Ikerház, sorház, társasház

A lakástulajdon különböző tulajdoni formáinak jellegzetességei összehasonlítva: 

A lakástulajdon a tulajdoni viszonyok alapján lehet osztatlan közös tulajdon (eszmei hányad, kizárólagos használattal) és lehet albetét (társasházi tulajdon). A tulajdonjog szempontjából a lényeges, hogy osztatlan közös tulajdon van-e vagy albetét, a sorház/ikerház nem jogi kategória. 

Ikerház, sorház

Ikerházban és sorházban a lakások tipikusan osztatlan közös tulajdonban vannak, ez azt jelenti, hogy több lakás egyetlen tulajdoni lapon van nyilvántartva. Tipikusan ilyenkor a tulajdoni lap a házas telek lapja, amelyen a telekméret és az van feltüntetve, hogy a lakóház áll rajta.

A tulajdoni lapról nem lehet megállapítani az egyes lakások méretét, de gyakran még az egész házét sem. A méretről a megosztási szerződés, ennek hiányában az eladó nyilatkozata adhat eligazítást. 

Ebben az esetben az egyes lakások tulajdonosainak a tulajdoni lapon eszmei hányadban jelzett tulajdonjoga és a lakáson - a tulajdoni lapon nem szereplő - kizárólagos használati joga van. Az önálló lakások használati viszonyait a megosztási szerződés vagy a kialakult szokások rendezik.

Megosztási szerződés készítése (lsd. megosztási szerződés bejegyzést is) nem kötelező, de anélkül hitelt nem lehet felvenni az ingatlanra. 

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/megosztasi-szerzodes-mi-az-es-kell-e.html

Társasház - albetét

Társasházban az egyes albetétek/lakások önálló tulajdoni lapon szerepelnek, ennek megfelelően a tulajdoni lapból meg lehet állapítani, hogy mekkora a lakás és annak kik a tulajdonosai vagy hogy tehermentes-e. 

A tulajdoni lapon gyakran, de nem minden esetben tüntetik fel, ha a lakáshoz a társasházi közös tulajdonból kizárólagos használatú tároló, pince, kocsibeálló tartozik. 

Ha a tulajdoni lap bejegyzése csak utal az alapító okirat rendelkezéseire, akkor az alapító okiratban lehet megnézni, hogy ott rögzítettek-e kizárólagos használati jogot pincére, beállóra stb. 

Ha az alapító okiratban sincs ilyen, akkor a házban kialakult szokások az irányadók, amiről az eladó és/vagy a közös képviselő tud nyilatkozni. 

Szövetkezeti lakás

Lsd.: társasház fent. 

Ugyanazok a szabályok azzal az eltéréssel, hogy alapító okirat helyett alapszabály van és közös képviselő helyett szövetkezeti elnök. A szövetkezet tagjává válás feltételei eltérhetnek a lakás tulajdonjogának megszerzésétől, ez azonban az értékesítés folyamatát lényeges nem befolyásolja. 

Honnan tudom, hogy mekkora a lakás?

Sorház/ikerház esetében,(általában minden osztatlan közös tulajdonban lévő, kizárólagos használati joggal elkülönített lakás esetében) a megosztási szerződés, ennek hiányában a kialakult szokás az irányadó. Megosztási szerződés hiányában elsősorban az eladó tud nyilatkozni arról, hogy milyenek a használati szokások az ingatlanban. 

Társasházi lakás esetében a lakásnak van önálló tulajdoni lapja, amelyen a lakás mérete, szobák száma, esetleg még a további kizárólagos használatú helyiségek is szerepelnek. 

Kinek kell aláírnia az ingatlanközvetítői megbízási szerződést?

A tulajdonosnak (minden tulajdonosnak) és a kialakult szokások szerint a haszonélvezőnek is legalább hozzájáruló nyilatkozatot kell tennie az értékesítéshez. 

