Kiskorú az adásvételben

Kiskorú szerezhet ingatlan tulajdonjogot és el is adhatja a tulajdonában lévő ingatlant, ugyanúgy lehet haszonélvező vagy akár jelzálogjogosult is. Ha az adásvételi szerződésben érintett felek (eladó/vevő/haszonélvező) valamelyike kiskorú akkor a szerződéskötés során az alábbiakra kell elsősorban figyelni:

Elsősorban figyelni kell arra, hogy a gyermeket a szerződéskötés során mindkét szülő képviseli, nem elegendő tehát ha az egyik szülő írja csak alá az adásvételi szerződést a kiskorú képviseletében. Amennyiben az egyik szülő elhunyt úgy ezt halotti anyakönyvi kivonattal igazolni kell, erre a földhivatal hiánypótlásban fel is szólíthat.

Kiskorú a vevői oldalon

Tipikusnak nevezhető, hogy a gyermek valamelyik vagy akár mindkét szülő haszonélvezeti jogával terhelt ingatlant szerez. Ha mindkét szülő haszonélvező, akkor a szülők és a gyermek, mint tulajdonos közötti érdekellentét miatt a gyermeket nem képviselhetik a szülők (nem írhatják alá a szerződést úgyis, mint haszonélvező és úgyis, mint a tulajdonos gyermek képviselője), ilyenkor eseti gyám kirendelését lehet kérni a gyámhivataltól.

Ha csak az egyik szülő a haszonélvező, akkor a fenti probléma akkor él, ha a szülők egymás hozzátartozói (házastársak vagy élettársak), ha már nem egymás hozzátartozói (pl.: elváltak és nem is élnek együtt, nem élettársak), akkor a haszonélvező szülővel szemben képviselheti a gyermeket a másik szülő a szerződéskötés során.

Ha a vevő kiskorú, akkor a szerződésnek tartalmaznia kell, hogy a saját vagyonából vagy más (tipikusan a szülők) vagyonából történik-e a vásárlás.

Ha a gyermek a saját vagyonából vásárol – pl.: örökölt vagy eladásból származó vagyonát fekteti be – akkor ahhoz a gyámhatóság jóváhagyása szükséges! A tehermentes vásárláshoz is kell a gyámhatóság jóváhagyása, ha a vagyontárgy a meghatározott értéket (ez most 199.500,- Ft) meghaladja, márpedig egy ingatlan értéke általában meghaladja ezt az értéket.  Gyámhatósági jóváhagyás kell akkor is, ha nem tehermentes ingatlant szerez a kiskorú és a haszonélvezet tehernek számít.

A fentiek alapján tehát nehezen képzelhető el olyan eset, amikor a kiskorú vevő szerzéséhez NEM kell gyámhatósági jóváhagyás és a saját vagyonából vásárol. Ha a kiskorú nem a saját vagyonából vásárol és az ingatlan tehermentes (haszonélvezet sincs rajta), akkor NEM kell gyámhatósági jóváhagyás, más esetekben igen.

Kiskorú az eladói oldalon

Ilyenkor mindig kell a gyámhatósági jóváhagyás. 

Lehet-e foglalót, vételárrészletet fizetni a gyámhatósági jóváhagyás előtt?

A gyámhatósági jóváhagyás nélkül a szerződéses nyilatkozat (adásvételi szerződés, bejegyzési engedély, törlési engedély stb.) érvénytelen. Erre tekintettel pénzmozgás, akár foglaló fizetése kockázatos, mert hiába kötötték ki a szerződésben a foglaló szabályainak alkalmazását a felek, ha a gyámhatósági jóváhagyás elmarad, akkor pl.: a kiskorú tulajdonostól ingatlant vásárló vevő a gyámhatósági jóváhagyás elmaradása esetén nem követelheti a kétszeres foglalót, mert érvénytelen volt ez a megállapodás.

A gyámhivatali jóváhagyás

A gyámhivatal akkor hagyja jóvá a szülő jognyilatkozatát, ha a gyermek vagyonáról való jognyilatkozat megtétele a gyermek érdekében áll. Figyelem a gyámhivatali jóváhagyás nemcsak a szerződésre, hanem a bejegyzési engedélyre és az arra vonatkozó letéti megállapodásra is kell.

A gyámhivatal a gyermek ingatlana tulajdonjogának átruházására irányuló törvényes képviselői jognyilatkozat jóváhagyása esetén elrendelheti a vételár gyámhatósági fenntartásos betétben való elhelyezését. Ilyen esetben csak a letétbe helyezést követően hagyja jóvá a bejegyzési engedélyt a gyámhivatal.

A gyámhivatalok eljárása változatos képet mutat időben a 30-60 napot is elérheti. Eseti gyámnak általában ügyvédet rendelnek ki ennek a költsége nagyjából 25.000,- -30.000,- között mozog.

Földhivatali eljárás

A földhivatal figyeli és ellenőrzi azt, hogy a szerződéskötéshez szükséges-e a gyámhatósági jóváhagyás és amennyiben a benyújtott szerződés ezt nem tartalmazza, úgy hiánypótlás keretében felhív.

A gyámhatósági jóváhagyás a szerződésen a jóváhagyandó szülői nyilatkozat melletti aláírással történik – vagyis praktikusan a szerződést (bejegyzési engedélyi, letéti szerződést stb.) a gyámhatóságnak (az általa kirendelt eseti gyámnak) is alá kell írnia.