Megosztási szerződésre akkor van szükség, ha egy tulajdoni lapon több lakás található egy helyrajzi számon bejegyezve, vagyis ha az ingatlanon osztatlan közös tulajdon van és több különálló lakás. A megosztási szerződés elkészítése nem kötelező, de az egy helyrajzi számon nyilvántartott lakások használatának rendezése érdekében célszerű. Tipikusan ilyen ingatlanok az ikerházak, sorházak.
A megosztási szerződés tartalmazza a felek megállapodását és ahhoz mellékelt alaprajzot, amelyből egyértelműen megállapítható, hogy melyik ház/telekrész melyik lakáshoz/házrészhez tartozik kizárólagos használattal.
A megosztási szerződés megkötéséhez valamennyi az ingatlannyilvántartásban bejegyzett jogosult (tulajdonosok, haszonélvezők stb.) aláírása szükséges. A megállapodás a felekre nézve kötelező akkor is, ha nem ügyvéd által ellenjegyzett okiratban történik, hanem például teljes bizonyító erejű magánokiratban, azonban ahhoz, hogy a bankok az egyik lakásra nyújtott hitel fedezetéül elfogadják a lakást ügyvédi ellenjegyzett és a jogutódokra is kiterjedő megosztási szerződés szükséges.
A fentiekből az is következik, hogy ha az eladó lakáshoz nincs a banki feltételeknek is megfelelő megosztási szerződés, akkor a potenciális vevők közül a hitelre vásárlók kiesnek, mert jelzáloghitelt nem tudnak igénybe venni.
A megosztási szerződés létéről/nem létéről a tulajdoni lap nem ad eligazítást, erről csak a tulajdonosok tudnak nyilatkozni. A megosztási szerződést a földhivatalhoz legfeljebb folyamatban lévő eljárásban - például az adásvétel során - csatolt iratként lehet benyújtani, a tulajdoni lapon nem jelenik meg erre utalás sem.
Minimális tartalmi követelmények:
- felek neve és összes személyes adata
- ingatlan leírása
- tulajdoni hányadok mértéke
- lakó és egyéb épületek leírása - ezek használati jogosultsága
- telekhasználat leírása
- átjárási lehetőség biztosítása
- közüzemi szolgáltatások leírása (önálló mérőórák vannak-e, elszámolás módja, kinek a nevén vannak a mérők)
- vázrajz az ingatlanhasználatról - a szöveges leírásnak megfelelő és egyértelmű jelölésekkel
- megállapodást a jogutódokra kiterjedésről
- többlethasználati díjról, egyéb követelés hiányáról nyilatkozat - vagy többlethasználati díjról megállapodást
Megosztási szerződés és elővásárlási jog viszonya.
A megosztási szerződéssel érintett lakások esetében mindig van elővásárlási jog, az elővásárlási jog egyik - de nem egyetlen - tipikus esete az osztatlan közös tulajdon.
A megosztási szerződés a lakások használatának pontos leírására és különválasztására szolgál, tehát a szerződés a lakások számához igazodó jelölési rendszert és logikát alkalmaz, függetlenül attól, hogy hány tulajdonos van. Egyetlen tulajdonos is készíttethet megosztási szerződést, ha van több különálló lakása egy tulajdoni lapon nyilvántartva.
Ezzel szemben az elővásárlási jog az egy helyrajzi számon nyilvántartott több tulajdonos (egyéb jogosult) joga, így a lemondó nyilatkozatok száma és tartalma a jogosultak és nem a lakások számához igazodik.
Ki viseli a költségeket?
A megosztási szerződés elkészítése valamennyi tulajdonostárs közös érdeke, a költségek viseléséről szabadon megállapodhatnak. Amennyiben a megosztási szerződés elkészítése azért szükséges, mert a vevő hitelt kíván felvenni, úgy felmerülhet, hogy ő is - például a tulajdonostársakkal egyenlő részben - viselje a költségeket. Kötelező költségviselési megosztás nincs, a felek megállapodása szabad e tekintetben.
Nincsenek megjegyzések:
Megjegyzés küldése
Megjegyzés: Megjegyzéseket csak a blog tagjai írhatnak a blogba.