Sorház/ikerház esetében az adott lakás kizárólagos használatával rendelkező valamennyi tulajdonostársnak (haszonélvezőnek) kell megbízást adnia az értékesítésre, a többieknek elővásárlási joguk van. A tekintetben, hogy kik a kizárólagos használatú lakás tulajdonosai a megosztási szerződés, ennek hiányában az eladó nyilatkozata az irányadó. Az elővásárlásra jogosultaknak nem kell az ingatlanközvetítői megbízási szerződést aláírniuk (nem megbízók), de érdemes tőlük már ekkor előzetes nyilatkozatot beszerezni az elővásárlási jog tekintetében (lsd. elővásárlási jogra vonatkozó bejegyzést is).

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2016/02/elovasarlasi-jog.html

Társasház esetében az albetét tulajdoni lapján szereplő tulajdonosok lesznek a megbízók az ingatlanközvetítővel kötött megbízási szerződésben. 

Elővásárlási jog alakulása - erről lsd. az elővásárlási jogra vonatkozó blogbejegyzést is

Sorház/ikerház

Osztatlan közös tulajdonnál mindig van elővásárlási jog! Akkor is, ha van megosztási szerződés, mert a megosztási szerződés kizárólag a használati viszonyokat rendezi kötelező jelleggel  a felek között, az elővásárlási jogot nem. Elővásárlási jogról előzetesen lemondani nem lehet, a vételi ajánlatot kell még az elfogadás előtt közölni a jogosulttal. A megbízási szerződés megkötése után érdemes lehet beszerezni az elővásárlásra jogosultak elvi nyilatkozatát arról, hogy nem kívánnak élni a jogukkal, ez a formális nyilatkozattételre felhívást nem pótolja, de az értékesítést megkönnyítheti, a potenciális vevőknek megnyugtató lehet. 

Társasház

Fő szabály szerint itt nincs elővásárlási jog, azonban az alapító okirat kiköthet elővásárlási jogot úgy is, hogy ez a tulajdoni lapon nincs feltüntetve. Különösen kis számú (4-6) lakásos társasházaknál gyakori, hogy van ilyen kikötés. Ha az alapító okirat kiköti az elővásárlási jogot, akkor ugyanúgy kell eljárni mint bármely más elővásárlási jognál. 

A közművek ikerházban/sorházban

Osztatlan közös tulajdonban lévő több lakásnál elképzelhető, hogy a közművek szétválasztása nem teljes. Ha teljes a szétválasztás - minden lakásnak külön órája és fogyasztói szerződése van a közműszolgáltatókkal, akkor semmiben nem tér el a birtokbaadás a társasháznál szokásossal. Amennyiben fő óra/almérő megosztás van, vagy esetleg közös óra és elszámolás van a többi lakással, akkor erről legkésőbb a birtokbaadás során érdemes egyeztetni. 

A közművek helyzete a tulajdonviszonyokat nem érinti és így az értékesítést nem befolyásolja, de a vevő számára lényeges információ lehet, ezért érdemes rákérdezni az eladónál már a megbízáskötés után, az értékesítés során. (közművek átírásáról lsd még: az adásvétel menete blogbejegyzést is)

http://ingatlanjogos.blogspot.hu/2015/12/az-adasvetel-menete-altalanos.html

Az adásvételi szerződés - alaki és tartalmi követelmények, eltérés a telekkönyv és a valóság között

Az adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát és birtokát átruházni a vevő pedig vételárat fizetni. Az ingatlant adásvétel különlegessége, hogy a felek közreműködésén túl állami részvételre is szükség van: a tulajdonjog változását a telekkönyvben (ingatlan-nyilvántartásban) át kell vezetni, e nélkül a vevő nem szerez tulajdonjogot.

