helyi településrendezési tervek, övezeti besorolások határozzák meg.

Külterület/termőföld

Minden termőföld külterület, de nem minden külterület termőföld. Külterületi ingatlan lehet kivett megjelölésű - termőföldi művelési ág alól kivett - és aranykorona érték nélküli, ebben az esetben nem kell a termőföld értékesítés szabályait alkalmazni (lsd. zártkertre vonatkozó blogbejegyzés) és beépíthető lehet lsd. 3. pont.

A termőföld besorolást a tulajdoni lapról egyszerűen a művelési ág feltüntetésének és az aranykorona érték feltüntetésének vizsgálatával lehet megállapítani. Ha van aranykorona érték, akkor a termőföld értékesítés szabályait kell alkalmazni. Aki termőföldön akar építkezni, annak használatváltoztatást kell kérni (kivett) és földvédelmi járulékot fizetnie, kivéve korlátozott ideig (2016. december 31.) a zártkertek esetében, erről lásd a zártkertre vonatkozó blogbejegyzést (zártkerti ingatlan átminősítése).

Építkezés építési engedély nélkül 

http://www.e-epites.hu/3719

Lakossági tájékoztató

2016. január 1. napjától ha az épület vagy lakás összes hasznos alapterülete a 300nm, illetve 150nm-t nem haladja meg, akkor engedély helyett bejelentési kötelezettség teljesítése után lehet építeni. 

A bejelentést elektronikusan vagy papír alapon lehet megtenni és ennek és a hatóság válaszának bemutatásával lehet igazolni, hogy megtörtént (bejelentés igazolása). 

A bejelentéshez kötött építkezést követően használatbavételi engedély helyett hatósági bizonyítványt kell kérni. (Lsd. lakossági tájékoztató 11. pont) és ha a bejelentéstől számított 3 éven belül kérik, akkor díjmentes, ezen túl tetemes szolgáltatási díjat kell fizetni. Az építkezéseket 3 éven belül be kell fejezni, különben plusz költségek keletkeznek. http://www.e-epites.hu/3719 11. pont!

1. melléklet az 1997. évi LXXVIII. törvényhez * 

	A	B
1.	A bejelentéstől számított évek száma	Fizetendő igazgatási szolgáltatási díj
2.	0-3	díjmentes
3.	3-4	200 000 forint
4.	4-5	400 000 forint
5.	5-6	600 000 forint
6.	6-7	800 000 forint
7.	7-8	1 000 000 forint
8.	8-9	1 200 000 forint
9.	9-10	1 400 000 forint

Figyelem! Az Itv. (illetéktörvény) melléklet XV. cím IV. pont b) alpont alapján 2017. március 1. napjától illeték és igazgatási szolgáltatási díj mentes lesz - 300nm-ig - a használatbavételi engedélyezési eljárás és használatbavétel tudomásulvétele.


Mindez nem jelenti azt, hogy bármit lehet építeni. Valamennyi építési szabályt továbbra is be kell tartani, (OTÉK, HÉSZ (helyi építési szabályzat) stb., általános építési szabályok) csak ezt nem az engedélyezés során ellenőrzi a hatóság, hanem utólag fog bírságolni. A gyakorlat még nem alakult ki.


Ettől az esettől meg kell különböztetni azt, amikor nem kell az építési munkálatokhoz engedély egyáltalán. Ilyenek például: 

- átalakítás, felújítás, korszerűsítés, ha tartószerkezetet nem érint

- utólagos hőszigetelés

- kémény - korlátozásokkal

- homlokzathoz illesztett előtető, védőtető, ha tartószerkezetet nem érint

- épületen belüli szobakialakítás

Kapcsolódó bejegyzések

 - CSOK (új építés, telek áfa visszaigénylés) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/10-millio-harom-gyerekert-csok-megemelt.html

- Vevő- illeték (illetékkedvezmény: építési telekre 4 éven belül lakóházat épít) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/01/illetek-vevo.html

- zártkert átminősítése (kolátozott ideig, földvédelmi járulék nélkül lehet termőföld esetén is) http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/11/zartkerti-ingatlan-atminositese.html, határidő hosszabbítva, új határidő: 2017. december  31.