Az adásvételi szerződés tartalmi követelményei

A szerződésnek tartalmaznia kell a felek és az ingatlan (település és hrsz.) pontos megjelölésén túl a felek megállapodásának minden lényeges elemét. Arról, hogy mi a lényeges, már más bejegyzésben írtam, alább emlékeztetőül:

• vételár
• foglaló mértéke
• fizetési ütemezés
• hitel van-e a vevői oldalon
• birtokbaadás időpontja, módja
• BÁRMI

Azt, hogy az ár és a fizetési ütemezés lényeges nem kell magyarázni. A birtokbaadásnak és a teljes kifizetés (utolsó részlet megfizetésének) egybeesik. Ha ettől eltérést kérnek a felek az lehetséges, de én ilyenkor azt szoktam javasolni, hogy ezt a külön megállapodást az adásvételi szerződéstől elkülönítve rendezzék pl.: bérleti szerződés vagy szívességi használati megállapodás keretében.

Szeretném felhívni a figyelmet a BÁRMI pontra! Bármi, amit bármelyik fél lényegesnek minősít az lényeges és a szerződésben ki kell térni rá. Az ingatlanközvetítők munkája során ennek folyamatosan jelentősége van! Már a megbízás megkötésekor, amikor felméri az ingatlant és a továbbiakban azmegbízóval a kapcsolattartás során folyamatosan figyelnie kell arra, amit a megbízó mond neki, amit lényegesként megjelöl. Pl. ha a megbízó közölte, hogy ő nem költ kipakolásra és csak teljes bútorzattal ad el vagy kifejezetten magával szeretné vinni a csaptelepeket, csillárt stb. Ezeket az észrevételeit komolyan kell venni, visszakérdezni és rögzíteni – lehetőleg írásban – majd a vevőjelölteket ennek megfelelően tájékoztatni. Súlyos közvetítői munka elleni panasz, hogy „pedig én mondtam az ingatlan közvetítőnek” és gyakran hangzik el, mind az eladó, mind a vevő részéről.

Az ingatlan adásvételi szerződés tárgya az ingatlan, mégpedig az állami közreműködés szükségessége miatt, az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adatokkal. A szerződés kiterjed az ingatlan alkotórészeire, de nem terjed ki a tartozékokra. Általában azt lehet mondani, hogy mindenre kiterjed, amit állagromlás nélkül nem lehet eltávolítani az ingatlanból – vita lehet azon, hogy egy beépített bútor lecsavarozása és elvitele ide számít-e. Általában nem terjed ki a bútorzatra, pl.: a csillárra sem, de azt a vevő várhatja, hogy rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban kapja meg a birtokbaadáskor. Célszerű alaposan tisztázni, hogy mi marad és mi megy.

Az adásvételi szerződés a felek igényei szerinti részletességgel tartalmazhatja, hogy mire terjed ki pontosan, általában minimum megtekintett és rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotra utalás van benne.

Az adásvételi szerződés formai követelményei

Az adásvételi szerződésnek a felek személyes adatait és az ingatlan adatait az előírásoknak megfelelő részletességgel kell tartalmaznia. Az 1997. évi CXLI törvény az ingatlan-nyilvántartásról (Inytv.) 26.§ (2) bekezdése alapján a jogváltozás bejegyzésének alapjául szolgáló okiratnak (az ingatlan adásvétel ilyen) közjegyzőinek vagy ügyvéd által ellenjegyzettnek kell lennie és az eljárásban a jogi képviselet kötelező. 

Ha meghatalmazott jár el, akkor a meghatalmazásra is vonatkoznak az alaki követelmények, mert a Ptk. 6:15.§ szerint a meghatalmazás alakisága ahhoz a jognyilatkozathoz igazodik, amelyet a meghatalmazással tesznek. Lsd. még ugyanerről Inytv. 33.§ (2) Ha külföldön írják alá a meghatalmazást, akkor külföldi közjegyző (notar) vagy konzulátus hitelesítése (affidavit) szükséges hozzá és az itthon eljáró ügyvéd záradékolt ellenjegyzése, amelynek záradéka a nem előtte aláírásra utal. A földhivatali gyakorlat szerint az "apostille" szónak szerepelnie kell a hitelesítésben, ha nem külképviselet - hanem pl.: közjegyző (notar) - hitelesítette. 

Figyelem! A meghatalmazás nem lehet későbbi dátumú, mint az okirat, amit a meghatalmazott írt alá!

A minimum szükséges személyes adatokat az Inytv. 32.§ a) és az 1996. évi XX. tv. 4.§ (4), valamit a kialakult gyakorlat határozza meg ezek:

• családi név, utónév,
• születési név,
• születési idő és hely
• anya családi és utóneve
• legalább egy azonosításra alkalmas okirat (személyi, útlevél, kártya formátumú jogosítvány) száma
• cím – kézbesítési meghatalmazott kell belföldi cím hiányában
• adószám a vevők esetében mindenképpen, mert az adásvételhez kötelező NAV adatlapot benyújtani, aminek kitöltéséhez kell az adószám
• a személyi azonosító (személyi szám) kötelező használatát az Inytv. 15.§ írja elő. 

A földhivatal gyakorlatában ezen felül szigorúan ragaszkodik a keltezés és az aláírások azonosíthatóságának betartásához (aláírásnál név és pozíció (eladó, vevő, meghatalmazott, meghatalmazó stb.  is szerepeljen).

Eltérés a valóság és a telekkönyv között

Előfordul, hogy pl. a valóságos méretek – nem jelentősen – de eltérnek az ingatlan-nyilvántartásban rögzítettől, esetleg más a címe az ingatlannak, vagy olyan tulajdonos, haszonélvező van bejegyezve, aki meghalt, a tulajdonos (haszonélvező) neve megváltozott stb.

Ezeknek az eltéréseknek az okát tisztázni kell, ha lehet ki kell javítani az ingatlan-nyilvántartást, hogy az a valós adatokat tartalmazza. Ez utóbbi azonban nem minden esetben lehetséges, vagy aránytalanul nagy költséggel járhat. A fenti példákban a következők a lehetőségek:

• méreteltérés – ha a telek mérete tér el, akkor földmérővel, telekkönyv kiigazítással lehet orvosolni, ha társasházi lakás mérete, akkor az alapító okirat módosításával – mindkét esetben az eltérés nagysága és a költségek alapján lehet dönteni, hogy érdemes-e elvégezni a kiigazítást
  
  
• cím eltérés – nincs lehetősége a tulajdonosnak arra, hogy javítást kérjen, de a központi nyilvántartások egyeztetése folyamatos (a cím „felülvizsgálat alatt” bejegyzés erre utal), amelybe az ügyfél nem avatkozhat be, más a helyzet a postával, ott jelezni lehet az elköltözést, utánküldést, átirányítást lehet kérni, aminek költsége van. Kérhető az önkormányzattól igazolás egy adott ingatlan címéről (hatósági bizonyítvány), amelyet eljárási díj ellenében állítanak ki, az igazoláson eltérhet a cím a telekkönyvitől. Az igazolás nem alkalmas arra, hogy a telekkönyvben lévő címet kijavítsák, de a tényleges címet igazolja. 
  
  
• meghalt tulajdonos – ezt a telekkönyvben „kijavítani” nem lehet, hagyatéki (póthagyatéki) eljárás lefolytatása feltétlenül szükséges, ha nincs örökös az állam lesz a tulajdonos
  
  
• haszonélvező meghalt – egy halotti anyakönyvi kivonat (eredeti) segítségével töröltetni lehet, 2017. január 1. napjától már nem kell benyújtani a halotti anyakönyvi kivonatot sem
  
  
• névváltozást földhivatali kérelemmel és költségmentesen lehet átvezettetni a helyes nevet tartalmazó személyi igazolvány alapján